【正文】 一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 自然條件1） 基本風(fēng)壓 ㎡2） 長(zhǎng)興縣中心城市抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本加速度為 。其余內(nèi)隔墻均采用蒸壓砂加氣混凝土砌塊專用砂漿砌筑。(3)供水系統(tǒng)本工程生活給水采用分區(qū)給水。市政給水到達(dá)本29 / 88地塊給水水壓按 設(shè)計(jì)。二、 基礎(chǔ)選型根據(jù)地勘報(bào)告，本工程主體荷載情況及場(chǎng)地土層情況，主樓基礎(chǔ)型式擬選擇樁基＋獨(dú)立承臺(tái)，樁基為預(yù)應(yīng)力管樁，樁基持力層為⑧1 層粉質(zhì)粘土；地下室部分采用樁基＋獨(dú)立承臺(tái)，樁基為預(yù)應(yīng)力管樁，樁基持力層為⑧1 層粉質(zhì)粘土。 外觀形象一、 外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、 大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。三、 建筑群組成項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 18857 平方米，總建筑面積為 67186 平方米，其中地上 52410 平方米，地下 14776 平方米。但認(rèn)購(gòu)初期如果賣出項(xiàng)目的最高價(jià)，會(huì)違背低開高走的原則。四、 清潔衛(wèi)生管理保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。主要職能：1） 負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)；2） 負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；3） 負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；4） 負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理；5） 負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。投資分析思20 / 88路經(jīng)常是“如果……就……，退而求其次也……，再惡劣也……”模式的填空思維。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)” 。所以從理論上來看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。四、 提出“整合型商務(wù)樓”概念隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國(guó)公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、 成熟的環(huán)境配套“長(zhǎng)興龍山新區(qū)興國(guó)商務(wù)樓工程”的周邊，經(jīng)過近幾年開發(fā)，圖書館、大劇院、浙北大廈等現(xiàn)代商業(yè)、公共配套已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍已經(jīng)形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、醫(yī)院等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。一、 資源因素資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨15 / 88街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場(chǎng)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。14 / 88 區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場(chǎng)和地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲(chǔ)蓄與投資水平、社會(huì)消費(fèi)品零售額等因子。 一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素?，F(xiàn)正在建設(shè)的到明珠北路正在建設(shè)之中，等到該路建成之后，交通運(yùn)輸條件會(huì)有更大的改善。該層全場(chǎng)分布，層頂埋深： ，層厚 。方位（19511979） ，夏季以西南風(fēng)為主（8）年平均相對(duì)濕度：72%（9）當(dāng)年最小濕度（三月）：63%（10）多年來平均日照時(shí)間： 小時(shí)（11）雨季為當(dāng)年的 5 月～9 月多年來年平均降雨量 毫米降雨量最多年平均雨量 毫米最大降雨量 毫米、最小 691 毫米。年耕作 2—3 熟。歷年月際間的氣溫變化幅度要比年氣溫波動(dòng)大得多，其中以 1 月份氣溫年際變差最大。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。 項(xiàng)目位置東：長(zhǎng)水港南：長(zhǎng)興大劇院西：行政中心及市民廣場(chǎng)北：規(guī)劃道路 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心熱點(diǎn)區(qū)域，西臨行政中心；北為長(zhǎng)興縣中心城市重點(diǎn)初中 107 中學(xué)，正東為浙江省重點(diǎn)中學(xué)長(zhǎng)興縣中心城市第一高級(jí)中學(xué)；周邊有“君越華府” “新城麗景” “風(fēng)鈴綠州”為首的等高檔生活社區(qū)；有“浙北大廈”大型商業(yè)賣場(chǎng)；西面為長(zhǎng)興市民廣場(chǎng)和行政中心，東臨長(zhǎng)水港，草木繁茂。堅(jiān)持高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市街景，一批優(yōu)秀設(shè)計(jì)、精品建筑相繼建成，城市品位不斷提高，人居環(huán)境越來越舒適。2022 年長(zhǎng)興縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 3800 美元，財(cái)政總收入 28 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 19552 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9538 元。浙江省《環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》提出長(zhǎng)興中心城市在 2020年將發(fā)展成為一個(gè) 50 萬人口的大城市的目標(biāo)。