【房地產(chǎn)】中原：架空層專題研究(完整版)
【正文】 區(qū)； 架空層基本概念解讀 12 C. 居住區(qū)部分配套商業(yè)、物業(yè) (物業(yè)服務(wù)中心、宿舍 )的運(yùn)用。 首先，把住宅底層作為架空層進(jìn)行園林綠化，可以促進(jìn)了空氣流通、減少潮濕、美化景觀； 其次，居民可以擁有公共的街區(qū)和個(gè)人的私密空間，更享受了半公共空間的鄰里場所；另外， 架空層不僅增加了居住區(qū)內(nèi)部空間層次同時(shí)又加強(qiáng)了住宅空間與城市空間的連續(xù)性，使人更貼 近自然。架空層從功能上來說并不一定是防止沉降。防止沉降以現(xiàn)在的施工技術(shù)來說可以采用沉 降縫或變更基礎(chǔ)形式處理。 架空層基本概念解讀 8 連接大小環(huán)境 長期以來，城市中的土地被人類高度地開發(fā)利用，形成了日益密集的建筑，城市綠化用地 已受到嚴(yán)重的制約。 其中，架空層用于車位、商業(yè)、物業(yè)、大堂等功能能使物業(yè)更加便利化、人性化， 并且后期的經(jīng)營管理能為開發(fā)商、物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報(bào)，可極大地發(fā)揮和衍生物業(yè)的使用價(jià)值。 對于開發(fā)商來說建造架空層只是增加了一些建造成本，不會(huì)占用容積率的指標(biāo)。 地上架空層又可以分為幾種情況： A. 層高小于 米，因?yàn)槟壳暗囊?guī)劃中本身不計(jì)算建筑面積，無所謂公攤； B. 層高大于 米小于 3 米，之前的規(guī)劃中一般不計(jì)入層次和容積率，不算公攤； C. 層高在 3 米以上，四周通透，沒有圍護(hù)，不計(jì)算建筑面積。 提升樓盤品質(zhì) 引進(jìn)架空層景觀，開發(fā)商無疑要付出一定代價(jià)。 架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議 25 架空層景觀的營造 26 目錄 1. 設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑面積計(jì)算 面積分?jǐn)傄?guī)則 建筑空間 園林景觀 交通組織 造園要素單一 層高限制 受地域條件限制 景觀管理不善 27 1. 設(shè)計(jì)規(guī)范 架空層應(yīng)滿足以下條件： 以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等 公共開敞空間使用。 功能分區(qū)劃分為：兒童活動(dòng)區(qū)、成人健身區(qū)、棋牌活動(dòng)區(qū)、休閑閱覽區(qū)等。 架空層景觀的營造 31 硬景設(shè)計(jì) 造園者可在架空層呈設(shè)臵廊架、花池，修筑水池，與墻面、柱子結(jié)合，造景門、景窗， 放臵趣味性雕塑，配臵多種園林植物，形成各種豐富多彩的特殊園林景觀，使居民居住的舒適度及觀賞度大為增加。小空間做出大景觀。北面建議： 一、可以考慮做枯山水形式的景觀 二、仿真植物的參與 架空層景觀的營造 36 景觀管理不善 許多開發(fā)商當(dāng)初造架空層的初哀完全是出于品牌的營造及提升樓盤的需要，但是隨著時(shí) 間的推移及物業(yè)管理的不善，不少的架空層最后成了雜物間、單車停車場、甚至挪作他用。 架空層園林景觀的營造是城市園林綠化建設(shè)充分利用空間的一個(gè)新途徑。但是南北方在氣候條件 方面有著明顯的不同，南方屬于亞熱帶、熱帶地區(qū)，有著典型的濕熱氣候，春季建筑物底層的 回潮現(xiàn)象嚴(yán)重，這些原因恰恰給架空層的園林設(shè)計(jì)提供了得天獨(dú)厚的地域條件。 架空層景觀的營造 33 造園要素單一 架空層內(nèi)部的墻面與架空層的支柱占的面積較大，處于人們視線所敏感和行為可及的范 圍，對墻面和支柱的景觀設(shè)計(jì)決定了園林景觀的風(fēng)格和特性，因此，新穎且有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)理念 能更 好地構(gòu)建出優(yōu)美的空間環(huán)境。 中老年健身區(qū) 休閑設(shè)施 室外游泳池 休閑閱覽區(qū) 架空層景觀的營造 29 園林景觀 造景手法 利用底層架空之后，會(huì)產(chǎn)生從細(xì)節(jié)到整體環(huán)境都放
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