【正文】 的租金價格定位以開發(fā)商的成本為出發(fā)點，成本導(dǎo)向定價指按開發(fā)成本和合理的回報周期確定價格，立足于本項目的開發(fā)成本、資金成本、經(jīng)營成本與招商推廣成本費用，在預(yù)期回報基礎(chǔ)上確定租賃價格，發(fā)展商的盈利目標是長遠的收益，而非短期的租金收益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。而非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣可以增強開發(fā)商對購物中心的整體控制力度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 符合業(yè)態(tài)劃分的 品牌，必須爭取其進駐經(jīng)營，甚至要給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對于非品牌的商家，則要限制進場，即使這些商家有經(jīng)濟實力，能支付較高的租金，如果與商場定位相抵觸，從長遠來說必然會影響商場的持久經(jīng)營，我們必須對這類商家進行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模。 這是商場良好運作的重要保證。 （二）具體要求 只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進場。 和安商港定位 鮮明 —— “北海首個一站式時尚購物樂園”，“購物樂園”是主要特色，當商港正式開業(yè)的時候，公眾都會抱著這樣一種眼光：“有什么特色？”、“樂在什么地方？”要真正做到吸引消費者，個性鮮明商戶的引入，必不可少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主力商戶： 主要包括大型超市、百貨商店和西式快餐店。通過主力商戶的進駐，帶動小商戶的進駐經(jīng)營，為后續(xù)的市場持續(xù)走旺帶來保障作用，實現(xiàn)高質(zhì)素的主力商戶強勢加入，為本項目以后的招商工作提供一個信心的保證。 第二部分 招商目標 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ,招商將會扮演很重要的角色。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 北海市 和安商港招商推廣策劃報告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機構(gòu) 20xx 年 10 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一部分 前 言 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們認為一個商業(yè)項目的真正成功是商場日后持續(xù)經(jīng)營的長久旺盛，而統(tǒng)一招商就是為商場以后經(jīng)營的暢旺奠定堅實的基石。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、目標商家（品牌組織）計劃 在和安商港的招商工作和品牌組織計劃中，應(yīng)充分考慮北海地區(qū)消費者的消費特性、消費能力和消費習慣，以個別一、二線品牌商戶帶動三、四線商戶 ，吸引一大批意向經(jīng)營商戶，從中選擇優(yōu)質(zhì)客戶，實現(xiàn)品牌店經(jīng)營、無假貨經(jīng)營，樹立和安商港的專 業(yè)形象 。西式快餐店應(yīng)以一線品牌商戶為主，大型超市、百貨商店以二線品牌商戶為主，爭取引進一線品牌商戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 能吸引人流量的商戶。 保證商場的中高檔定位，在實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進場。 三、招商總體策略 招商總體策略是招商工作的核心指導(dǎo)思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。 四、商戶選擇原則 第一原則：把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例原則 通過對國際知名與國內(nèi)成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營配比進行深入的研究分析，針對北海的市場具體情況，和安商港的零售、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)經(jīng)營比例必須滿足 7： 1： 2，招商時要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（當然不是絕對的）。 第三原則：同業(yè)差異、異業(yè)互補原則 同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損商場的經(jīng)營特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 盈虧平衡法和目標利潤法分別從保本不虧和獲得預(yù)期利潤兩個層面計算企業(yè)所能承受的價格底限。此種 定 價策略以高市場占有率為最主要目標，營銷利潤反而退為次要目標。建議和安商港租金的制定比目前市場租金水平要提高 倍，以良好的租金水平衡量本項目的高質(zhì)素。 （三）參照市場價格策略 目前的市場價格是本項目定價的準繩，我們必須以目前的市場價格作標準確定本項目的價格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 送廣告宣傳牌使用權(quán) 除了外立面的 幾幅大型廣告牌外，商場內(nèi)也需設(shè)置一定量面積在 — 3 平方米的小型廣告牌，既可活躍商場的商業(yè)氣氛，也可增加收入。