【正文】 僅提供一些設想供參考。即以運動健康為主線，社區(qū)通過各個方面和多種形式，令居民體驗到如國外社區(qū)一樣的各類社區(qū)服務。 韋伯豪國際公寓：北美建筑風格／地下智能泊車場直達家門／后 IT社區(qū)／寬帶局域網(wǎng)／智能安全防御及服務管理系統(tǒng)／國貿(mào)物業(yè)管理公司管理 燕莎商圈： １．鳳凰城： “CBD 中的私家森林，三元橋精品外銷公寓 ” 全精裝修／ 600 平米空中會所／德國 WSP 公司環(huán)境及建筑設計／中海物業(yè)管理 ２．國展家園：國際化涉外公寓 戶式中央空調(diào)集中供暖分戶制冷／千兆社區(qū)百兆入戶，每戶擁有三 個獨立信息點／衛(wèi)生間及廚房鋪設獨立循環(huán)供水系統(tǒng)／門禁、停車場、區(qū)內(nèi)消費一卡通／社區(qū)專用會所／三表遠程計量系統(tǒng)／地下通訊接收系統(tǒng)，信號無屏蔽 ３．國際港：國際化的生活主張 香港城設設計，后城市主義建筑／全套國際名牌精裝修／ 30 余種美式風格超級會所／戴德梁行物業(yè)管理 ４．星城國際中心：外銷高檔國際公寓 新加坡設計理念／智能配套、寬帶光纖言入網(wǎng)、多元化國際標準戶型、地下智能車庫／分戶式冷暖中央空調(diào)、國際標準精裝修／ 萬平米國際商務展廳／新加坡怡安（中國）產(chǎn)業(yè)公司管理 6 望京地區(qū)： 大西洋新城： “真正國際化大社區(qū) ” 國際化社區(qū)整體規(guī)劃／國際化設計理念／酒店式景觀大堂／雙套社區(qū)休閑會所／高出租率高回報率 CBD 地區(qū) １． CBD 家園： “與 WTO 接軌的自助式國際化社區(qū) ” 空間自助／裝修自助／采暖自助／智能系統(tǒng)自助／健康自助／生活休閑自助 ２．陽光 100 國際公寓（外銷） 澳大利亞 DCM建筑及環(huán)境設計／ 24小時溫泉入戶／恒溫玻璃花房／室外綠島花園／ 500 平米不凍水面／家庭新風系統(tǒng) ３．都會國際（外銷） ? 3. 普遍優(yōu)勢 1) 項目所在地一般知名度較高，且具有一定的身份象征。 3) 富升值潛力，投資功能較強。 三 ) 整合營銷傳播手段對國際化觀念進行引導和詮釋 四．結(jié)論 一 . 北京部分國際化社區(qū)特點 1. 基本特點 1) 集中于 CBD、燕莎商圈等高檔寫字樓、高檔購物中心云集的商圈之內(nèi)。 4) 物業(yè)內(nèi)提供較為齊全的家政服務、社區(qū)活動服務； 5) 物業(yè)內(nèi)設有小型會所，提供餐飲、休閑、運動、商務等場所。 3) 區(qū)內(nèi)交往空間較少，居民較難享受其樂融融的社區(qū)生活。 2．北奧的國際化同時來源于奧林匹克文化的國際化，奧林匹克文化是動態(tài)的，進步的，潮流的，集大成的 , 是不斷隨著世界人文發(fā)展而發(fā)展并反過來深刻反映這種發(fā)展趨勢及其所代表的社會價值觀的世界性文化。 7．北奧的國際化生活的功能目前有二：一是引進國外社區(qū)早已普及的社區(qū)運動與健康的服務觀念和服務方式，令業(yè)主一步到位的理解并擁有國外社區(qū)的生活；二是隨世界生活潮流的發(fā)展，積極引進健康的時尚生活，尤其是時尚運動和時尚健康觀念，令業(yè)主享受到家門口前的國際運動生活。 1）奧林匹克大廈 10 從社區(qū)的整體規(guī)劃來看，大廈置于單店東路與東壩南街相交的十字路口較適宜。四個分建筑 及圍合的形式可類似于體育場的設計，這樣，俯瞰來看，十字路口的空間與其角上的四個建筑形成體育場的形式（如果十字路口中部能作主題雕塑或小花壇則更佳）。 對十字空間的巧妙圍合，其一是增加了大廈的體量和規(guī)模，并形成獨特的空間感覺，其二使看似圍合的會館成為社區(qū)的能量中心，它將聚集社區(qū)及其周邊的能量，同時將所聚合的能量輻射于小區(qū)，為小區(qū)增 11 加人氣并帶動周邊商業(yè)設施的經(jīng)營。給大道兩旁的商家劃出一段作商業(yè)經(jīng)營用，如擺出臺球桌、活動藍球架、時尚的桌上沙壺、桌式足球、電子冰球臺、維爾斯（ WLS）球臺等，供大家玩樂，同時，餐飲也可在街邊擺開，人們可邊吃邊玩邊欣賞，形成社區(qū)每天晚上 “運動的夜市 ”。