【正文】 （詳水量計算表）消防用水為 100/s。177。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。大堂入口處設(shè)自動旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。 總體規(guī)劃設(shè)計一、 總體平面布局整個項目地上由三棟板式高層建筑組成，除屋頂設(shè)備用房局部不同外三棟建筑基本相同。同時同類競品競爭面擴大，能夠先入為主就能搶占 15%以上的客源。22 / 88 定價原則1） 應(yīng)以支持實現(xiàn)高速銷售目標為確定銷售價格的前提；2） 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段；3） 以入市形成較好的人氣為基準，建立逐步上揚的價格體系；4） 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對均衡出貨；5） 計劃底商類物業(yè)銷售適當后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心” 。三、 中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。這里，針對兩種的心理：5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營模式，準確針對目標客戶，與目標客戶形成廣泛有效的溝通，達成發(fā)展商與買家雙贏的局面。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢，引入新的主題概念和賣點，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。 威脅一、 周邊有類似銷售項目項目對面是正在銷售中的商務(wù)公寓（利時廣場商務(wù)公寓） 。17 / 88四、 項目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴謹?shù)氖┕す芾?，先進的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。16 / 88圖 SWOT 分析步驟 優(yōu)勢項目地塊正處于興國路西側(cè)。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。三、 交通條件交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達程度。影響寫字樓需求和價值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。四、 人口因素人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。綜上所述，項目區(qū)內(nèi)地形、氣候、地質(zhì)、水文、市政設(shè)施等建設(shè)條件良好，能滿足項目建設(shè)的需要。該層全場分布。通過巖土工程鉆探，擬建場地地基主要為中風(fēng)化灰?guī)r，地基土層較簡單，層厚均勻，性質(zhì)變化大，巖土層的工程地質(zhì)特征依序分述如下：（1）雜填土：灰黃色，松散，稍濕，含鐵錳質(zhì)及少量云母，上部含植物根莖。（1）長興縣屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候。其中 3~9 月是全年降水集中期，占年雨量的 75%以上。 地形、地貌、水文氣象、工程地質(zhì)條件項目建設(shè)用地區(qū)域，地形相對平坦開闊，邊緣局部斜坡地形坡度平緩，坡度角為 5～8186。 長興新一輪發(fā)展規(guī)劃為項目提供了無限想象空間根據(jù)長興縣中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在沿龍山大道、明珠路將建設(shè)大型的商場、9 / 88星級的賓館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。8 / 88一、 基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達。長興在全國綜合勢力百強縣和縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣的排名已上升到 56 位和 62 位。城市化水平達到 76%。三期 3 平方公里城市設(shè)計已經(jīng)完成，新區(qū)道路建設(shè)已延伸到二、三期內(nèi)。 建設(shè)單位情況建設(shè)單位：長興縣龍山建設(shè)開發(fā)有限公司法人代表：賈 宏地址：長興縣雉城鎮(zhèn)縣前街 402 號 實踐長興縣龍山新區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要自公司成立以來，本著經(jīng)營城市的理念，先利用自有資金和借入銀行貸款將龍山新區(qū)的“生地”轉(zhuǎn)為“熱地” ，按規(guī)劃要求著重體現(xiàn)龍山新區(qū)最佳投資環(huán)境和最佳人居環(huán)境的價值。以上數(shù)據(jù)客觀顯示長興城市的建設(shè)速度是相當快速的，城市化水平不斷提高。 改革開放以來，特別是近年來，長興國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進步。同時長興縣以創(chuàng)建“四張名片”為載體，大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進一步美化、潔化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地達到 924 公頃，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標分別提高到 %、%和 平方米。三、 人才資源長興縣龍山新區(qū)的勞動力資源極為豐富，勞動人口近 20 萬，多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強的技術(shù)工人 5000 多名。污水收集干管與周邊道路污水干管連接，可進入城市污水處理廠集中處理。 ~℃ 之間，年際氣溫極差為℃。 年均日照時數(shù) 小時，歷年平均日照百分率為 41%，光照分配較均勻。06′之間（3）多年平均風(fēng)速：（4）30 年一遇最大風(fēng)速：（5）最熱月月平均相對濕度：68%（6）全年雷暴日數(shù)：50d/a（7）全年主導(dǎo)風(fēng)向：北偏東 20176。（3）粉質(zhì)粘土：上部灰色，下部褐黃色，硬可塑，含鐵錳質(zhì)結(jié)核，刀切面較光滑，任性中等。周邊交通狀況良好。本文主要從影響寫字樓需求及價值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機械、建材、鋼鐵、水泥、運輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟一體化，這些影響因素將更直接更明顯。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。SWOT 分析的步驟：羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。二、 綠化與景觀“長興龍山新區(qū)興國商務(wù)樓工程”地處新山新區(qū)，在景觀方面正處于市民廣場西面，登高遠眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。 “長興龍山新區(qū)興國商務(wù)樓工程”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。其他幾點只能根據(jù)市場及項目實施進行修正。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。二、 一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。 商住功能配套設(shè)立 24 小時行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。市場預(yù)期良好，爭取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價將上浮至 6800 元/平方米左右。地下一層層高~ 米，底層層高 米；高 2~15 層層高 米；頂層設(shè)備間層高 米，總高度 00 米（局部最高點 米） 。四、 景觀與視覺設(shè)計園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。五、 精裝房交房標準（待確定后編制交房手冊）隔音天花吊頂，高級木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級開關(guān)（品牌） ；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級瓷磚、高級衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機。而對框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計算配筋。從北面和南面規(guī)劃道路各引 DN200給水總管 1 根，并在本地塊與西側(cè)預(yù)留發(fā)展地塊內(nèi)連成供水環(huán)網(wǎng)。室外綠化澆灑用水、地下室和地上 1 層生活給水由市政給水管網(wǎng)壓力直供；地上 2～8 層為給水加壓低區(qū)、由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組經(jīng)減壓后供水；地上 9～15 層為給水加壓高區(qū)由區(qū)域集中生活變頻給水加壓泵組加壓直接供水。用戶自由分隔墻采用輕質(zhì)墻體（重量不大于 KN/m2） 給水排水一、 編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計規(guī)范。本工程按抗震設(shè)防烈度 6 度設(shè)計。三、 樓道/樓梯間公共部分墻面為刷高級乳膠漆，吸音天花吊頂；標準層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；標準層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級環(huán)保涂料；車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。道路等級明確區(qū)分，標識性強。地上為三棟 米高板式高層建筑；地下為地下車庫、地下自行車庫、人防工程及附屬設(shè)備用房等。 價格定位說明以上定價在分析了近長興縣中心城市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。二、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“長興龍山新區(qū)興國商務(wù)樓工程”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。五、 風(fēng)險投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強。綜上所述，本定位的目標是結(jié)合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點；在市場上贏取美譽并得到經(jīng)濟利益回報。同時要特別關(guān)注地緣甲級寫字樓與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研、政府單位的購買力，有意識從區(qū)域周邊各項目分流買家。 項目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。二、 項目順應(yīng)建筑潮流“長興龍山新區(qū)興國商務(wù)樓工程”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。一、 地理位置優(yōu)越“長興龍山新區(qū)興國商務(wù)樓工程”位于興國路東側(cè)，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。 個別因素個別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價值的影響因素。商圈