【正文】 sectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀(guān) 看 專(zhuān)家告訴 。 03:18:4503:18:4503:182/25/2023 3:18:45 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 03:18:4503:18:4503:18Saturday, February 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 25日星期六 上午 3時(shí) 18分 45秒 03:18: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的客戶(hù)積累工作。 其位于別墅區(qū)的邊緣，社區(qū)歸屬感差，加之臨市政規(guī)劃路，受噪音及灰塵的影響較重，所以其為本社區(qū)位置較差的別墅。部分已發(fā)布 戶(hù)外企業(yè)自設(shè)圍檔、路牌：方案已完成，制作公司正在實(shí)施中 ③宣傳推廣：已完成媒體資源的整合并達(dá)成初步合作意向，相關(guān)細(xì)化案正在完善與執(zhí)行中 ④公關(guān)活動(dòng)：已確定公關(guān)及專(zhuān)業(yè)推廣活動(dòng)主題與策略方向，細(xì)化方案正在完善與籌備中 第六部分 定價(jià)策略及銷(xiāo)售計(jì)劃 一、金碧湖畔定價(jià)策略 （一）整體定價(jià)策略 生命（銷(xiāo)售）周期定價(jià)法 ―― 在變換的環(huán)境中調(diào)整戰(zhàn)略 價(jià)格 高 低 介紹期 （認(rèn)購(gòu)期） 成長(zhǎng)期 （開(kāi)盤(pán)期） 成熟期 （熱銷(xiāo)期） 衰退期 （收尾期） 介紹期 創(chuàng)新產(chǎn)品要獲得成功，必須對(duì)購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行培養(yǎng)教育 展示產(chǎn)品的價(jià)值 低價(jià)引起關(guān)注 吸引初始購(gòu)買(mǎi)者 產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)數(shù)量 產(chǎn)生傳播 成長(zhǎng)期及成熟期 產(chǎn)品價(jià)值得到認(rèn)同 客戶(hù)面全面打開(kāi) 完成價(jià)格的攀升 衰退期 剩余產(chǎn)品，清盤(pán)銷(xiāo)售，收回資金。 訴求點(diǎn)： 4— 5月主題“金碧湖畔，亞洲別墅” 6月主題“一層半的亞洲別墅” 媒介選擇： 機(jī)場(chǎng)路戶(hù)外媒體 東三環(huán)戶(hù)外媒體 4月中旬 京順路沿線(xiàn) 5月 東四環(huán)戶(hù)外媒體 6月中旬 二、公關(guān)活動(dòng) 公關(guān)活動(dòng)的配合可以擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，形成“亞洲別墅”有效傳播的場(chǎng)，形成銷(xiāo)售合力。營(yíng)造項(xiàng)目神秘感，建立小眾及業(yè)界范圍內(nèi)關(guān)注度與知名度，引期目標(biāo)買(mǎi)家興趣與期待 ： ⑴ 市場(chǎng)告知，初步建立項(xiàng)目市場(chǎng)形象的推廣目標(biāo) 。全面贈(zèng)送建筑、社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)界、客戶(hù)等人士，并用作銷(xiāo)售工具及廣告素材。 【 觀(guān)念營(yíng)銷(xiāo) 】 余秋雨 —— 人生哲學(xué) 當(dāng)代美學(xué)專(zhuān)家、學(xué)者、散文家，亦為杰出的文化史研究者，寫(xiě)作風(fēng)格多為反諷省思，寓言溫良而筆觸清新，在一種溫厚的親切感下，傳達(dá)人性的情和理。 一個(gè)高級(jí)會(huì)所感的接待中心， 體驗(yàn)對(duì)位人群的階層品位。 1．策略取向 中庸的開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品、理念、營(yíng)銷(xiāo)就是死亡，營(yíng)銷(xiāo)策略最大的原則就是放棄低級(jí)的，商業(yè)的，重復(fù)的，常規(guī)的，使用針對(duì)特定人群的特定方法。 金碧湖畔對(duì)位人群消費(fèi)特征： 他們應(yīng)多為別墅二次臵業(yè)者，或多或少存在一定的投資傾向。 ?結(jié)論四： 價(jià)格是硬道理 越是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)單一、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境感染力不足以超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目，強(qiáng)化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力是勝出的絕對(duì)保證。