【正文】 對(duì)投資項(xiàng)目構(gòu)成影響的區(qū)位條件還包括該項(xiàng)目具體地點(diǎn)的自然和法律特征。一份好的分析報(bào)告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。他將面臨如何取得土地使用權(quán)、如何取得建筑開工許可證、如何籌集資金、如何保證開發(fā)建設(shè)工期、如何選擇合作伙伴等問題。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益 。人們?yōu)榱嗽诮窈笙喈?dāng)長的時(shí)間內(nèi)避免由于通貨膨脹給自己帶來的損失，必須尋求某種保值的方法。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資貸款、施工管理、市場營銷等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 4．個(gè)別性 房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地（或此處與彼處）的房地產(chǎn)不可能完全相同。這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在。銷售收益既可以來自于房地產(chǎn)開發(fā)投資，也可以來自房地產(chǎn)置業(yè)投資。 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個(gè)因素。 1）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2．從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也比較豐厚。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 1）地產(chǎn)投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目 這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 其一，房地產(chǎn)租金總額。 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時(shí)，銷售收益就變成了銷售利潤。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對(duì)開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時(shí)投資與彼時(shí)投資而不一樣。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 7．相互影響性 房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價(jià)值往往與周邊情況的好壞有關(guān)。 隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟(jì)的繁榮、人們對(duì)土地的需求日益增長，房地產(chǎn)的價(jià)格總體呈不斷上升趨勢。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 3．為投資者預(yù)測投資效益 投資收益是投資者關(guān)心的根本問題，是投資者的投資目的所在。而一份不好的分析報(bào)告可能導(dǎo)致投資者誤入歧途。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 3．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析 包括許多定量的調(diào)查或預(yù)測結(jié)果，如項(xiàng)目的投資、成本與費(fèi)用、各項(xiàng)稅金和利潤、租售價(jià)格、資金的籌措、可獲得的融資額以及進(jìn)度的安排等，這些數(shù)據(jù)如果不夠準(zhǔn)確（當(dāng)然是相對(duì)的），那么后面據(jù)此分析所得出的結(jié)論就是可商榷的。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 7．決策分析（即方案比選分析） 某些時(shí)候，投資者需要從各種投資方案中選擇一個(gè)或幾個(gè)投資方案，用于投資活動(dòng)?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問題。 如果機(jī)會(huì)認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析與項(xiàng)目評(píng)估的不同之處在于四個(gè)方面： 1）行為的主體不同。 但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對(duì)同一房地產(chǎn)的最可能銷售價(jià)格的預(yù)測結(jié)果可能是不一致的。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者不同而不同。在持有期或經(jīng)營期結(jié)束后，可能會(huì)有轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，這些也構(gòu)成了其現(xiàn)金流量的一部分。 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念較為相似。 其經(jīng)濟(jì)含義是，在給定的 n年內(nèi)，為回收 1元貸款，每月應(yīng)收回的數(shù)額。這使我們認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 折現(xiàn)率也是收益率的一個(gè)類型，是一個(gè)將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。 投資回收是指投資者對(duì)其所投入的資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報(bào)酬。其作用有正向與負(fù)向兩種。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2）抵押貸款還本付息額 在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。要想了解這兩個(gè)重要因素，首先要計(jì)算的就是抵押貸款常數(shù)。 當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析以判斷其投資價(jià)值的時(shí)候，有些動(dòng)態(tài)指標(biāo)需要考慮折現(xiàn)因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項(xiàng)目投資的起始點(diǎn)，然后與項(xiàng)目的投入或支出進(jìn)行比較，從而判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)，大于或等于該物業(yè)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 4．交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時(shí)將為該物業(yè)的交易價(jià)格設(shè)置一個(gè)較低的價(jià)格下限，而買方則將為此設(shè)置一個(gè)較高的價(jià)格上限。 3）所起的作用不同。 為了