【正文】 圖，于是紛紛轉(zhuǎn)租為買。而這部分開發(fā)商以國內(nèi)資金為主，考慮到資金實(shí)力、投資回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)，其 85％的開發(fā)項(xiàng)目都采用短期投入并快速收回資金的模式。 – 商務(wù)樓對(duì)于商鋪功能的考慮 為了提高樓宇品質(zhì)，商務(wù)樓需要選擇不同行業(yè)的商鋪?zhàn)鈶?，以使商?wù)樓得到的服務(wù)更加全面。 圖 2－ 7 1996－ 2023年第一季度甲級(jí)商務(wù)樓的租金 （單位：美元 /平方米 ?天） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 01Q1/96 Q3/96 Q1/97 Q3/97 Q1/98 Q3/98 Q1/99 Q3/99 Q1/00 Q3/00 Q1/01 Q3/01 Q1/02 Q3/02 Q1/03浦西平均租金 浦東平均租金?21 ? 甲級(jí)商務(wù)樓內(nèi)商鋪的租金水平 上海甲級(jí)商務(wù)樓內(nèi)商鋪的租金一般要高于辦公區(qū)域的租金。與此同時(shí)，出租率繼續(xù)上揚(yáng)， 2023年底上升到 ％。 – 從 2023年第 2季度 到 2023年年底， 主要商業(yè)區(qū) 的 商務(wù) 樓租金均經(jīng)歷了 持續(xù) 近一年半 時(shí)間的 快速上漲 ， 增幅達(dá) 21％ ，平均租金水平達(dá)到 /平方米 ?天，出租率達(dá)到 85％。 – 租用商務(wù)樓的外資企業(yè)主要來自于美國、加拿大、歐洲、日本和香港。 一方面是因?yàn)?023年 3月以前外資企業(yè)沒有購買商務(wù)樓的權(quán)限；另一方面，租用商務(wù)樓可方便外企根據(jù)企業(yè)發(fā)展策略擴(kuò)充、遷移或撤銷辦公地點(diǎn)。 圖 2－ 3 1996－ 2023年甲級(jí)商務(wù)樓的空置率 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?15 ? 總體情況 一直以來，上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)是以租為主的。 – 2023年至 2023年上半年各季度的吸納量如下表所示： 表 2－ 2 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量 （單位：平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 時(shí)間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 吸納量 48,013 199,232 39,550 118,000 134,000 21,000 ?12 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量變化 – 1996－ 2023甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量變化 圖 2－ 2 1996－ 2023年甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量 （單位：萬平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 010203040506070801996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?13 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的空置率 – 隨著市場(chǎng)需求的日益強(qiáng)勁，上海市甲級(jí)商務(wù)樓的空置率不斷下降，到 2023年已降到 10％以下，與香港和紐約基本持平。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?10 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量變化 – 上海甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量于 1997年達(dá)到最高峰。其中，陸家嘴的甲級(jí)商務(wù)樓建筑面積約占總供應(yīng)量的 31％，長寧區(qū)占 21％，黃浦區(qū)占 17％，靜安區(qū)占 13％，盧灣區(qū)占 12％，徐匯區(qū)占 6％。開發(fā)商能否在盡量短的時(shí)間內(nèi)招攬到足夠的客戶，較大影響商務(wù)樓的人氣和利潤收入，甚至盈虧情況。這些都要求開發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。 一幢 40層的供出租的甲級(jí)商務(wù)樓的資金回收期通常為 12－ 15年。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 ?6 ? 行業(yè)發(fā)展?jié)摿ρ芯? 商務(wù)樓行業(yè)的發(fā)展與外部經(jīng)濟(jì)情況息息相關(guān)。 – 淮海中路 淮海中路商務(wù)區(qū)集中在西藏路 成都路高架一段，一公里不到的地區(qū)集中了二十棟寫字樓。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 ?5 ? “三區(qū)兩路”概況 – 南京西路 南京路地區(qū)現(xiàn)有甲、乙級(jí)商用及專用辦公樓 36幢，辦公總建筑面積 。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 上海市發(fā)展甲級(jí)商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)研究 ?4 ? “三區(qū)兩路”概況 – 虹橋開發(fā)區(qū) 虹橋開發(fā)區(qū)成立至今已 10年，是上海最早開發(fā)的商務(wù)區(qū)，是長寧區(qū)的重點(diǎn)商圈。其中，南京西路、淮海路和小陸家嘴是中央商務(wù)區(qū)。 – 召開 APEC會(huì)議 亞洲和太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)會(huì)議在上海的召開，提高了上海的知名度，給商務(wù)樓市場(chǎng)帶來更多新的需求。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 上海市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 ?1 ? 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) – 國民收入總值（ GDP） 上海市的 GDP已經(jīng)連續(xù) 11年保持兩位數(shù)的增長， 持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為 商務(wù) 樓市場(chǎng) 帶來了更多的潛在客戶和需求 。為了更好的利用上海的資源，許多外省市企業(yè)把總部遷入上海，或在上海設(shè)立分部，增加了上海商務(wù)樓市場(chǎng)的需求。根據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國城市競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查報(bào)告》，上海在城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、資本力和科技力的排名中，均居全國首位。