體現(xiàn)在將產(chǎn)品的核心價(jià)值與優(yōu)勢(shì)全面、充分地展現(xiàn)、 落實(shí)于實(shí)景樣板區(qū) 等綜合營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的每一個(gè)細(xì)節(jié)中，使客戶(hù)形成對(duì)產(chǎn)品的再度更充分地認(rèn)同，并直接產(chǎn)生對(duì)未來(lái)生活的美好期許，促進(jìn)成交。 威脅分析 T1：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ①競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣泛 ：區(qū)域的非不可替代性，區(qū)域作為新興高檔別墅版塊的認(rèn)同率低，決定我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣泛，不同類(lèi)型、不同區(qū)域的產(chǎn)品，當(dāng)總價(jià)具備競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，均會(huì)對(duì)本案形成沖擊。 ⑵單體 ： ① 整體戶(hù)型偏大 ：本案最小戶(hù)型面積在 330平米（地上），主力戶(hù)型面積超過(guò) 360平米（地上），造成 總價(jià)偏高 。 ? 引起廣泛關(guān)注，在核心目標(biāo)客群中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品 知名度 、產(chǎn)品形象力及核心賣(mài)點(diǎn)廣泛認(rèn)知。 中國(guó)別墅的形態(tài)也開(kāi)始不再簡(jiǎn)單依靠建筑符號(hào)性特征，而從更加注重人性需求的角度，開(kāi)始了一種與國(guó)際同步的別墅成熟建筑理念。 傳統(tǒng)價(jià)值觀(guān)的開(kāi)始回歸 2～ 3年前，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了中式別墅。作為一種主流建筑風(fēng)潮其規(guī)模是空前，時(shí)至今日這類(lèi)別墅的市場(chǎng)占有率超過(guò) 70%，占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。否則中國(guó)不可能真正參與世界性的學(xué)術(shù)對(duì)話(huà)。 結(jié)論： 創(chuàng)新性、差異性、唯一性是我們的產(chǎn)品特征 成熟性、先進(jìn)性、國(guó)際性是我們的產(chǎn)品價(jià)值 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 所以， “產(chǎn)品主義”是我們制定金碧湖畔整合營(yíng) 銷(xiāo)策略的基礎(chǔ) 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境 機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存 2023年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo) ? 最短時(shí)間塑造并形成極具 產(chǎn)品與市場(chǎng)雙重價(jià)值 的差異化形象。 ②園林景觀(guān)除湖面外可塑性小，難以形成特色景觀(guān)帶。 O2:本案屬后發(fā)制人，有條件在充分總結(jié)前人經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)提升自已的 專(zhuān)業(yè)運(yùn)作水準(zhǔn) ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值空間的全面提升，突顯性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)。 ⑵現(xiàn)場(chǎng)打擊度 極強(qiáng)的 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)感染力和現(xiàn)場(chǎng)打擊力度 。 ?結(jié)論三： 別墅重在體驗(yàn) 實(shí)景樣板的作用在于使購(gòu)買(mǎi)群體直接涵蓋甚至提前兌現(xiàn)了對(duì)未來(lái)生活的想象，別墅營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的感染力對(duì)購(gòu)買(mǎi)群體的打擊度是不可限量的。 他們 —— 優(yōu)雅、智慧、成功、前瞻 總之，他們是精神境界、學(xué)識(shí)眼光、事業(yè)成就、品位情趣的綜合體。 