【正文】 染力打造以及整合行銷(xiāo)手法的運(yùn)用上都等更為成熟，達(dá)到較高的層面，入行門(mén)檻已然提高，本案作為新進(jìn)入者，力圖超越，雖難，但必須 結(jié)論 ： 2023年的金碧湖畔的銷(xiāo)售并非一馬平川 ?2023年北京地產(chǎn)將是別墅競(jìng)爭(zhēng)異常激烈和殘酷的一年 ?高端消費(fèi)群沒(méi)有顯著增加，樓盤(pán)供應(yīng)量卻成倍放大 ?特色別 墅項(xiàng)目陸續(xù)浮出水面，實(shí)力派開(kāi)發(fā)商粉墨登場(chǎng) 成功別墅營(yíng)銷(xiāo)共性分析 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)力 成功熱銷(xiāo)別墅 別墅項(xiàng)目成功銷(xiāo)售要素構(gòu)成 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品自身?xiàng)l件 位臵優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)地位 自然資源 優(yōu)山美地 西山美廬 整體風(fēng)格布局 建筑空間 納帕溪谷 萬(wàn)萬(wàn)樹(shù) 本案 庭院特色 觀唐 院子 營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)力 橘郡、納帕溪谷、萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)、觀唐、院子 價(jià)格策略 宣傳推廣精準(zhǔn)力 現(xiàn)場(chǎng)感染力 別墅熱銷(xiāo)共性： ? 共性一： 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 ： ⑴ 具備 差異化的產(chǎn)品核心價(jià)值 ，產(chǎn)品綜合優(yōu)勢(shì)突出 ⑵ 項(xiàng)目運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)性水準(zhǔn)高 。 ?結(jié)論二：高端別墅爭(zhēng)在形象力 北京是文化消費(fèi)主導(dǎo)型城市，其文化中心的固有特質(zhì)使北京地產(chǎn)有著揮之不去的“文化地產(chǎn)情結(jié)”的烙印與特色。 第四，他們有代表性，代表社會(huì)各階層的先進(jìn)的人群。 我們所面對(duì)的市場(chǎng)特性 在非一流地段（非主流高端別墅區(qū)），打造大規(guī)模高端別墅群 必須在非主流別墅區(qū)，吸引大量主流高端客戶群 困難一： 困難與風(fēng)險(xiǎn)解析 我們打造是市場(chǎng)認(rèn)知度尚不確知的的創(chuàng)新的產(chǎn)品 必須在有限的主流高端客群中，創(chuàng)造大量的我們產(chǎn)品理念和 風(fēng)格的忠實(shí)的追捧者與擁躉者 困難二： 我們面臨的是傳播極具過(guò)度的地產(chǎn)市場(chǎng) 必須快速確立穩(wěn)固鮮明的市場(chǎng)占位，以強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)的態(tài)勢(shì)， 在更廣泛的目標(biāo)受眾中取得社會(huì)關(guān)注，且讓我們的產(chǎn)品進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域 困難三： 我們面對(duì)的是極為有限、且成熟與苛刻的高端客群 必須以文化優(yōu)勢(shì)引領(lǐng)消費(fèi)理念，以純粹的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)倡導(dǎo)先進(jìn)的 居住價(jià)值觀與生活方式 困難四： 我們面對(duì)的是更為成熟與全面地操盤(pán)手 必須提升專(zhuān)業(yè)運(yùn)作水平，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值、與營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值的全面提升， 全面接近甚至超越對(duì)手 困難五： 第一步： 創(chuàng)造令人感動(dòng)的產(chǎn)品 是項(xiàng)目成功的前提更是基礎(chǔ) 本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品創(chuàng)新是機(jī)會(huì)所在 堅(jiān)持產(chǎn)品主義制勝，堅(jiān)持細(xì)節(jié)決定成敗 將產(chǎn)品理念貫徹得更徹底，將產(chǎn)品打造得更純粹，讓產(chǎn)品具備足夠的 市場(chǎng)沖擊力，能夠取得標(biāo)新立異的引領(lǐng)性 我們擺脫困境的出路所在 第二步： 讓目標(biāo)的客群接受它 就本案而言， 最核心的競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 最有價(jià)值的傳播是市場(chǎng)形象力 最有力的武器是性價(jià)比 =產(chǎn)品自身競(jìng)爭(zhēng)力 +價(jià)格 整合營(yíng)銷(xiāo)策略與堅(jiān)決完美的執(zhí)行 是手段更是保證。 