上海已成為跨國公司投資中國的首選地，越來越多的跨國公司開始入駐上?；驍U(kuò)大原有機(jī)構(gòu)，促進(jìn)了商務(wù)樓市場(chǎng)需求的增長。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 ?2 ? 發(fā)展機(jī)遇 – 加入 WTO 中國加入 WTO后， 涉足新經(jīng)濟(jì)的工業(yè)以及電訊、銀行、證券、保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易行業(yè)等主要受惠行業(yè)將成為商務(wù)樓的主要客戶，從而帶動(dòng)商務(wù)樓市場(chǎng)需求的增長。 第１章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究 ?3 ? “三區(qū)兩路”概況 上海市目前發(fā)展商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)可以歸納為“三區(qū)兩路”，即小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯地區(qū)和南京西路、淮海路 。目前，環(huán)球金融中心已經(jīng)復(fù)工，招商銀行大樓也已簽約啟動(dòng)。過去徐家匯商圈以商業(yè)為主，高檔寫字樓不多；按照“世界級(jí)城市副中心”的規(guī)劃，除已啟動(dòng)的 12萬平方米的港匯商務(wù)樓外，徐家匯還將建設(shè)大宇基地、廣元路基地、新上海國際商城、太平洋廣場(chǎng)二期等高等級(jí)商務(wù)樓。靜安區(qū)將在南京西路劃出地塊，再添 170萬平方米的高品位商業(yè)商務(wù)面積。“新天地”二期建成后，該地段將成為浦西規(guī)模最大的中央商務(wù)區(qū)。 ? 行業(yè)利潤研究 商務(wù)樓開發(fā)的平均凈利潤率約為 15％左右，最高可達(dá)到 30％以上。而且，商務(wù)樓的建設(shè)周期較長，資金回收慢。 – 市場(chǎng) 商務(wù)樓客源的形成需要一段時(shí)間。 – 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓各季度的總供應(yīng)量如下表所示： 表 2－ 1 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量 （單位：平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)基本情況 時(shí)間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 供應(yīng)量 2,880,000 3,135,556 3,180,000 3,300,000 3,360,000 3,360,000 ?9 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的分布情況 – 上海市的甲級(jí)商務(wù)樓匯集在以南京西路、淮海路、陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場(chǎng)為中心的六大商業(yè)圈內(nèi)，以及部分副中心城區(qū)內(nèi)，如中山公園，浦東竹園商業(yè)區(qū)等。這種分布情況帶來行業(yè)的積聚效應(yīng)，即由于產(chǎn)業(yè)在空間上的集中與協(xié)作，租戶可以獲得某些外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如共享信息和基礎(chǔ)設(shè)施從而減少運(yùn)作成本等。 – 19962023年甲級(jí)商務(wù)樓的新增供應(yīng)量變化見圖 1－ 1. 圖 2－ 1 1996－ 2023年甲級(jí)商務(wù)樓的新增供應(yīng)量 （單位：萬平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 010203040506070801996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?11 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的吸納量 – 由于商務(wù)樓的吸納量受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況等各種因素影響較大，具體吸納量在不同時(shí)段間的波動(dòng)比較強(qiáng)烈。 – 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓各季度的空置面積和空置率如下表所示： 表 2－ 3 2023年至 2023年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的空置面積和空置率 （單位：平方米） 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 時(shí)間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 空置面積 443,370 393,550 394,320 390,000 322,560 301,000 空置率 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ?14 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的空置率變化 – 上海市甲級(jí)商務(wù)樓的空置率自 1997年后就呈不斷下降的趨勢(shì)。 – 從客戶方面來看 甲級(jí)商務(wù)樓的客戶中外資企業(yè)占 73％，而外企很少自置寫字樓，一般以租為主?？梢?，租用甲級(jí)商務(wù)樓的中資企業(yè)大量增加，包括許多外省市企業(yè)到上海設(shè)立總部、分支機(jī)構(gòu)等，以及私營企業(yè)的入駐。 1996年末 1997年初房地產(chǎn)泡沫破滅，亞洲金融危機(jī)造成世界經(jīng)濟(jì)下滑，再加上國內(nèi)的通貨緊縮政策，使得市場(chǎng)需求嚴(yán)重減少，租金大幅度下降，直到 1999年年初 才 日趨穩(wěn)定，并且從 2023年年中開始攀升。第三季度略微下降，但第四季度又馬上回升到 /平方米 ?天。 第２章 上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究 ?20 ? 甲級(jí)商務(wù)樓的租金變化（ 2） – 19962023年第一季度甲級(jí)商務(wù)樓的租金變化及趨勢(shì)詳見圖 27。 – 商務(wù)樓所處地區(qū)的人氣 相對(duì)旺盛的人氣將給商鋪帶來更大的利潤，租金也將高于其他地區(qū)的商鋪?zhàn)饨稹? – 從開發(fā)商方面來看 近兩年來，大量不具備房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的投資公司，或僅有住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)介入商務(wù)樓開發(fā)市場(chǎng)。因此，市場(chǎng)上出售型的商務(wù)樓越來越多。 其中，陸家嘴地區(qū)的甲級(jí)商務(wù)樓售價(jià)在這兩年中 上漲 較快， 2023年第二季度的 平均售價(jià) 已 達(dá)到 2,400美元／平方米，僅次于淮海路。 – 從 1998年起，甲級(jí)商務(wù)樓每年的新增供應(yīng)量開始保持較低水平，而新增需求量隨著上海經(jīng)濟(jì)的高速增長逐