第四章門店開發(fā)與選址(完整版)
【正文】 /22/2023 28 1）宏觀分析：參考人口狀況、地域發(fā)展前景、商業(yè)飽和度等，確定目標區(qū)域； 2）市場調(diào)查：包括立地環(huán)境調(diào)查、商業(yè)環(huán)境調(diào)查、市場特性調(diào)查、競爭店調(diào)查等； 3）篩選目標：根據(jù)調(diào)查結(jié)果篩選出具體的目標地點，主要考察這幾個方面： a、常住人口的位置； b、有無競爭店，能否在面積、停車場、商品構(gòu)成、營業(yè)特色等方面與競爭店形成差別； c、有否良好發(fā)展前景； d、預(yù)測的銷售額是多少； 4）詳細調(diào)查：對具體地址做出深入調(diào)查，如房地產(chǎn)的適用性、周圍環(huán)境尤其是公共配套設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施、將來的發(fā)展余地等 5）做出決定并簽訂房產(chǎn)合同 4．商圈調(diào)查的基本流程 1/22/2023 29 4．商圈調(diào)查的基本流程 市場調(diào)查 宏觀分析 篩選目標 詳細調(diào)查 簽訂合約 做出確定 1/22/2023 30 二、分店選址 （一）店鋪選址的一般原則 最短時間原則 區(qū)位易達性原則 聚集原則 接近購買力原則 1/22/2023 31 二、分店選址 （二）店鋪選址考慮的因素 ? 第一部分：商業(yè)環(huán)境因素： ? 1. 城市結(jié)構(gòu)因素： ? （ 1） 城市特點，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政府機構(gòu)、歷史沿革、自然環(huán)境、風(fēng)土人情、文化氛圍等； ? （ 2） 城市規(guī)劃，如土地征用規(guī)劃、市政設(shè)施規(guī)劃等； ? （ 3） 城市公共設(shè)施現(xiàn)狀； ? （ 4） 交通條件，包括公路、鐵路狀況，車站設(shè)施及交通主管部門等； ? 2. 消費結(jié)構(gòu)因素： ? （ 1） 人口現(xiàn)狀及動態(tài)，包括人口密度、人員構(gòu)成、人口布局、人口的未來增減； ? （ 2） 人均收入、人均消費水平； ? （ 3） 生活方式、消費習(xí)慣、追求的生活方式、休閑及購物傾向等； ? 3. 商業(yè)結(jié)構(gòu)因素： ? （ 1） 城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)； ? （ 2） 商業(yè)的集中化程度及趨向，如商業(yè)街、購物中心等； ? （ 3） 行業(yè)競爭關(guān)系，如地區(qū)間競爭、地區(qū)內(nèi)競爭 1/22/2023 32 二、分店選址 （二）店鋪選址考慮的因素 ? 第二部分：店鋪選擇因素： ? 位置條件： ? （ 1）鄰近條件，包括附近的商業(yè)情況、道路情況、交通情況等； ? （ 2）用地條件，包括地理環(huán)境、法律規(guī)定的條件等； ? 相對條件：與競爭店的競爭及互補效應(yīng) ? 潛力條件：商圈與購買力，包括購買頻率、購買時間、采購距離等 1/22/2023 33 二、分店選址 （三）店址選定的程序 ： 1）配合店鋪開發(fā)方針； 2）符合人口與家庭數(shù)量要求； 3）交通便利最好是道路交互處； 4）地形開闊，無障礙；5）與在住宅區(qū)內(nèi)或與住宅區(qū)相連或在多個住宅區(qū)交匯處； 6）城市規(guī)劃； 7）商業(yè)狀況，如較少競爭店鋪； 8）城市總體結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、人均收入水平 ： 在圖上標明門店的朝向、競爭店、互補店、主要商業(yè)機構(gòu)、人流匯集走向、交通要道、居民區(qū)等相關(guān)因素，找出開店核心商圈所在位置 ：在核心商圈內(nèi)，根據(jù)上面的結(jié)果，尋找?guī)滋幍攸c作為樣本，進行實地調(diào)查，從而決定開店最佳位置。 雷利引力法則和康維斯模型的局限： (1)只考慮距離 ,未考慮其他交通狀況 (如不同交通工具、交通障礙等 ),若以顧客前往商店所花費的交通時間來衡量會更適合。 B、間接調(diào)查法：信用卡、購物支票、售后服務(wù)登記、贈券、車牌號等 1/22/2023 21 3．商圈確定方法 2）經(jīng)驗法：根據(jù)以往的經(jīng)驗來設(shè)定商圈 例如：便利店的商圈為走路 10分鐘
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