為什么金碧湖畔更需要體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) （ 1）金碧湖畔產(chǎn)品的創(chuàng)新性、唯一性，無(wú)法以其它現(xiàn)狀替代產(chǎn)品為參照系 （ 2）金碧湖畔獨(dú)有的戶內(nèi)外景觀互動(dòng)、空間布局與動(dòng)線，及其所帶來(lái)的空間、視覺(jué)美好感受，通過(guò)平面圖紙、口頭傳達(dá)難以準(zhǔn)確傳達(dá) 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵： 體驗(yàn)生活環(huán)境，體驗(yàn)生活氛圍，體驗(yàn)生活方式 金碧湖畔 如何實(shí)現(xiàn) “ 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) ” ？ 即： 如何全面提升金碧湖畔現(xiàn)場(chǎng) “ 打擊度 ” ？ 如何將體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) “ 武裝到牙齒 ” ？ 北區(qū)接待中心 南區(qū)實(shí)景樣板區(qū) 環(huán)境體驗(yàn)： 修建由順平路至接待中心、實(shí)景樣板區(qū)的社區(qū)圍合道路，完成通往樣板區(qū)、接待中心的代征綠化帶，體驗(yàn)未來(lái)生活環(huán)境的優(yōu)雅、景觀住宅的尊貴及區(qū)域的專(zhuān)屬性、私密感。 馬友友 4歲父親啟蒙學(xué)習(xí)大提琴， 9歲進(jìn)入茱麗亞音樂(lè)學(xué)院師從 Leonard〃rose ， 1976年他從哈佛大學(xué)畢業(yè)，取得人類(lèi)學(xué)學(xué)位。 以我為主，制造三足鼎立的市場(chǎng)地位，以別墅市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)高調(diào)入市。 金碧湖畔此兩項(xiàng)條件已 基本定型 的基礎(chǔ)上，宣傳推廣和價(jià)格策略是我們營(yíng)銷(xiāo)面市的 關(guān)鍵切入點(diǎn) 。 ： 硬廣、軟宣相結(jié)合；報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、戶外媒體相配合；公關(guān)活動(dòng)、事件營(yíng)銷(xiāo)、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)相組合，實(shí)現(xiàn)全方位營(yíng)銷(xiāo)策略整合 保持在主流媒體（報(bào)紙、雜志）、戶外廣告及網(wǎng)絡(luò)媒體等一定的硬廣及軟宣的投入量，以達(dá)成實(shí)質(zhì)性熱銷(xiāo)為核心。 一、數(shù)據(jù)庫(kù)直投 數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)源：著名俱樂(lè)部 /銀行金卡會(huì)員 /汽車(chē)品牌 投放時(shí)間： 5月 “亞洲別墅” 6月 “一層半的亞洲別墅” 二、京城俱樂(lè)部 /長(zhǎng)安俱樂(lè)部 投放形式：俱樂(lè)部會(huì)刊 投放時(shí)間： 6月刊 階段性工作成果 1. 關(guān)于產(chǎn)品完善及現(xiàn)場(chǎng)感染力提升 ⑴已完成對(duì)樣板間建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、家具配飾方案的檢討，并提出整改方向。 三、單體定價(jià) 分布區(qū)域 一類(lèi)別墅 湖畔豪宅 二類(lèi)別墅 沿湖、沿綠化帶 三類(lèi)別墅 沿宅間綠化帶、宅間綠化組團(tuán) 四類(lèi)別墅 其他位置 五類(lèi)別墅 沿規(guī)劃道路 說(shuō)明 住于社區(qū)南區(qū)中心湖內(nèi)側(cè)，與湖面直接接觸，景觀極佳，為本案的豪宅產(chǎn)品，應(yīng)為本項(xiàng)目售價(jià)最高的別墅，單價(jià)可高出二類(lèi)別墅 3000元 ，與湖面隔環(huán)湖路相望，一側(cè)景觀良好，應(yīng)為本項(xiàng)目售價(jià)次之的別墅。 