中信-03物業(yè)管理條例解讀(完整版)
【正文】 不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用損害全體業(yè)主利益的行為 、 有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定 ， 也對 建設(shè)單位 、 公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定 。 在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面 ， 《 條例 》 設(shè)定的法律責(zé)任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則 。 ? 業(yè)主委員會： 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 對于 11條 6的決定必須經(jīng)專有部分占建筑面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上通過。 《條例》對開發(fā)商的影響 選聘物業(yè)管理企業(yè) 銷售前的兩項必要工作：銷售合同、管理規(guī)約 物業(yè)管理用房 不得侵犯業(yè)主的所有權(quán)及使用權(quán) 移交物業(yè)資料 參與業(yè)主大會的成立 工程遺留問題處理 物業(yè)管理費 《條例》對開發(fā)商的影響 ?選聘物業(yè)管理企業(yè) 可通過協(xié)議和招投標（公開、邀請）方式進行。 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。 《條例》對開發(fā)商的影響 ?參與業(yè)主大會的成立 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報警、保護現(xiàn)場、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任。 C、物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。是對物進行全面支配的典型的物權(quán)。 ? 自用部位： ? 自用部位是指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)、室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。 一、業(yè)主委員會的訴訟主體資格 （二）問題及解決： 業(yè)主委員會的權(quán)利限制 訴訟主體資格與物業(yè)公司之關(guān)系 二、部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)劃分問題 （一）相關(guān)法規(guī)： 第 27條：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響 《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響 ? 業(yè)主連帶責(zé)任 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。 《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響 案例討論 某小區(qū)業(yè)主分別于 2023年 2月 6日和 2023年 2月 12日兩次加貼投訴發(fā)展商，主要內(nèi)容是想知道 2023年該小區(qū)物業(yè)管理費的收支情況， /平方米的物業(yè)管理費用是如何支出的，并希望能在網(wǎng)上查閱相關(guān)數(shù)據(jù)資料。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。 ? 資格： 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 參考《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 ?不得侵犯業(yè)主的所有權(quán)及使用權(quán) 《條例》對開發(fā)商的影響 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分 。 《條例》對開發(fā)商的影響 案例討論 深圳南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當(dāng)然的承接了開發(fā)商物業(yè)進行
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