一期內(nèi)行政大樓、大劇院、圖書檔案館、會(huì)議中心、餐飲中心、三大廣場(chǎng)及和睦塘公園、齊山公園、梅花公園等一批體現(xiàn)時(shí)代精神和精美藝術(shù)的標(biāo)志性建筑。二期 平方公里城市建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。長(zhǎng)興總體規(guī)劃明確至 2020 年城市用地規(guī)模達(dá) 80 平方公里。長(zhǎng)興縣先后獲得全國(guó)衛(wèi)生縣城、國(guó)家園林城市、全國(guó)文化先進(jìn)縣、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣、省文明城市、省教育強(qiáng)縣、雙擁模范縣五連冠等稱號(hào)。隨著長(zhǎng)興城市“東擴(kuò)、西延、北拓”高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快了城市周邊土地的建設(shè)開發(fā)，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已初具形態(tài)。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。周邊配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)形成，交通條件相當(dāng)便捷。 年降水量：年均 1309mm。水文地質(zhì)：項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)地下水較為豐富，為潛水，該地下水對(duì)建筑物基礎(chǔ)無腐蝕性。（12）年霜雪期為當(dāng)年的 11 月至次年的 3 月初，約為 60～100 天。（4）粉質(zhì)粘土：褐紅色，棕紅色，硬可塑—硬塑，局部含有約 510%的礫石，成分為石英砂巖，粒徑 25cm。 防洪、防澇設(shè)施條件 本項(xiàng)目建設(shè)用地周邊有天然河溝，防洪、防澇情況良好，雨水、山洪可以直接排入周邊河溝。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家乃至全球。三、 社會(huì)因素社會(huì)因素是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因子主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路類型、所有商店的總營(yíng)業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、大型購(gòu)物中心的個(gè)數(shù)、名特商店的家數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。二、 交通便捷度交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗寫字樓地產(chǎn)的交通便利程度。對(duì) SO、ST、WO、WT 策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享， “三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“長(zhǎng)興龍山新區(qū)興國(guó)商務(wù)樓工程”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢(shì)。從市場(chǎng)消化能力來看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。4） 長(zhǎng)興縣政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場(chǎng)觀望心理的唯一出路。規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。 項(xiàng)目 24 小時(shí)全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。 共享管理一、 設(shè)備共享樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)；二、 辦公場(chǎng)所共享會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間；三、 部門共享秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時(shí)輪班） ；四、 單元生活獨(dú)立滿足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡(jiǎn)單配備。23 / 88 把握入市時(shí)機(jī)市場(chǎng)上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場(chǎng)，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘?gòu)買商務(wù)廣場(chǎng)的客群不同于購(gòu)買私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)買，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。地上為三棟 米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫(kù)、地下自行車庫(kù)、人防工程及附屬設(shè)備用房等。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土1） 主樓混凝土強(qiáng)度等級(jí)：C45~C30地下室混凝土：采用微膨脹混凝土內(nèi)摻聚丙烯纖維，抗?jié)B等級(jí) S8（）地下室底板、承臺(tái)及地梁混凝土強(qiáng)度等級(jí)： C35地下室其余部分混凝土強(qiáng)度等級(jí)： C35混凝土墊層：C15鋼材鋼筋： HPB235 HRB335 HRB400焊條： HPB235 鋼筋，Q235B 鋼焊接：E43 系列HRB335 鋼筋， Q345B 鋼焊接：E50 系列HRB400 鋼筋焊接： E55 系列墻體材料地下室內(nèi)墻體擬采用燒結(jié)頁(yè)巖多孔磚。(2)用水量 根據(jù)計(jì)算工程最高日生活用水量約為 277m3/d，最大小時(shí)用水量為。其中室外消防水量 30L/s，室內(nèi)消火栓用水量 40L/s，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 30L/s。 以上外墻、機(jī)房及公共衛(wèi)生間等隔墻采用燒結(jié)頁(yè)巖多孔磚。四、 靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。二、 電梯廳/電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)