四、銷(xiāo)售計(jì)劃及推盤(pán)方案 總銷(xiāo)售面積： 平方米 時(shí)間 工程進(jìn)度 推盤(pán)方案 均價(jià) 銷(xiāo)售 率 銷(xiāo)售額 (合同簽約額） 約合套數(shù)（ 400萬(wàn)一套） 6月 25－8月 北區(qū)樣板區(qū)完成 主推東南區(qū)域 21% 81909972 20 9月－ 10月 南區(qū)樣板區(qū)完成 主推西南區(qū)域 25% 105302900 26 11月－12月 入住 主推東北區(qū)域 20% 94675276 24 2023年總計(jì) 現(xiàn)房 11413 66% 281888148 70 2023年 現(xiàn)房 主推西北區(qū)域 34% 170262504 南區(qū)總計(jì) 12023 100% 452150652 分階段銷(xiāo)控及價(jià)格策略 見(jiàn) EXCEL表格 第七部分 銷(xiāo)售組織 一、銷(xiāo)售準(zhǔn)備期（ 2月中－ 3月末） 銷(xiāo)售經(jīng)理、策劃專(zhuān)案進(jìn)場(chǎng)：完成前期答客問(wèn)及相關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃、資料，各種銷(xiāo)售流程、管理制度的制定。 03:18:4503:18:4503:182/25/2023 3:18:45 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 上午 3時(shí) 18分 45秒 上午 3時(shí) 18分 03:18: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 上午 3時(shí) 18分 :18February 25, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :18:4503:18:45February 25, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 3時(shí) 18分 :18February 25, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 3時(shí) 18分 45秒 上午 3時(shí) 18分 03:18: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 03:18:4503:18:4503:182/25/2023 3:18:45 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 03:18:4503:18:4503:18Saturday, February 25, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 4月初進(jìn)行首輪培訓(xùn)及考核：項(xiàng)目部分、專(zhuān)業(yè)知識(shí)部分、針對(duì)客群部分、銷(xiāo)售流程及規(guī)章制度等。 位于區(qū)內(nèi)各組團(tuán)間綠化隔離帶兩側(cè)的別墅，別墅一側(cè)間距較大，視野條件良好。 2. 關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)推廣 ⑴ 已完成營(yíng)銷(xiāo)推廣策略的制定，包括完成項(xiàng)目推廣核心提煉，并據(jù)此完成項(xiàng)目整體及階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣細(xì)化策略案 ⑵策略執(zhí)行： ①銷(xiāo)售工具：樓書(shū)文字框架：已完成 樓書(shū)風(fēng)格設(shè)計(jì)：已完成 VI系統(tǒng)調(diào)整：已完成 產(chǎn)品宣傳冊(cè)：已完成 效果圖：第一組調(diào)整中，第二組正在進(jìn)行中 模型：基本完成，最后的細(xì)節(jié)調(diào)整 網(wǎng)站：已完成結(jié)構(gòu)調(diào)整，風(fēng)格頁(yè)調(diào)整中 ②戶外廣告：戶外商業(yè)路牌：戶外媒體按計(jì)劃資源整合中?；顒?dòng)選擇需保持項(xiàng)目的特有氣質(zhì)與調(diào)性。 如何強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)推廣