宜大量使用國際流行色及流行圖案，色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。關(guān)于這個階層的消費特點，下面一篇文章的描述非常有代表性： 中產(chǎn)階層白描：他們是怎么花錢的？ 《時尚 如果打，證明企業(yè)有實力， 第三是環(huán)境，到這兒了，在意這個環(huán)境是不是適合我，能否享受他提供的東西，這時候品牌形象就退居后面，已認可了這個形象，比如房子他認可了。通常家庭收入達到 1 萬元以上的，女主人的鞋至少會在 25雙以上。第二，兩個年輕人會推遲結(jié)婚的年齡，獨身的時間要長，如果同居 ，以前是很快搬到一起，現(xiàn)在概念變了，各住各的，一周約好見面的時間。 根據(jù)未來奧園的消費主力 ——中產(chǎn)階層已表現(xiàn)出的消費特點及習慣，結(jié)合國際主流生活趨向，可以對戶型設計及裝修提出下列一些構(gòu)想： 16 1）主臥雙房 在大居室中，主人房內(nèi)部可設計雙房，使用上夫妻各一，浴室及衛(wèi)生間共用。后者則因住戶的愛好不同，而有很大的不同。大型社區(qū)中，住戶因發(fā)燒音響而引至四鄰投訴的不在少數(shù)。目前，網(wǎng)絡冰箱、網(wǎng)絡洗衣機、網(wǎng)絡微波爐等信息家電已陸續(xù)推出，居室智能系統(tǒng)的布線宜合理考慮屋內(nèi)各室智能家電的使用需要。 二 ) 社區(qū)服務、商業(yè)設施及文化活動豐富國際化內(nèi)涵 北奧社區(qū)服務內(nèi)容及方式將借鑒發(fā)達國家中的社區(qū)服務方式來設置，通過多元化的服務內(nèi)容及課程設置，尤其是在社區(qū)體育運動、健康保障體系方面的設定，為業(yè)主提供符合國際化水準的健康生活。如果爭取到 網(wǎng)絡服務商在這方面的優(yōu)惠收費，則不僅止奧園，包括面對激烈競爭的網(wǎng)絡服務商在內(nèi)，都可受益無窮。 4．社區(qū)關(guān)系：是指學校與學生家庭之間的聯(lián)系，包括學校與支持和促進健康的關(guān)鍵的社區(qū)政府、社區(qū)機構(gòu)之間的聯(lián)系。針對不同年齡層次和人群，可開設長壽體育課堂、家庭式體育野營、女性體育講座、兒童體能教室等； 5）其他課堂教育 可引進社會學校在社區(qū)內(nèi)開辦課堂或培訓班。具有百年歷史的北京普仁醫(yī)院，在崇文區(qū)創(chuàng)建社區(qū)－?？疲祻停鐓^(qū)服務新模式構(gòu)想，于去年兼并了該區(qū)另一家二級醫(yī)院，并將其轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓚€社區(qū)服務中心，隨后自籌 400 余萬元武裝所屬社區(qū)衛(wèi)生服務站點。 與運動指導員以 “團隊合作 ”形式共同參與社區(qū)運動服務的其他社區(qū)運動人力包括：管家助理、營養(yǎng)師、康復醫(yī)師／技師、心理／精神醫(yī)師、其他專業(yè)運動指導員、醫(yī)師、社會工作者、志愿者等等。僅在美國，寵物所有者在他們的 5700 萬只狗和 7000 萬只貓上的食品花費總額為 30 億美元，寵物所有者的感情深深傾注于寵物之上，形成了寵物市場的高速增長。 ? 就愛而言，接近 1/2 的女性寵物所有者更 有賴于寵物，而不是其配偶或孩子。萬科城市花園被稱為北京最著名的大 狗聚集地，其內(nèi)狗的數(shù)量與品種據(jù)說 “多到無法想像 ”，區(qū)內(nèi)業(yè)主曾因?qū)櫸飭栴}而產(chǎn)生尖銳沖突，到現(xiàn)在都是該社區(qū)的敏感問題。 2）社區(qū)俱樂 部或愛好者協(xié)會 各類球迷俱樂部、旅游、攝影、集郵、軍事、單車越野、音樂發(fā)燒友、車迷協(xié)會或俱樂部等。 ★ 社區(qū)文化機構(gòu)在引導社團活動時，應考慮與區(qū)內(nèi)的商業(yè)營運機構(gòu)形成聯(lián)動，即有意識促進會所內(nèi)各類場館設施的營業(yè)，以及周邊商業(yè)街的活動贊助與支持。同時可經(jīng)常舉辦娛樂表演，開辦文學沙龍，組織作家與讀者聯(lián)誼等活動。對一些難度較高的玩具實行懸賞，令人動力十足。在日益崇尚自我意識、追求生活質(zhì)量、完善社會分工的中國，汽車俱樂部也 31 獲得迅猛發(fā)展。 針對公司和企業(yè)，恩保大陸汽車俱樂部還推出了 “專家車輛管理 ”服務，提供企業(yè)車輛管理的全套解決方案，使企業(yè)可以大大節(jié)省車輛管理成本，提高企業(yè)的后勤管理水平?，F(xiàn)在，全世界的青年旅館已發(fā)展到近 5000 家。這些青年旅館，由世界青年旅館聯(lián)盟編寫進 “IYHF 指南 ”，包括其旅館地址、電話、住宿費用、交通情況等。因開業(yè)不到 4 個月，價格定在 50 元左右，對外賓則提高國際標準。并將此作為社區(qū)文化的一部分給以大力支持。在商鋪招商中，發(fā)展商宜對商鋪的經(jīng)營項目及裝修風格給以引導和監(jiān)控。消費者對一個公司及其各個品 牌的了解來自他們接觸到的各類信息的綜合（如媒體廣告、價格、包裝設計、直接營銷活動、促銷活動、網(wǎng)上信息、產(chǎn)品演示會、甚至出售產(chǎn)品和服務的商店的情況）。廠商們采用電話營銷、直接致電消費者推銷產(chǎn)品，為自已樹立形象，還直接郵寄信件、彩頁、目錄、錄像帶等潛在顧客，提供有關(guān)其產(chǎn)品和服務的詳細資料。 公共關(guān)系指一個組織系統(tǒng)地計劃和提供信息，試圖控 制和管理其在公眾中的形象。 3．媒體及其欄目或版面的選擇 ——注重媒體特征及其品牌形象，以及目標客戶的閱讀習慣和閱讀方式。發(fā)行上，除 在社區(qū)贈送或寄給客戶外，可以考慮在高級酒店、寫字樓（特別是 CBD 區(qū)內(nèi)的）、娛樂與文化場所、汽車交易中心、大型商場內(nèi)派送。體育社區(qū)的建設標準是可以分為幾個檔次的，而奧園，應屬于最高標準，即能與國際大眾體育觀念和操作方式接軌的體育社區(qū)，甚至可以通過群 體司邀請國際健身與大眾體育協(xié)會或是國際奧委會下屬的大眾體育委員會給以顧問和指導。在此基礎上，可以繼續(xù)發(fā)揮，得出更多設想與結(jié)論。 。對該問題的回答，將涉及到該方面操作的深度 與廣度及其時效性。 北奧大眾體育社區(qū)概念的提出，有其深厚的歷史及社會根源，與奧林匹克人文精神發(fā)展相一致，它從根本上承接了國際社會所倡導的運動健康生活，是國內(nèi)第一家國際運動社區(qū)。 四．結(jié)論 39 1．與其他社區(qū)單純以地段、設計風格來支撐國際化定位相比較，北奧的國際性特征營造更具備內(nèi)涵上的優(yōu)勢。如 Life express 、 Freature，國航、南航航空雜志，《時尚》、《瑞麗》、《商業(yè)周刊》、《中國日報》、《財經(jīng)周刊》、北京 國際廣播電臺等。 目前，許多公司開展營銷公關(guān)，作為營銷促銷策略的組成部分。 37 3． 銷售促進：指向銷 售人員、分銷商和最終消費者提供額外價值或激勵的營銷活動，能迅速刺激銷售。 整合營銷中所涉及的促銷組合要素包括如下幾方面： 1．廣告：廣告是指由特定資助人支付，用于組織、產(chǎn)品、服務或觀念的非人員溝通的形式。如英文版、香港版、臺灣版、上海版、北京版的《時尚》，英文版 及中文版 35 的《商業(yè)周刊》及汽車、音響、旅游、攝影等能反應現(xiàn)代生活品質(zhì)的刊物。 北奧在為社區(qū)引進旅游機構(gòu)時，可以采用招標形式。 至于北奧，既然已有設置賓館的考慮，不妨加盟要求并不高的國際青年旅館，設計一座別有特色的奧林匹克青年旅館。而青年旅館亦被稱為 “窮人的希爾頓飯店 ”。國際青年旅館總部設在歐洲，每一個合格的聯(lián)網(wǎng)旅館都能申請成功。在 3～ 5 年內(nèi)，這一網(wǎng)絡將發(fā)展到全國各主要城市。 2000 年中，于1995 年底成立的國內(nèi)第一家汽車俱樂