【正文】 開發(fā)商務(wù)樓需要大量的資金。而且，商務(wù)樓的建設(shè)周期較長，資金回收慢。 – 技術(shù) 為滿足高技術(shù)含量的全球化經(jīng)濟的需求，現(xiàn)代商務(wù)樓必須配備高科技的樓宇、通訊、消防、保安系統(tǒng)，并能進行智能化的運作和管理。 – 市場 商務(wù)樓客源的形成需要一段時間。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?8 ? 甲級商務(wù)樓的供應(yīng)量 – 截止到 2023年 6月份，上海市甲級商務(wù)樓的總供應(yīng)量達到 336萬平方米，但還不能完全滿足市場的強勁需求。 – 2023年至 2023年上半年甲級商務(wù)樓各季度的總供應(yīng)量如下表所示： 表 2－ 1 2023年至 2023年上半年甲級商務(wù)樓的供應(yīng)量 （單位：平方米） 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 上海市甲級商務(wù)樓市場基本情況 時間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 供應(yīng)量 2,880,000 3,135,556 3,180,000 3,300,000 3,360,000 3,360,000 ?9 ? 甲級商務(wù)樓的分布情況 – 上海市的甲級商務(wù)樓匯集在以南京西路、淮海路、陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場為中心的六大商業(yè)圈內(nèi)，以及部分副中心城區(qū)內(nèi)，如中山公園，浦東竹園商業(yè)區(qū)等。 – 甲級商務(wù)樓的分布有一個明顯特征：同一地區(qū)的商務(wù)樓，其租戶所從事的行業(yè)往往相同或相關(guān)。這種分布情況帶來行業(yè)的積聚效應(yīng)，即由于產(chǎn)業(yè)在空間上的集中與協(xié)作，租戶可以獲得某些外部經(jīng)濟效應(yīng)，如共享信息和基礎(chǔ)設(shè)施從而減少運作成本等。受亞洲金融危機的影響， 1998年新建的商務(wù)樓面積大幅度下降。 – 19962023年甲級商務(wù)樓的新增供應(yīng)量變化見圖 1－ 1. 圖 2－ 1 1996－ 2023年甲級商務(wù)樓的新增供應(yīng)量 （單位：萬平方米） 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 010203040506070801996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?11 ? 甲級商務(wù)樓的吸納量 – 由于商務(wù)樓的吸納量受市場經(jīng)濟狀況等各種因素影響較大，具體吸納量在不同時段間的波動比較強烈。其中 ,南京西路的空置率最低，只有 6％；其次是小陸家嘴和浦東其他地區(qū)，為8％；淮海中路由于新世界大廈剛剛上市，空置率暫時保持在 ％。 – 2023年至 2023年上半年甲級商務(wù)樓各季度的空置面積和空置率如下表所示： 表 2－ 3 2023年至 2023年上半年甲級商務(wù)樓的空置面積和空置率 （單位：平方米） 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 時間 2023年 第一季度 2023年 第二季度 2023年 第三季度 2023年 第四季度 2023年 第一季度 2023年 第二季度 空置面積 443,370 393,550 394,320 390,000 322,560 301,000 空置率 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ?14 ? 甲級商務(wù)樓的空置率變化 – 上海市甲級商務(wù)樓的空置率自 1997年后就呈不斷下降的趨勢。 – 從開發(fā)商方面來看 甲級商務(wù)樓的開發(fā)商大多來自香港、臺灣以及東南亞，資金實力比較強，追求更大的遠(yuǎn)期收益。 – 從客戶方面來看 甲級商務(wù)樓的客戶中外資企業(yè)占 73％，而外企很少自置寫字樓，一般以租為主。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 上海市甲級商務(wù)樓租賃市場 ?16 ? 甲級商務(wù)樓出租面積按行業(yè)分類的比例 – 上海甲級商務(wù)樓的租戶中 ,以從事專業(yè)咨詢、制造及工程業(yè)和高科技行業(yè)的為主，其租用面積分別占整體租用面積的 20％、 18％和 17％?？梢姡庥眉准壣虅?wù)樓的中資企業(yè)大量增加，包括許多外省市企業(yè)到上海設(shè)立總部、分支機構(gòu)等，以及私營企業(yè)的入駐。 圖 2－ 5 甲級商務(wù)樓出租面積按地區(qū)分類 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 美國及加拿大22%歐洲17%日本14%香港10%中國27%其他亞洲國家7%其他國家3%?18 ? 甲級商務(wù)樓的平均租金 – 2023年第二季度，上海市甲級商務(wù)樓的平均租金為 /平方米 ?天。 1996年末 1997年初房地產(chǎn)泡沫破滅，亞洲金融危機造成世界經(jīng)濟下滑，再加上國內(nèi)的通貨緊縮政策，使得市場需求嚴(yán)重減少，租金大幅度下降，直到 1999年年初 才 日趨穩(wěn)定，并且從 2023年年中開始攀升。 – 從 2023年起，上海甲級商務(wù)樓的租金就趨于平穩(wěn)。第三季度略微下降，但第四季度又馬上回升到 /平方米 ?天。 – 在強勁需求的拉動下， 2023年租金比上年增長了 7％，達到 /平方米 ?天，出租率上升到90％以上。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?20 ? 甲級商務(wù)樓的租金變化（ 2） – 19962023年第一季度甲級商務(wù)樓的租金變化及趨勢詳見圖 27。 甲級商務(wù)樓內(nèi)的商鋪租金為該商務(wù)樓辦公面積的租金的 2－ 3倍，具體根據(jù)商鋪情況上下浮動。 – 商務(wù)樓所處地區(qū)的人氣 相對旺盛的人氣將給商鋪帶來更大的利潤，租金也將高于其他地區(qū)的商鋪租金。如果商鋪的功能比較符合商務(wù)樓的需求，租金也將稍低一些。 – 從開發(fā)商方面來看 近兩年來，大量不具備房地產(chǎn)運作經(jīng)驗的投資公司，或僅有住宅開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)介入商務(wù)樓開發(fā)市場。開發(fā)商的多樣化使得市場上爭取短期回報的開發(fā)項目增多。因此，市場上出售型的商務(wù)樓越來越多。同時， 2023年 3月 1日開始實施的上海市非居住用房內(nèi)外銷并軌政策對甲級商務(wù)樓銷售市場也起到了一定的促進作用。 其中，陸家嘴地區(qū)的甲級商務(wù)樓售價在這兩年中 上漲 較快， 2023年第二季度的 平均售價 已 達到 2,400美元／平方米，僅次于淮海路。后來，隨著市場需求的回升，吸納量逐漸趕上供應(yīng)量，并于 2023年遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出，從而空置率一直保持快速下降的趨勢。 – 從 1998年起，甲級商務(wù)樓每年的新增供應(yīng)量開始保持較低水平，而新增需求量隨著上海經(jīng)濟的高速增長逐年上升，直到 2023年出現(xiàn)市場需求量遠(yuǎn)高于供給量的局面。 – 2023年以后，從目前在建項目的情況來看，預(yù)計新增供應(yīng)量有限，而上海 GDP的持續(xù)增長、中國加入 WTO的利好消息等將促使每年的新增需求量繼續(xù)上升。 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 ?27 ? 供求關(guān)系分析 圖 2－ 9 1996－ 2023上海市甲級商務(wù)樓供需對比 供應(yīng)量大于需求量 需求量大于供給量 第２章 上海市甲級商務(wù)樓市場研究 400,000300,000200,000100,0000100,000200,000300,000400,000500,0001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023?28 ? 影響價格變化的主要因素 – 供求關(guān)系