【正文】 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 五、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ) （一）地租理論 區(qū)位地租 居住竟租能力曲線 （二）土地價(jià)格理論 土地價(jià)格是地租的折現(xiàn)額，不是土地的購買價(jià)格。 闡明房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本理論。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地 按自然形態(tài) 分類 按用途 對(duì)房地產(chǎn)而言 ：生地：用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地 熟地：對(duì)生地進(jìn)行改造 毛地：要進(jìn)行再開發(fā)改造的城區(qū)土地 （二）地產(chǎn) 土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （三）房地產(chǎn) 房屋及其 附屬物 承載房屋及其附屬物的土地給予它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利 區(qū)別：附屬物與建筑附著物 （四）不動(dòng)產(chǎn)（民法角度） 二、房地產(chǎn)的特點(diǎn) （一）不可移動(dòng)性 使區(qū)位環(huán)境在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價(jià)格分析中格 外重要。 （三）土地價(jià)格的估算 注意：修正土地剩余使用權(quán)年限對(duì)地價(jià)的影響。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 土地現(xiàn)值 =620*1000=620 000元 建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*80%=1 920 000元 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) =620 000+ 1 920 000 =2 540 000元 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) = 2 540 000/2023 =1270元 /平米 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 一、市場(chǎng)法基本原理 概念 適用范圍 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高，有較多交易實(shí)例發(fā)生。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū) 類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ； ； ； 105； ； ； （均以上個(gè)月為 100 ）試求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 樓層 5層住宅樓 6層住宅樓 1層 100% 100% 2層 105% 105% 3層 110% 110% 4層 105% 107% 5層 100% 103% 6層 95% 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 V甲 =3000*103%/107%= /平米 V乙 =2900*103%/105%= /平米 V丙 =2800*103%/100%=2844元 /平米 （七）進(jìn)行個(gè)別因素修正 土地個(gè)別因素 建筑物個(gè)別因素 （八）確定比準(zhǔn)價(jià)格 簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法 注：市場(chǎng)法中的因素修正可以用百分比法、差額法、回歸分析法 搜集交易實(shí)例 分析估價(jià)對(duì)象 建立交易實(shí)例庫 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易情況修正 交易情況修正 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 A 比準(zhǔn)價(jià)格 B 比準(zhǔn)價(jià)格 C 求取最終可比價(jià)格 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高 （低）于其正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正 （負(fù)）值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高（低）于估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異。 （二）基本原理 預(yù)期原理 （三）相關(guān)概念 潛在毛收入、有效毛收入、經(jīng)營費(fèi)用、凈收益 凈收益 =有效毛收入 經(jīng)營費(fèi)用 （四） 估價(jià)步驟 搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的資料 估算年潛在毛收入 估算年有效毛收入 估算年經(jīng)營費(fèi)用 估算年凈收益 估算折現(xiàn)率 選用公式，求取收益價(jià)格 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 （五）不同類型的房地產(chǎn)凈收益 凈收益每年不變 凈收益按一定數(shù)額遞增（減） 凈收益按一定比率遞增（減） 凈收益可預(yù)知但呈不規(guī)律變化 注： ∵ ∴ KnYAYYAVnn???? ])1(11[YAV ??KnVVn *??第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 例４ １：某宗房地產(chǎn) 40年收益權(quán)力價(jià)格為 2500元／ 平米，報(bào)酬率為１０％，求該宗房地產(chǎn)３０年收益權(quán)力價(jià) 格?？晒┏鲎? 凈使用面積 31200平米，租金平均為每月 35元 /平米， 空房率年平均 10%，經(jīng)常費(fèi)用每月 10萬元，房產(chǎn)稅為租 金收入的 12%，其他稅費(fèi)為租金收入的 6%，估算該寫 字樓 2023年 5月 15日購買價(jià)格。 2023年 2月 11日星期六 下午 9時(shí) 12分 11秒 21:12: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 21:12:1121:12:1121:12Saturday, February 11,