【正文】 圈崛起成為必然；p商業(yè)建筑業(yè)態(tài)趨同，大型商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)趨同；領(lǐng)導(dǎo)性、特色性、商業(yè)建筑業(yè)態(tài)趨同，大型商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)趨同；領(lǐng)導(dǎo)性、特色性、 主題性商業(yè)綜合體發(fā)展階段較低；主題性商業(yè)綜合體發(fā)展階段較低；p商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂、與多樣性并存；競(jìng)爭激烈，新商業(yè)發(fā)展必須學(xué)會(huì)商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂、與多樣性并存；競(jìng)爭激烈，新商業(yè)發(fā)展必須學(xué)會(huì) 直接嫁接與研創(chuàng)；直接嫁接與研創(chuàng)；小 結(jié) 景德鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀（ 1）1． 現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)成為主導(dǎo)– 景德鎮(zhèn)的商業(yè)正處于傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)向現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)過渡的階段；2． 中低端產(chǎn)品競(jìng)爭激烈– 小商品市場(chǎng)已略呈現(xiàn)出飽和態(tài)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)的空置率約為 30%；3． 專賣店與大型商場(chǎng)超市成為主流– 品牌專賣店與大型商場(chǎng)超市發(fā)展態(tài)勢(shì)尤為迅猛；4． 商業(yè)運(yùn)營仍處于初級(jí)階段– 現(xiàn)代營銷意識(shí)薄弱，缺乏系統(tǒng)性與專業(yè)性運(yùn)作是景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要弊端5． 中高端產(chǎn)品缺乏– 景德鎮(zhèn)中高檔的商品仍然較少，贗品名牌較多；6. 供求關(guān)系失衡– 一方面大量商業(yè)物業(yè)閑置，一方面大量商家無法找到適合開店的經(jīng)營場(chǎng)所，二者之間的矛盾非常尖銳 商業(yè)問題分析（ 1）1. 開發(fā)商缺乏長期運(yùn)營意識(shí)– 重銷售輕運(yùn)營輕招商只顧眼前利益，缺乏長線投資眼光；2. 開發(fā)商缺乏專業(yè)、系統(tǒng)性思考– 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要有系統(tǒng)性思考，不能先改好房子在想招商。u 無論是 “ 紅海 ” 還是 “ 藍(lán)海 ” 策略都不是一句空話，首先必須要了解現(xiàn)代商業(yè)的特性，需要了解城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，并通過系統(tǒng)化的思考，尋找到有利支撐才能成功 。以 “ 瓷器產(chǎn)業(yè) ” 為主題，以 “ 文化創(chuàng)意 ” 為核心，緊抓產(chǎn)業(yè)特性所帶來的契機(jī)，打造 “ 創(chuàng)、產(chǎn)、展、銷 ” 一體化的新商業(yè)模式國際瓷器文化創(chuàng)意中心國際瓷器文化創(chuàng)意中心? 城市發(fā)展，滿足國際地位需求? 商圈發(fā)展，滿足新興業(yè)態(tài)需求? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，滿足經(jīng)濟(jì)增長需求? 藝術(shù)發(fā)展，滿足文化交流需求? 滿足城市核心競(jìng)爭力，做增量市場(chǎng) 方案（二）市場(chǎng)依托 方案（二）客群定位u 目標(biāo)客戶群體216。 大、中型陶瓷生產(chǎn)企業(yè) 商業(yè)空間組合建議u 以 “ 畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、餐飲酒吧、企業(yè)研發(fā)部門 ” 等各種空間的聚合，形成了具有國際化色彩的 “SOHO 式藝術(shù)聚落 ” 和 “LOFT 空間 ”216。發(fā)展陶瓷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已是景德鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)之路。由于景德鎮(zhèn)地處我國的中南部，氣溫較高，日照多，空氣透明度大。? 所以，提高項(xiàng)目戰(zhàn)略認(rèn)知水平，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)策劃，加強(qiáng)計(jì)劃尤為重要。 三月 217:45 下午 三月 2119:45March 23, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 23 三月 20237:45:37 下午 19:45:37三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 23 三月 20237:45:37 下午 19:45:37三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/23 19:45:3719:45:3723 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 7:45:37 下午 7:45 下午 19:45:37三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。因此在這種環(huán)境中，不論從色彩上還是從建筑熱工方面考慮，均宜用淺淡的冷色調(diào)。芯片產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 建筑設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格要點(diǎn)序號(hào) 風(fēng)格分類 風(fēng)格表述 代表樓盤1 傳統(tǒng)風(fēng)格? 民族風(fēng)格最典型的特征是頂部的處理。216。 來自江浙、福建等發(fā)達(dá)地區(qū)的商家、投資客216。需要一個(gè)能夠符合城市產(chǎn)業(yè)個(gè)性的商業(yè)模式； 那么怎樣的商業(yè)才是景德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)所需要的？