【正文】 .......................................................................................74 盈利能力分析 ......................................................................................................75 清償能力分析 ......................................................................................................76 不確定分析 ..........................................................................................................7611 風(fēng)險分析及對策 .......................................................................................78 政策風(fēng)險 ..............................................................................................................78 市場風(fēng)險 ..............................................................................................................78 經(jīng)營管理風(fēng)險 ......................................................................................................79 財務(wù)風(fēng)險 ..............................................................................................................803 / 8812 結(jié)論與建議 ...............................................................................................82 結(jié)論 ......................................................................................................................82 建議 ......................................................................................................................824 / 881 總 論 項目情況項目名稱：長興龍山新區(qū)興國商務(wù)樓工程項目地址：長興龍山新區(qū)項目規(guī)劃用地面積 18857 平方米，總建筑面積為 67186 平方米，其中地上52410 平方米，地下 14776 平方米。地上為三棟 米高板式高層建筑，主要功能為商務(wù)辦公樓；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。 建設(shè)單位情況建設(shè)單位：長興縣龍山建設(shè)開發(fā)有限公司法人代表：賈 宏地址：長興縣雉城鎮(zhèn)縣前街 402 號 實踐長興縣龍山新區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要自公司成立以來，本著經(jīng)營城市的理念，先利用自有資金和借入銀行貸款將龍山新區(qū)的“生地”轉(zhuǎn)為“熱地” ，按規(guī)劃要求著重體現(xiàn)龍山新區(qū)最佳投資環(huán)境和最佳人居環(huán)境的價值。一期內(nèi)行政大樓、大劇院、圖書檔案館、會議中心、餐飲中心、三大廣場及和睦塘公園、齊山公園、梅花公園等一批體現(xiàn)時代精神和精美藝術(shù)的標志性建筑。二期 平方公里城市建設(shè)已經(jīng)啟動。三期 3 平方公里城市設(shè)計已經(jīng)完成，新區(qū)道路建設(shè)已延伸到二、三期內(nèi)。老城區(qū)的長興中心農(nóng)貿(mào)市場、與長興．中遷建項目在 2022 上半年相繼完工。新建興國商務(wù)樓工程，又將成為長興城市建設(shè)和提升城市品位的新亮點，同邊開發(fā)地價因此又將得到一次大幅度的增值契機。 本項目建設(shè)是加快長興城市建設(shè)的需要隨著近幾年長興經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，城市建設(shè)呈現(xiàn)新面貌。2022 年全縣市政建設(shè)投入資金 35 億元，比 2022 年增長 %，中心城市建成區(qū)面積擴展到 38 平方5 / 88公里，建成區(qū)內(nèi)集聚人口 30 萬人，城市框架拉大至 48 平方公里，城市化率達到 56%。以上數(shù)據(jù)客觀顯示長興城市的建設(shè)速度是相當快速的，城市化水平不斷提高。浙江省《環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》提出長興中心城市在 2020年將發(fā)展成為一個 50 萬人口的大城市的目標。長興總體規(guī)劃明確至 2020 年城市用地規(guī)模達 80 平方公里。城市化水平達到 76%。因此，未來大約十年的時間，必須積極拓展城市空間，集聚城市人口，加強城市建設(shè)，以實現(xiàn)長興城市的高度城市化和現(xiàn)代化。 實現(xiàn)長興縣龍山新區(qū)商務(wù)區(qū)規(guī)劃目標的需要本項目位于長興縣龍山新區(qū)長水港以西大劇院以北地塊，西隔擬建行政服務(wù)中心與興國路相鄰，南北有規(guī)劃支路，商業(yè)較發(fā)達、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢，重點發(fā)展以行政辦公、金融保險、信息產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商業(yè)帶，拉動和提升城市居民的生活消費水平和消費能級。1） 《投資項目可行性研究指南》 ，2022，國家計委以計辦投資[2022]15 號文件，中國電力出版社2） 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） 》 ，2022，中國計劃出版社3） 《長興縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》4） 《長興縣城市總體規(guī)劃》 （20222020）5） 國家、浙江省及長興縣中心城市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件6） 房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額7） 長興縣中心城市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料8） 投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書9） 其他有關(guān)依據(jù)資料10） 項目批復(fù)文件6 / 88表 長興龍山新區(qū)興國商務(wù)樓工程項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號 項目 指標 單位一 建筑類1 總建筑面積 67186 ㎡2 占地面積 18857 ㎡二 投資類1 項目投入總資金 萬元 土地取得費用 萬元 前期費用 萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 萬元 建筑安裝工程費 萬元 管理費用 萬元 銷售費用 萬元 財務(wù)費用 萬元 預(yù)備費 萬元2 資金籌措 37000 萬元 項目資本金 萬元 銀行借款 萬元 銷售收入投入 7000 萬元三 財務(wù)類1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬元2 內(nèi)部收益率（稅后） % %3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年4 借款償還期 年“長興龍山新區(qū)興國商務(wù)樓工程”項目經(jīng)測算，預(yù)計總投資為 37000 萬元，預(yù)計總銷售收入為 萬元，經(jīng)計算，該項目的盈利水平較高、償債能力較強，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項目可行，值得投資。7 / 882 項目選址及建設(shè)條件長興位于浙江省最北端，東臨太湖、西倚天目，北鄰江蘇宜興市，西接安徽廣德縣，地處長江三角洲的中心腹地，縣域面積 1430 平方公里，轄 16 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1 個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，人口 62 萬，是長江三角洲經(jīng)濟區(qū)迅速崛起的新興城市。 改革開放以來，特別是近年來，長興國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進步。2022 年長興縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 3800 美元，財政總收入 28 億元，其中地方財政收入 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 19552 元，農(nóng)民人均純收入達到 9538 元。長興縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、國家園林城市、全國文化先進縣、全國科技進步先進縣、省文明城市、省教育強縣、雙擁模范縣五連冠等稱號。長興在全國綜合勢力百強縣和縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣的排名已上升到 56 位和 62 位。 長興縣經(jīng)濟及財政的快速增長，加快了城市化建設(shè)進程。近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入逐年擴大，累計投入近 50 個億。通過城市基礎(chǔ)建設(shè)，中心城市框架進一步拉開，目前城市建成區(qū)面枳已達到 25 平方公里，城市框架拉大到 35 平方公里，集聚人口 20 萬，城市化水平達到預(yù)期。城市垃圾處理廠，管液化氣站、污水處理廠等一大批公益事業(yè)項目相繼建成；體育館、青少年宮、游泳館等文體設(shè)施一應(yīng)俱全；省內(nèi)一流標準的大劇院、圖書館、檔案館等先后投入使用，城市綜合功能不斷增強。同時長興縣以創(chuàng)建“四張名片”為載體，大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進一步美化、潔化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地達到 924 公頃，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標分別提高到 %、%和 平方米。堅持高水準設(shè)計城市街景，一批優(yōu)秀設(shè)計、精品建筑相繼建成，城市品位不斷提高，人居環(huán)境越來越舒適。隨著長興城市“東擴、西延、北拓”高標準、高起點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快了城市周邊土地的建設(shè)開發(fā)，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已初具形態(tài)。8 / 88一、 基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達。沈海熱電廠提供充足的電力，進行各項投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于長興縣中心城市前列。二、 居住條件長興縣龍山新區(qū)是長興縣中心城市最適合于居住的城區(qū)之一，沿岸花團錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是已建成的行政中心、市民廣場、植物園、圖書館、大劇院，周邊地區(qū)適合建設(shè)金融