圣安德魯斯別墅項(xiàng)目定位分析(完整版)
【正文】 推介 推廣策略 218。 ?通過實(shí)際的銷售工作，定期定時(shí)將市場(chǎng)反饋的信息指導(dǎo)營(yíng)銷方案的實(shí)施。 ?進(jìn)入觀瀾湖高爾夫別墅下一期銷售階段。 218。并進(jìn)行示范單位參觀登記；對(duì)購(gòu) 買意向較強(qiáng)的客戶收取一定的誠(chéng)意金（可退還獲在 正式購(gòu)買時(shí)記入房款），簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。 八、廣告宣傳策略 營(yíng)造高爾夫國(guó)際化人文社區(qū) —— 中國(guó) ?深圳觀瀾湖 打造中國(guó)最好的別墅 —— 中國(guó) ?深圳觀瀾湖 （觀瀾湖別墅確立豪宅新指標(biāo)，品牌、環(huán)境、生活方式、文化、投資價(jià)值）； “精”點(diǎn)（歐洲古典建筑精華、建筑環(huán)境融合共生、滿足成功人士生活商務(wù)社交需求）； — 國(guó)際高尚生活模式和高爾夫生活文化品味； ：經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生活、文化的價(jià)值； （打造中國(guó)的比華利）； 場(chǎng)需求； B 媒介組合特點(diǎn)及組合原則 ?以立體組合全方位媒體進(jìn)行多點(diǎn)攻擊，以報(bào) 紙、財(cái)經(jīng)、航空雜志平面大、中版面推進(jìn)為 主。在本階 段正值元旦、春節(jié)佳期，同時(shí)示范單位 也正式開放，主要通過公關(guān)活動(dòng)及電視 廣告，利用體驗(yàn)式行銷手段，加強(qiáng)觀瀾 湖高爾夫別墅的市場(chǎng)影響力度。 B、 活動(dòng)類型及規(guī)模大小 與媒體合辦活動(dòng) ?《新財(cái)富》雜志舉辦財(cái)富人士聚會(huì) ?《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》舉辦高端讀者群聚會(huì) ?《銀聯(lián)白金》雜志舉辦高端客戶聯(lián)誼會(huì) ?《福布斯》中國(guó)名人榜 ?《周末畫報(bào)》周末 party ?《 時(shí)代畫報(bào)》高爾夫生活時(shí)代活動(dòng) ?《時(shí)尚財(cái)富》財(cái)富人士聚會(huì) 深圳汽車行業(yè)協(xié)會(huì) 香港、深圳、廣州等珠三角區(qū)域內(nèi)的 各國(guó)商會(huì) 聯(lián)合舉辦行公關(guān)活動(dòng)同時(shí)聯(lián)合相關(guān)國(guó)家的領(lǐng)事館文化及商務(wù)參贊，使整個(gè)活動(dòng)更具有權(quán)威性及號(hào)召力，在進(jìn)行客源補(bǔ)充的同時(shí)，也可以逐步真正形成：國(guó)際高爾夫生活社圈。消化潛在客戶群的同時(shí)，也可以培養(yǎng)未來的主力消費(fèi)群。 第三階段 強(qiáng)銷階段 （ ） 為加強(qiáng)市場(chǎng)攻擊力度，配合銷售許可證 的頒發(fā)，在本階段主要加大宣傳力度對(duì) 觀瀾湖高爾夫別墅正式全面銷售進(jìn)行報(bào) 道，主要利用報(bào)紙媒體制造市場(chǎng)話題。 ?低成本運(yùn)作的直效行銷數(shù)據(jù)庫(kù)建立及新開 發(fā)媒體的宣傳配合，各有側(cè)重組合運(yùn)用 ,使 整體宣傳活動(dòng)達(dá)至最佳效果。再次邀請(qǐng)房地產(chǎn)記者到現(xiàn)場(chǎng)參觀拍照。 218。 調(diào)價(jià)原則 a、 景觀 b、 朝向 c、 附加權(quán)益 d、 花園面積 f、 戶型面積 面價(jià)制定考慮因素：會(huì)籍、贈(zèng)送會(huì)籍、折扣 二、階段性價(jià)格策略 價(jià)格建議采取底開高走。 推廣策略 ?加大在鳳凰衛(wèi)視的播放，在全國(guó)造勢(shì) ?加大在香港地區(qū)宣傳 ?采用針對(duì)性較強(qiáng)的公關(guān)活動(dòng)形式。 “世界第一大球會(huì)，做中國(guó)最好的別墅” 218。 第一階段 認(rèn)識(shí)市場(chǎng)階段 （ ） 階段目的 218。 通過觀瀾湖物業(yè)發(fā)展品牌效應(yīng)的傳播，對(duì)新客 源的開發(fā)進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直銷。 觀瀾湖地產(chǎn)形象沒有建立，由于人員 流動(dòng)性大，業(yè)界口碑不好 專業(yè)房地產(chǎn)操作模式?jīng)]形成，球會(huì)運(yùn) 作模式在地產(chǎn)營(yíng)銷上根深蒂固 機(jī)會(huì) ? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展 ? 珠三角、港臺(tái)人士對(duì)觀瀾湖認(rèn)同 ? 別墅用地停止審批 ,別墅推出量在未來兩年將有一定的減少。 客戶成分主要是在深圳、東莞附近有公司的成功人士； 客戶籍貫分析 客戶 籍貫 香港 臺(tái)灣 國(guó)內(nèi) 其他 合計(jì) 人數(shù) 389 97 94 44 624 比例 % % % % 100% 客戶身份分析 客戶身份 人數(shù) 比例 會(huì)員購(gòu)買 266 % 非會(huì)員購(gòu)買 358 % 合計(jì) 624 100% 客戶年齡
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