為了打消品牌商戶的疑慮，建議在試業(yè)階段（需 根據(jù)具體情況確定，可將試業(yè)期設(shè)為三個月或半年）實施減少或免交管理費的優(yōu)惠，以降低商戶的經(jīng)營風險，幫助商戶渡過經(jīng)營難關(guān)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2）大客戶和知名品牌商戶可享有選址優(yōu)先權(quán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 商家簽定合同經(jīng)營的時間長，則保證金多，租金相對比較低。 （一）巡回招商會 組織項目的專項招商小組，分別到南寧、柳州等地開展招商會，在當?shù)嘏砂l(fā)招商傳單，并到各大商場或繁華的商業(yè)街收集當?shù)氐钠放粕碳遥缓笤俑鶕?jù)具體情況的需要，派出招商負責人到當?shù)鼗蚪M織有意向的客戶到北海進行業(yè)務(wù)洽談。這樣不但有利于建立開發(fā)商在各類商家中的知名度與 展現(xiàn)開發(fā)商雄厚的實力，而且也有利于建立各類商家的入場信心。與此同時，將此新聞事件進行大力宣傳，形成異地的宣傳與當?shù)匦麄骰?，為和安商港在廣州、深圳或其 他地方的招商起到積極的推動作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們預(yù)先聯(lián)系多家著名商業(yè)連鎖品牌，劃定商鋪位置作為該品牌在北海的特許經(jīng)營店，通過研討會邀請北海有經(jīng)營能力的商家進駐經(jīng)營。 活動意義 1）為了增強各類商家的入駐信心與建立開發(fā)商的信譽度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。不同的階段要具體安排廣告量的密度與范圍，爭取在短期間內(nèi)引起最大的轟動效應(yīng)，引起市場的關(guān)注。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們必須要通過前期的廣告炒作宣傳，為本項目在當?shù)貥淞⒁粋€標新立異的鮮明形象。媒體選擇將側(cè)重于影響力較大的媒體，宣傳內(nèi)容主要以招商為主，并結(jié)合招商階段性工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以最小的廣告投入量取得最大的廣告效應(yīng)才是我們 需要的效果?！昂桶采谈弁茝V宣傳基金”將成為項目招商時期的重要賣點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 附 ： 商場常見業(yè)態(tài)種類 一、購物類業(yè)態(tài) 綜合零售類： 包括：百貨商店、大型超市、小型超市、便利店、各式服裝、設(shè)計師服飾、運動服飾、童裝、鞋帽、皮具、箱包、精品、化妝品、精品水果、鐘表、金銀珠寶首飾、煙酒專柜、食品專門店、中西藥房、各類家電、手機城、電腦城、家私家具、家居用品、家裝用品、布藝店、五金店、日雜用品店、玩具城 文化類： 包括：書店、報刊、音像、字畫廓、文房四寶、文具用品、體育器材、網(wǎng)吧 二、餐飲類業(yè)態(tài) 餐館類： 包括：各類酒樓、各地特色菜系餐館、主題餐廳（如熱帶雨林餐 廳、東南亞餐廳、澳門街餐廳、比薩餐廳、回轉(zhuǎn)壽司等） 快餐及小食店類： 包括：中式快餐店、西式快餐店、美食廣場、粥粉面店、茶餐廳、小食店、燒烤店、食品明檔、湯吧、面包屋、涼茶店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 特許經(jīng)營招商會 包括招商會場地租金、特許經(jīng)營協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)交通住宿等費用、媒體記者費用、招商會場地布置費用等，招商會期兩天，費用預(yù)計 15 萬元。各地招商團費用預(yù)計 20 萬元： 1） 廣州、深圳招商團：每團預(yù)計 40— 50 人，考察期三天，每人費用20xx 元，預(yù)計費用 10萬元； 2） 南寧、桂林、柳州招商團：每團預(yù)計 40— 50 人，考察期兩天，每人費用 600 元，預(yù)計費用 10 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 訴求內(nèi)容：主要圍繞項目經(jīng)營旺場之保障、經(jīng)營實惠便利等。建議在高速公路出路口、項目周邊、銀灘等地，添加相關(guān)招商內(nèi)容的戶外廣告牌或道旗。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這是在消費者無所不在的監(jiān)督下實施長期的承諾。它不僅代表企業(yè)的形象，代表企業(yè)的過去發(fā)展歷程，它還傳達著企業(yè)的某種信息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 活動安排 在項目封頂?shù)臅r候，可以舉辦項目的封頂儀式，邀請有意向的商家參加，讓各個商家可以進行一次較深入的面對面的溝通與交流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。過政府相關(guān)職能部門、當?shù)厣虡I(yè)權(quán)威專家的演講，樹立項目的權(quán)威、專業(yè)性，奠定經(jīng)營商家的信心。同時，區(qū)內(nèi)招商團到北海后，和安商港組織“北海商業(yè)發(fā)展高峰論談”，將為和安商港的招商起到積極促進作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2）擴大本項目的招商范圍，可以盡快達到本項目的招商目標 。 四、招商活動的組織 為了有效、快速地促進項目的招商進度，我們建議根據(jù)項目招商階段的推進而具體安排一系列的招商活動，目的是為了引爆和安商港的招商 熱潮促進招商工作的開展、提升項目美譽度、為項目培育目標消費群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1）成立三個專門的服務(wù)工作組，每組三、四人