【正文】 （一）資金等值的概念 通常情況下，在資金等值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 一、利率 （三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為%，通常稱為“年利率 6%，每月計(jì)息一次”。 用公式表示為： 式中： i—— 利率 I—— 一定時(shí)期的利息 P—— 貸款本金 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 一、利率 （一）單利與復(fù)利 計(jì)算利息的方法有兩種：?jiǎn)卫ㄅc復(fù)利法。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 七、金融政策的影響 國(guó)家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展形成重大影響。 房地產(chǎn)事實(shí)上也是重要 避稅 工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響，從而對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 資產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)） 負(fù)債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)來(lái)往業(yè)務(wù)） 表外業(yè)務(wù)（即銀行通過(guò)代替客戶承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，也稱中間業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)務(wù)等） 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 三、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 資金密集性 資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng) （建設(shè)期 1年以上，住房貸款償還期一般10年以上，租賃回收期也是 10年以上） 資金運(yùn)動(dòng)固定性 （房地產(chǎn)資金的投入、轉(zhuǎn)換、回收都在同一固定位置，由不動(dòng)產(chǎn)的特性所決定） 資金增值性 （房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中屬于社會(huì)再生產(chǎn)的增值，以及房地產(chǎn)本身價(jià)值的增值性） 風(fēng)險(xiǎn)性 （由于房地產(chǎn)資金融通大多數(shù)是中長(zhǎng)期融資，過(guò)程中有政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)） 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 ?經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 ?銀行利率的變化 ?稅收政策的影響 ?貨幣匯率的變化 ?日用品價(jià)格的變化 ?證券和其他投資工具的回報(bào)率變化 ?金融政策 ?社會(huì)福利制度 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 一、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 由于房屋供求的時(shí)差性、消費(fèi)者的心理因素、政策影響等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)周期性波動(dòng)。 包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸、一般房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取? 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類(lèi)與特征 ?房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)作媒介而由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進(jìn)行的融資。 西方學(xué)者認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時(shí)間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 四、貨幣匯率的變化 一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為： 在一個(gè)短期內(nèi)，隨著匯率的變化，如本幣升值則會(huì)導(dǎo)致國(guó)際投機(jī)資本涌入，在賺取升值前后匯率差的利潤(rùn)的同時(shí)，還可獲得投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市”。 單利法只以本金計(jì)算利息，不考慮利息在投資情況下使用的利率，基本計(jì)算公式如下： I=P i n， n為借貸時(shí)間的單位。這里的年利率 6%是“名義利率”。 資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值。 （ 4）資金回收公式 ，則 稱之為“資金回收系數(shù)”。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （二）現(xiàn)金流量圖 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 全部投資收益率反映的是所投入的全部資本的收益水平。 反擔(dān)保所擔(dān)保的是債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但其債權(quán)是反擔(dān)保權(quán)人的追償權(quán)，其設(shè)定的目的是保障保證人追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，僅限于第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保。 保證的基本內(nèi)涵：保證是一種合同； 保證是擔(dān)保他人履行債務(wù)的合同；保證責(zé)任表現(xiàn)為代為履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任 。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 二、保證貸款 （三）保證人 保證人的代償能力 目前理論界和司法實(shí)踐一般認(rèn)為不具有代償能力的民事主體若為合同提供保證，則保證合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但這一規(guī)定只能作為提示性條款。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押的基本特征 （ 1）質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 質(zhì)押同抵押的異同 兩者的區(qū)別： ① 質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán) ，質(zhì)押在質(zhì)押物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記， 抵押自登記之日起生效 。 作為質(zhì)押的權(quán)利包括： （ 1）匯票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單等 票據(jù)或證券 （ 2）股票和股份等股權(quán)憑證 （ 3）如商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)（ 4）其他權(quán)利，如一般債權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)等 有價(jià)證券有廣義和狹義之分。 ②質(zhì)押設(shè)定的方式不同。 ②出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 股權(quán)質(zhì)押貸款 股票質(zhì)押的特點(diǎn)： （ 1）質(zhì)押物價(jià)格的不穩(wěn)定性 （ 2）質(zhì)物價(jià)值是一