1. 對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的認(rèn)知? 要有多元化構(gòu)建– 現(xiàn)代商業(yè)，商場(chǎng)人流量下降！造成這些局面的主要原因是由于商業(yè)面積不斷增加，單一形式的商業(yè)已經(jīng)僧多粥少；必須要進(jìn)行通過多元化的構(gòu)建，如把飲食、休閑、觀景、娛樂、逛景等都納入商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種；? 要捕捉消費(fèi)者購物上變化– 當(dāng)前商場(chǎng)已不僅僅是時(shí)尚人群去購物，時(shí)間性消費(fèi)成為未來商業(yè)的核心，一個(gè)人到商場(chǎng)可以消費(fèi)一天；? 要注重商業(yè)主體發(fā)展變化– 必須要尋找自來水商業(yè)和省錢的商業(yè)，要用商業(yè)自來水帶動(dòng)非商業(yè)自來水；才能保障商業(yè)旺盛的活力 。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)組合對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的要求，來做建筑設(shè)計(jì)，才能保障未來商的順利；3. 過度透支商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值– 高售價(jià)使得業(yè)主追求高租金，高租金嚇跑了商家。百貨大樓數(shù)量較少，前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，設(shè)施陳舊，現(xiàn)正在改制或者淘汰中布局不合理，缺乏管理小商品批發(fā)市場(chǎng)以城鄉(xiāng)村結(jié)合部為主要集散地。Keywords:p國民經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛；國民經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛；p旅游產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與出口創(chuàng)匯主要增長要素；旅游產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與出口創(chuàng)匯主要增長要素；全世界、全國范圍的瓷器交易中心之一全世界、全國范圍的瓷器交易中心之一全世界、全國范圍的瓷器藝術(shù)、文化交流平臺(tái)全世界、全國范圍的瓷器藝術(shù)、文化交流平臺(tái)小 結(jié)? 前 9個(gè)月，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %，比前 8個(gè)月降低了 點(diǎn)，漲幅也低于全省平均水平；? 其中， 1—9 月份，景德鎮(zhèn)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) ；Key words:p居民消費(fèi)力仍保持良好穩(wěn)定；居民消費(fèi)力仍保持良好穩(wěn)定；p消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，恩格爾系數(shù)下行明顯；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，恩格爾系數(shù)下行明顯；p城市第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大帶動(dòng)非消費(fèi)性支出放大；城市第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大帶動(dòng)非消費(fèi)性支出放大；p非消費(fèi)性支出和文化休閑性消費(fèi)需求上升；非消費(fèi)性支出和文化休閑性消費(fèi)需求上升；小 結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資? 景德鎮(zhèn) 08年房地產(chǎn)投資總額 ，施工面積 278萬㎡ ,新開工面積 53萬㎡，其中住宅 49萬㎡，商業(yè) 4萬㎡。住宅成交均價(jià) 2708元 /㎡ 商業(yè)成交均價(jià) 4125元 /㎡ ？辦公物業(yè) ？Key words:p市場(chǎng)投資環(huán)境良好，房地產(chǎn)開發(fā)信心較足；市場(chǎng)投資環(huán)境良好，房地產(chǎn)開發(fā)信心較足；p房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展速度急遽提升；房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展速度急遽提升；p商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增大，去化率較低，去化價(jià)格相對(duì)較低；商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增大，去化率較低，去化價(jià)格相對(duì)較低；p商品住宅供求關(guān)系基本平衡商品住宅供求關(guān)系基本平衡 略供大于求略供大于求 。營造精品意識(shí)品牌專賣店人民廣場(chǎng)周邊與珠江中路大量分布，如約翰 如果想獲得成功，就必須走差異化、特色化的市場(chǎng)競(jìng)爭道路；u 若要避免游歷于這種 “ 紅海競(jìng)爭 ” 的局勢(shì)中，我們就必須要借勢(shì)發(fā)展、必須要站的更高，從更遠(yuǎn)的角度去思考和挖掘這個(gè)產(chǎn)業(yè)及商圈的空白與升級(jí)；第二章、項(xiàng)目資源解析整合資源，找尋出路項(xiàng)目概況商業(yè)環(huán)境地塊解析 SWOT分析項(xiàng)目運(yùn)作思路 “ 旅游產(chǎn)業(yè)、陶瓷 ” 是景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的不變核心。u多年從商，完成原始資本積累，欲提升經(jīng)營檔次的商人，從事陶瓷業(yè)銷售的私營業(yè)主，欲轉(zhuǎn)行或利用剩余資金追求投資回報(bào)的本地有閑散資金的投資客五大步驟 方案（一）現(xiàn)代主題商業(yè)公園找到主題做好景觀優(yōu)化商業(yè)組合規(guī)劃好發(fā)展階段走持續(xù)化發(fā)展現(xiàn)代主題商業(yè)公園 方案（一）商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議u 負(fù)一樓：混合業(yè)態(tài)，目的性消費(fèi)u 混合型商業(yè)（餐飲、零售） +停車場(chǎng)u 一樓、二樓：精品賣場(chǎng)u 外鋪 +內(nèi)鋪，鋪位面積建議在