【正文】 年起，上海甲級商務(wù)樓的租金就趨于平穩(wěn)。 甲級商務(wù)樓內(nèi)的商鋪租金為該商務(wù)樓辦公面積的租金的 2－ 3倍，具體根據(jù)商鋪情況上下浮動。開發(fā)商的多樣化使得市場上爭取短期回報的開發(fā)項目增多。后來，隨著市場需求的回升，吸納量逐漸趕上供應(yīng)量，并于 2023年遠遠超出，從而空置率一直保持快速下降的趨勢。上海甲級商務(wù)樓歷年的供求關(guān)系和租金水平對比如下： 圖 2－ 10 供求關(guān)系和租金水平分析 （單位：萬平方米） 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 4 0 0 , 0 0 0 3 0 0 , 0 0 0 2 0 0 , 0 0 0 1 0 0 , 0 0 001 0 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 04 0 0 , 0 0 05 0 0 , 0 0 01996 1997 1998 1999 2023 2023 202300 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4供求關(guān)系 租金水平?29 ? 影響價格變化的主要因素 – 經(jīng)濟環(huán)境 經(jīng)濟環(huán)境是間接影響市場價格的外在因素。 ? 國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機構(gòu) 這類客戶也占據(jù)一定的市場。 另外，隨著國內(nèi)業(yè)務(wù)的擴大，一部分跨國公司和國內(nèi)企業(yè)為擴充辦公面積，紛紛尋找租用面積較大的商務(wù)樓。 – ～ /平方米 ?天 大部分甲級寫字樓的租金集中在這個水平上，約占總體甲級寫字樓的 50％。這些政策在吸引了金融、貿(mào)易機構(gòu)入住方面發(fā)揮了重要作用。 ? 大量新的甲級商務(wù)樓的供應(yīng)將集中在 2023年以后。但是甲級商務(wù)樓的租期較長，租金水平的上升具有滯后效應(yīng)，因此上升趨勢將比較平穩(wěn)。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?39 ? 市場供求關(guān)系預(yù)測 2023年和 2023年，由于市場供應(yīng)量不會出現(xiàn)大幅上升，而需求量依舊保持在高水平，預(yù)計 甲級商務(wù)樓市場將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 – 區(qū)位優(yōu)勢差距縮小 預(yù)計未來上市的甲級商務(wù)樓仍將集中在南京西路、淮海路和小陸家嘴地區(qū)。 15:43:5515:43:5515:43Thursday, March 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 15:43:5515:43:5515:433/9/2023 3:43:55 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 3時 43分 55秒 下午 3時 43分 15:43: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 3時 43分 :43March 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:43:5515:43:5515:43Thursday, March 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 9日星期四 下午 3時 43分 55秒 15:43: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 3時 43分 :43March 9, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?41 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?40 ? 市場競爭情況預(yù)測 2023年，上海市新一輪的商務(wù)樓開發(fā)已經(jīng)啟動。所以，隨著甲級寫字樓買賣市場的日益活躍，銷售價格在今后 5年將呈上升趨勢。 2023年以后，預(yù)計供應(yīng)量將出現(xiàn)大幅度上升，而需求將保持強勁趨勢，所以吸納量將仍然維持在高水平。預(yù)計 2023年和 2023年甲級商務(wù)樓的年均新增供應(yīng)量為 244,000平方米，僅為前五年年均新增供應(yīng)量的一半。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?34 ? 相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策及其影響 – 上海市的相關(guān)政策 ? 2023年 3月 1日，上海市非居住用房內(nèi)外銷并軌政策開始實施，在買賣商務(wù)樓時原有的涉外許可證制被取消。 這代商務(wù)樓 強調(diào)以客戶需求為中心 ， 旨在提供低成本 、 高效率的商務(wù)平臺 ， 提倡人性化的溝通與交流 ， 注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高 ， 引導(dǎo)智能化 ， 強化綠色環(huán)保辦公理念 ， 以及滿足全球經(jīng)濟一體化的需要 ， 從而達到國際化商務(wù)社區(qū)的標準 。上海企業(yè)在上海甲級寫字樓客戶中占了 1/3。 – 樓宇品質(zhì) 樓宇品質(zhì)是影響商務(wù)樓價格的固有的內(nèi)在因素，其重要性僅次于區(qū)位優(yōu)勢。 – 2023年以后，從目前在建項目的情況來看，預(yù)計新增供應(yīng)量有限，而上海 GDP的持續(xù)增長、中國加入 WTO的利好消息等將促使每年的新增需求量繼續(xù)上升。同時， 2023年 3月 1日開始實施的上海市非居住用房內(nèi)外銷并軌政策對甲級商務(wù)樓銷售市場也起到了一定的促進作用。如果商鋪的功能比較符合商務(wù)樓的需求，租金也將稍低一些。 – 在強勁需求的拉動下， 2023年租金比上年增長了 7％，達到 /平方米 ?天，出租率上升到90％以上。 圖 2－ 5 甲級商務(wù)樓出租面積按地區(qū)分類 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 美國及加拿大22%歐洲17%日本14%香港10%中國27%其他亞洲國家7%其他國家3%?18 ? 