戰(zhàn)略定位 塑造 第一陣營(yíng) 的產(chǎn)品 價(jià)值 及形象力 實(shí)現(xiàn) 第二陣營(yíng) 產(chǎn)品的 價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng)力 即：強(qiáng)勢(shì)塑造金碧湖畔作為第一陣營(yíng)產(chǎn)品的產(chǎn)品形象力及建筑精神附加值，令其成為北京市場(chǎng)上著名的有領(lǐng)導(dǎo)力的別墅品牌，采用第二陣營(yíng)產(chǎn)品的價(jià)格策略，從而突顯高性?xún)r(jià)比，以達(dá)到迅速形成對(duì)市場(chǎng)的沖擊力及競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng) 產(chǎn)品 觀(guān)念 區(qū)域 價(jià)值 包裝 提煉 關(guān)注度 小眾傳播 熱銷(xiāo) 大眾傳播 金碧湖畔整合營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)略思路 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略解析 隨著別墅市場(chǎng)的快速更替發(fā)展，高端消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)具備了感知世界前沿居住文化的能力和眼光，并在一批當(dāng)下中國(guó)各個(gè)領(lǐng)域掌握話(huà)語(yǔ)權(quán)的精英份子帶領(lǐng)下，開(kāi)始尋找真正擁有價(jià)值的當(dāng)代筑居精神。 戶(hù)內(nèi)體驗(yàn) 五個(gè)個(gè)性化精裝樣板間， 體驗(yàn)全新空間感受。 【 觀(guān)念營(yíng)銷(xiāo) 】 【 觀(guān)念營(yíng)銷(xiāo) 】 朱偉 —— 生活方式 著名《三聯(lián)生活周刊》總監(jiān)，創(chuàng)導(dǎo)一本號(hào)稱(chēng)精英知識(shí)分子的精神家園的雜志，雜志不遺余力地在文化、思想、建筑、娛樂(lè)、科技、政治、文學(xué)等全方位鼓吹精英生活方式，傳播人文精神。 一本觀(guān)點(diǎn)集 設(shè)計(jì)師、建筑學(xué)家、社會(huì)學(xué)者、哲學(xué)者及評(píng)論家在研討會(huì)及其他集會(huì)場(chǎng)合、報(bào)刊、雜志上的各類(lèi)相關(guān)評(píng)論及文章，以及設(shè)計(jì)師的理念與主旨，集粹成書(shū)。 ： 項(xiàng)目形象初建。 三、 持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期 2023年 9月 — 2023年 12月 公關(guān)活動(dòng) 推廣策略 第五部分 第一階段（ 46月）營(yíng)銷(xiāo)推廣細(xì)案 工程進(jìn)度與營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度對(duì)照表 時(shí)間結(jié)點(diǎn) 4月 10日 4月 20日 4月 30日 5月 6月 展賣(mài)空間 基礎(chǔ)裝修完 成 內(nèi)部擺放 園林 樣板間及售樓 中心開(kāi)放 品牌建構(gòu) 建立亞洲別墅市場(chǎng) 地位 廣告運(yùn)動(dòng) 亞洲別墅 一層半的亞洲別墅 文本資料 簡(jiǎn)易樓書(shū) 戶(hù)型單頁(yè) 精裝樓書(shū) 銷(xiāo)講資料 論壇觀(guān)點(diǎn)集 公共關(guān)系 及軟文 產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì) 三國(guó)四方別墅論壇 北大 EMBA同學(xué)聯(lián)誼會(huì) 別墅與中國(guó)人居趨勢(shì)論壇 亞洲別墅現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)摩會(huì) 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 住宅建筑趨勢(shì)論談 其它公關(guān)活動(dòng) 推廣層面 硬廣 /戶(hù)外 /網(wǎng)絡(luò) /軟文 /公關(guān) /直投 一、戶(hù)外媒體 戶(hù)外媒體是此階段推廣的重中之重，具有實(shí)效性強(qiáng)，千人成本相對(duì)較低的優(yōu)點(diǎn)。已完成部分資源鎖定 交通指示系統(tǒng)：方案已完成，正在制作審批中。 其庭院三側(cè)均為其它別墅、一側(cè)為區(qū)內(nèi)道路，別墅間間距較近，無(wú)特別景觀(guān)設(shè)計(jì)。 4月中旬第二輪培訓(xùn)及考核：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)，接訪(fǎng)流程、沙盤(pán)講解、樣板間講解等。 :18:450