【正文】 92萬 m2/人 標準化啟動公司，單項目操作 04年 — 萬科武漢 12。 操作流程 （簡圖） 構(gòu)造設計 部品定型 標準成果 一般性操作 規(guī)劃調(diào)整 Page 25 ? 成果標準 集團技術部 制定模板 子公司市場部在產(chǎn)品策劃中應用 實施方案成果標準 施工圖成果標準 概念規(guī)劃成果標準 《 產(chǎn)品配置標準建議書 》 《 施工圖設計指引 》 標準圖成果 通用部品 技術標準及設計定板 通用輸入條件 其他通用成果 集團技術部制定并頒布 子公司執(zhí)行 集團技術部制定并頒布 子公司執(zhí)行 Page 26 5）部品選型及構(gòu)造設計 －－ 操作建議 集團為區(qū)域公司建立部品庫和構(gòu)造庫 。 流程完善與管理創(chuàng)新 制定全集團的業(yè)務流程監(jiān)控體系框架； 集團總部內(nèi)部的業(yè)務流程審核 建立各子公司內(nèi)部的業(yè)務流程監(jiān)控體系； 完成各子公司內(nèi)部的業(yè)務流程審核工作 。便于各公司操作經(jīng)驗和資料的積累，及全集團范圍的知識共享。 各區(qū)域范圍內(nèi)，年內(nèi)新開展設計的項目的部品、構(gòu)造的通用度達到：目標值 10％； 集團已確定戰(zhàn)略采購的部品在年內(nèi)項目的設計中實現(xiàn)度 100% 標準化設計 地產(chǎn)集團總部 地產(chǎn)子公司 負責總體標準化進程的制定與各年度目標的分解 負責總體目標下的分工協(xié)作與落實 Page 33 戰(zhàn)略采購 1）采購流程 2) 三年規(guī)劃 3) 工作分解 Page 34 1)戰(zhàn)略采購 采購流程 Page 35 2)戰(zhàn)略采購 －－ 三年規(guī)劃 標準化是工業(yè)化的基本特征 08年 提升 成熟 09年 10年 形成系統(tǒng)的戰(zhàn)略采購工作流程； 采購量 3～ 4項； 啟動 構(gòu)建全面及層次化的戰(zhàn)略采購模式 逐步實現(xiàn)網(wǎng)上招投標管理； 集中采購率： 30%。 寧波公交項目，由于成本支出周期較長，銷售提前 30天只有 %IRR的提高。 設計變更率： 設計原因?qū)е碌暮炞C總金額占 總包工程合同金額之百分比 門檻值 平均值 挑戰(zhàn)值 備注 流程優(yōu)化 08 適用于各地區(qū)非標準化項目的各期 流程優(yōu)化 09 流程優(yōu)化 10 標準化項目 以深圳金地集團各區(qū)域項目為例，其現(xiàn)狀及歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計 08— 10年預測 Page 41 采購成本降低 集團戰(zhàn)略采購總量 相對 2023年，節(jié)省采購金額總值 萬元 相對 2023年，單位建筑面積所節(jié)省采購金額 元 /平方米 項目采購金額總值 萬元 相對于項目采購，單項材料節(jié)省百分比 備注 05年 3項 640 4850 13% 涂料、可視對講、電梯 06年 6~8項 1260 12600 10% 具體項待定。 標準 為在一定的范圍內(nèi)獲得最佳秩序，對活動或其結(jié)果規(guī)定共同的和重復使用的規(guī)則、導則或特性的文件。Page 1 房地產(chǎn) 項目標準化操作管理思路 Page 2 一、總述 二、標準化工作建議 三、標準化開發(fā)成效預測 四、標準化職責分工及 KPI分解 Page 3 標準化 快速復制 保證操作水準均質(zhì)化； 減少犯錯率 降低管理成本和建造成本 創(chuàng)新 增加產(chǎn)品附加值 提升操作水準 提升開發(fā)效率 包括制定、發(fā)布及實施標準的過程。 平均值為 %！ 注：參照了萬科的有關數(shù)據(jù)，并結(jié)合發(fā)展趨勢所做的預測。 上述 IRR估算按西安項目、東莞皇城、東莞小城項目的平均值為準。（集團采購及區(qū)域采購） Page 36 3）工作分解 完成 3～ 4項部品的集團采購 對子公司戰(zhàn)略采購與供應商管理的培訓 進行戰(zhàn)略采購模式和層次化研究 戰(zhàn)略供應商的管理與評估 集 團 子公司 配合制定部品技術標準、工程安裝標準等技術文件 有計劃有步驟實施區(qū)域采購； 供應商管理與評估； Page 37 三、標準化開發(fā)成效預測 設計周期縮短 設計變更率降低 采購成本降低 人均開發(fā)面積提高 平均售價提高 Page 38 設計周期縮短 以深圳金地集團各區(qū)域部分項目為例，其現(xiàn)狀及歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計 注： 拿地時間的確定根據(jù)地價款支付開始時間； 施工數(shù)據(jù)及設計時間數(shù)據(jù)咨詢子公司相關人員； 歷年 拿地到開盤時間 平均值：約 300天 ， 06年平均值： 246天 ；最優(yōu)值： 210天 ； 萬科：拿地到開盤： 多層項目 9個月 ， 高層項目 12個月 ； 項目 容積率 拿地時間 A 開工時間 B 開盤時間 C 概念規(guī)劃 （天） 實施方案 （天） 施工圖 （天） BA 天 CA 天 香蜜山 261 120 60 東莞小城 一期 120 100 25 540 450 龍華 51 123 60 420 300 增城一期 60+50 90 50 570 420 格林春岸 210 30 40 330 210 格林春曉 30 48 450 330 三林 120 180 45 750 570 云湖