甲級商務(wù)樓的平均租金 – 2023年第二季度，上海市甲級商務(wù)樓的平均租金為 /平方米 ?天。 – 從開發(fā)商方面來看 甲級商務(wù)樓的開發(fā)商大多來自香港、臺灣以及東南亞，資金實力比較強，追求更大的遠期收益。受亞洲金融危機的影響， 1998年新建的商務(wù)樓面積大幅度下降。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?8 ? 甲級商務(wù)樓的供應(yīng)量 – 截止到 2023年 6月份，上海市甲級商務(wù)樓的總供應(yīng)量達到 336萬平方米，但還不能完全滿足市場的強勁需求。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 行業(yè)發(fā)展機會研究 ?7 ? 行業(yè)進入壁壘分析 – 資金 開發(fā)商務(wù)樓需要大量的資金。主要的甲級寫字樓有瑞安廣場、香港廣場、中環(huán)廣場、力寶廣場以及香港新世界大廈等，形成了一個商務(wù)黃金區(qū)。目前，該地區(qū)擁有 18幢涉外商住樓， 2,000多家商務(wù)機構(gòu)入住，包括虹橋友誼商城、萬都中心商場、上海城購物中心的虹橋購物三角區(qū)，東部以虹橋、銀河賓館、太平洋、揚子江飯店、虹橋迎賓、櫻花渡假村等為主的賓館三角區(qū)，西部則是世貿(mào)商城、國際展覽中心、吉盛偉邦的會展三角區(qū)。比如， 微軟和惠普與上海分別簽訂協(xié)議，將它們在上海的技術(shù)中心升級為世界級的全球技術(shù)中心，把上海的研發(fā)中心提升為全球研發(fā)基地 ，從而需要擴展大量的辦公面積。 – 國際地位 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，上海市的國際地位也得到不斷的提升。上海市政府的近期目標是將上海發(fā)展成為集國際金融中心，國際經(jīng)濟中心，國際航運中心等為一體的國際大都市。目前，上海累計APEC成員的投資項目達 20,000多個，共設(shè)立外資金融機構(gòu)代表處和商務(wù)代表處 7,000多個。 – 徐家匯 徐家匯范圍北至淮海路，東到岳陽路 楓林路，南至中山環(huán)路，西到凱旋路。黃浦區(qū)正在興建的甲級寫字樓有：世茂國際廣場、明天廣場、萊福士廣場。一幢高度約為 200米 (40層左右 )的甲級商務(wù)樓每平方米的建筑工程造價約為 8,500元，而一幢 300米以上的超高甲級商務(wù)樓每平方米的建筑工程造價則達到 10,000元以上。另外，處于浦西的淮海路、南京西路等中心地段的商務(wù)樓的剩余租用面積都較小。由于上海市政府自 1997年起控制商務(wù)樓用地的審批 ,再加上近年來世界經(jīng)濟形勢下滑 ,開發(fā)商變得更加理性和謹慎 ,使得近幾年甲級商務(wù)樓的新增供應(yīng)量始終有限。另外，如果將商務(wù)樓部分出租，部分出售，由于買主和租戶遵守的物業(yè)管理條例不同，對物業(yè)管理的要求也很難統(tǒng)一，使得物業(yè)管理的質(zhì)量得不到保證，容易造成樓盤貶值，所以多采用只租不售的策略。各中心地區(qū)的租金情況和出租率見下圖： 圖 2－ 6 上海市主要地區(qū)甲級商務(wù)樓的平均租金和出租率 美元 /平方米 ?天 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 80 . 9南京西路 徐匯區(qū) 虹橋 人民廣場 淮海中路 小陸家嘴 浦東其他商業(yè)區(qū)74%76%78%80%82%84%86%88%90%92%94%96%平均租金 出租率?19 ? 甲級商務(wù)樓的租金變化（ 1） – 上海甲級商務(wù)樓市場起步于 90年代初。第二季度又略微下降到 /平方米 ?天，出租率達到 91％。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?22 ? 總體情況 從 2023年起，甲級商務(wù)樓市場出現(xiàn)由租轉(zhuǎn)買的趨勢，銷售市場日趨活躍。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 上海市甲級商務(wù)樓銷售市場 ?23 ?24 ? 甲級商務(wù)樓的銷售價格變化 – 上海甲級商務(wù)樓銷售價格的變化與租金變化基本一致。所以，近兩年內(nèi)上海甲級商務(wù)樓市場將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。商務(wù)樓的智能化、人性化程度越高，服務(wù)越到位，定價也就越高。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?31 ? 客戶需求變化研究（ 2） – 所需面積 ? 從商務(wù)樓的供給來看，由于浦西的甲級商務(wù)樓出租率基本上均達到 90％以上，較難租到租用面積較大的商務(wù)樓；而浦東雖然相繼有新樓盤推出，但還不能完全滿足市場上對租用面積較大的商務(wù)樓的強大需求。 – 由租轉(zhuǎn)買 從 2023年起 ， 部分企業(yè)開始從租用甲級商務(wù)樓轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I商務(wù)樓 ， 商務(wù)樓買賣市場開始活躍 。這使得商務(wù)樓的銷售市場擴大，開發(fā)和買賣商務(wù)樓都更加便利，促使更多開發(fā)商投資可供出售的商務(wù)樓。所以， 2023年以前甲級商務(wù)樓的供應(yīng)量不會大幅上升。 – 空置率變化趨勢 2023年初，甲級商務(wù)樓的新增供給量有限，而市場需求強勁，導(dǎo)致空置率達到歷史低水平，下降到 10％以下。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?38 ? 價格變化對供求雙方的影響 – 對需求方的影響 由于目前市場需求強勁，再加上良好的辦公場所是企業(yè)所必需的，需求彈性小，市場價格上升并不會導(dǎo)致市場需求的大幅減少；相反，價格下降可能刺激市場需求以更大的幅度增加。預(yù)計這部分商務(wù)樓于 2023年以后上市，特別是陸家嘴地區(qū)將出現(xiàn)高密集的甲級商務(wù)樓供應(yīng)，商務(wù)樓之間的競爭將更加激烈。 , March 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 3月