【正文】 確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)時(shí)尚、攀比心理、價(jià)值觀念等因子。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平等因子。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項(xiàng)目，比較具有代表性的是明珠大廈、南方大廈等。層頂埋深：，最大揭露厚度。該層上部局部為有機(jī)質(zhì)土，有機(jī)質(zhì)含量極高。11′，東經(jīng) 119176。由于境內(nèi)地形的不同，降水地理分布也存在著明顯差異。長(zhǎng)興環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體質(zhì)量極大部分在二類水體以上。場(chǎng)地西側(cè)有供水主干管通過，接管十分方便。二、 居住條件長(zhǎng)興縣龍山新區(qū)是長(zhǎng)興縣中心城市最適合于居住的城區(qū)之一，沿岸花團(tuán)錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是已建成的行政中心、市民廣場(chǎng)、植物園、圖書館、大劇院，周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險(xiǎn)、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。通過城市基礎(chǔ)建設(shè)，中心城市框架進(jìn)一步拉開，目前城市建成區(qū)面枳已達(dá)到 25 平方公里，城市框架拉大到 35 平方公里，集聚人口 20 萬，城市化水平達(dá)到預(yù)期。1） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ，2022，國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)文件，中國(guó)電力出版社2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ，2022，中國(guó)計(jì)劃出版社3） 《長(zhǎng)興縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》4） 《長(zhǎng)興縣城市總體規(guī)劃》 （20222020）5） 國(guó)家、浙江省及長(zhǎng)興縣中心城市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件6） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額7） 長(zhǎng)興縣中心城市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料8） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書9） 其他有關(guān)依據(jù)資料10） 項(xiàng)目批復(fù)文件6 / 88表 長(zhǎng)興龍山新區(qū)興國(guó)商務(wù)樓工程項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位一 建筑類1 總建筑面積 67186 ㎡2 占地面積 18857 ㎡二 投資類1 項(xiàng)目投入總資金 萬元 土地取得費(fèi)用 萬元 前期費(fèi)用 萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 管理費(fèi)用 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元2 資金籌措 37000 萬元 項(xiàng)目資本金 萬元 銀行借款 萬元 銷售收入投入 7000 萬元三 財(cái)務(wù)類1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬元2 內(nèi)部收益率（稅后） % %3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年4 借款償還期 年“長(zhǎng)興龍山新區(qū)興國(guó)商務(wù)樓工程”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為 37000 萬元，預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。 本項(xiàng)目建設(shè)是加快長(zhǎng)興城市建設(shè)的需要隨著近幾年長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)呈現(xiàn)新面貌。1 / 881 總 論 ...........................................................................................................4 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................4 項(xiàng)目的建設(shè)必要性 ..........................................................................................4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ....................................................................................5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 ............................................................................62 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 .................................................................................7 項(xiàng)目所處區(qū)域 ........................................................................................................7 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ........................................................................................................8 建設(shè)條件 ................................................................................................................93 市場(chǎng)分析 ...................................................................................................12 長(zhǎng)興縣中心城市寫字樓市場(chǎng)分類研究 ..............................................................12 項(xiàng)目影響因素分析 ..............................................................................................12 項(xiàng)目 STWO 分析 .................................................................................................154 營(yíng)銷方案設(shè)計(jì) ...........................................................................................19 項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位 ..........................................................................................19 目標(biāo)客戶 ..............................................................................................................19 管理方案設(shè)計(jì) ......................................................................................................20 定價(jià)策略 ..............................................................................................................22 銷售安排 ..............................................................................................................235 項(xiàng)目建設(shè)方案 ...........................................................................................24 建筑設(shè)計(jì)方案 ......................................................................................................24 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 ......................................................................................................27 公用設(shè)施方案 ......................................................................................................292 / 886 專篇設(shè)計(jì) ...................................................................................................48 消防 ......................................................................................................................48 節(jié)能 ......................................................................................................................57 防雷 ......................................................................................................................58