【正文】 鐘內(nèi) 綜 合 分 析 該項(xiàng)目位于寶應(yīng)城東南，地理區(qū)位優(yōu)越，周邊生活配套設(shè)施較完善，但小區(qū)整體并無(wú)任何特色，并且其花園洋房、莊園等概念與項(xiàng)目不符，但其價(jià)格在同類地段中算高，切因面積小、總價(jià)低的原因，銷售狀況尚可，目前起多層住宅已銷售 80%，并且結(jié)構(gòu)已封頂，目前在建的是兩棟小高層。 ☆ 業(yè)主年齡構(gòu)成 從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為 40 歲左右的收入較為穩(wěn)定人士，消 費(fèi)能力較強(qiáng)，為改善居住環(huán)境而購(gòu)房。高檔樓盤綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 （ 2） 戶型分析 在戶型設(shè)計(jì)上，各大樓盤普遍傾向中等戶型，銷售也較好。 （ 2）小區(qū)規(guī)模大，環(huán)境景觀專業(yè)設(shè)計(jì)施工，封閉式專業(yè)物業(yè)管理。 （ 2）老城區(qū)以老房子為主，缺乏新意。 第三個(gè)階段， 20xx 年以后 房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了嶄新的發(fā)展階段，土地出讓 100%市場(chǎng)化，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)趨向規(guī)模化，一個(gè)顯著的特征是市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放，并且對(duì)外地有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商具有很強(qiáng)的誘惑力，外來(lái)實(shí)力型開(kāi)發(fā)商的加入將從 實(shí)質(zhì)上提升寶應(yīng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平。 （ 2） 蜜餞捶藕 蜜餞捶藕 為寶應(yīng)十大名菜之首 ,曾載入清宮御食譜。人們稱它是“史籍的記載，文明的象征”。初建于宋，毀于元，重建、修葺于明清，是明清時(shí)代科舉制度的教育中心。亭臺(tái)樓閣，景點(diǎn)甚多，曾吸引了不少學(xué)者名流詠詩(shī)作賦，對(duì)這清幽雅致的水景園林大加贊賞。 50 年代 , 被占為私宅。全年企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)凈增參保企業(yè) 35 家、職工 4110 名。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 8 人民生活水平得到新提高。深化干部人事制度改革，成功組織了 4 個(gè)正局級(jí)職位的公推公選活動(dòng)，開(kāi)展了 5 個(gè)熱點(diǎn)部門辦公室主任的跨部門交流、競(jìng)聘工作。已開(kāi)通國(guó)際數(shù)據(jù)通訊網(wǎng)，國(guó)際國(guó)內(nèi)電話直撥，用戶電報(bào)、傳真、移動(dòng)通訊、無(wú)線尋呼和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)十分方便。全縣野生藥用植物 305 種，總蘊(yùn)量 3560 噸。全 縣耕地面積 90 萬(wàn)畝，主產(chǎn)稻、麥、 棉花、 油菜、大豆和多種蔬果，是全國(guó)優(yōu)質(zhì)糧棉生產(chǎn)基地縣。東接建湖、鹽城、興化，南連高郵，西與金湖、洪澤隔寶應(yīng)湖、白馬湖相望，北和淮 安毗鄰。清屬揚(yáng)州府。 六、調(diào)研內(nèi)容 寶應(yīng)房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 項(xiàng)目消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目地塊狀況 七、信息整理 將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位的研究。 “南園路項(xiàng)目”市調(diào)報(bào)告，經(jīng)過(guò)我司 6 位同事及相關(guān)單位的共同努力，歷經(jīng)十天（ ～ ），從市場(chǎng)調(diào)研、客戶走訪，到項(xiàng)目分析，現(xiàn)已立卷。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 2 在此非常感謝貴司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員對(duì)我司的工作提供的大力支持。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 5 第一 章 寶應(yīng)概況 歷史沿革 春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，此地先屬吳，后屬越。民國(guó)期間先后屬淮揚(yáng)道、淮陰行政督察區(qū)。縣域東西長(zhǎng) 公里，南北寬 公里，總面積 平方公里。境內(nèi)河湖密布，水資源總量約 億立方米 。白術(shù)、紅花、生地、丹參、玄胡、澤瀉、薏仁等名貴藥材遠(yuǎn)銷省內(nèi)外。境內(nèi)電話全部實(shí)現(xiàn)交換程控化，信息溝通便捷，把寶應(yīng)城鄉(xiāng)與世界各地緊緊連結(jié)在一起。企業(yè)改制工作有序進(jìn)行，完成了寶勝電氣、晨化科技、亞寶絕緣、興洋管 業(yè)等 4 家股份制企業(yè)改造工作，寶勝科創(chuàng)被國(guó)家列入第二批股權(quán)分置國(guó)有控股試點(diǎn)單位。根據(jù)城鄉(xiāng)住戶抽樣調(diào)查，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8084 元，比上年增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)性支出 5230 元，比上年略有下降。深化醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革，新增參保交費(fèi)單位 72 家、征繳基金 4700 萬(wàn)元， 6000 多名農(nóng)村教師納入醫(yī)保范圍。 1983年于縱棹園內(nèi)仿原型重建，亭為方形，琉璃瓦屋面，四角攢尖，高 5 米，周長(zhǎng) 12 米，占地 100 平方米，由當(dāng)代著名書法家趙樸初題額。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 9 百年之后，喬氏中落，縱棹園改建畫川書院，成為當(dāng)時(shí)寶應(yīng)的最高學(xué)府。 （ 4）九龍口 九龍口位處射陽(yáng)湖腹部，連接三市四縣（揚(yáng)州市寶應(yīng)縣，鹽城市阜寧縣，建湖 縣，淮陰市淮安縣）。 （ 6）周恩來(lái)少年讀書處 寶應(yīng)縣城水巷口３號(hào)是周恩來(lái)來(lái)外祖父陳沅的宅第。它是用荷藕、糯米、蜜餞、白蓮為主原料，配以青梅、桔 餅、蜂蜜等佐料，經(jīng)燜、拍、炸、蒸等１０多道工序制 作而成?？h政府的東遷，對(duì)提升開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)房地產(chǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)提供了一個(gè)歷史性的契機(jī)。成熟的配套和便利的生活以及區(qū)域情節(jié)，是一部分人在此置業(yè)的理由。 （ 3）開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的實(shí)力和魄 力，并善于整合優(yōu)質(zhì)資源，低成本高形象，領(lǐng)先市場(chǎng)的發(fā)展。 ☆ 主流戶型分析 目前在銷售樓盤主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在寶應(yīng) 較具代表性。 ☆ 營(yíng)造方式分析 綠化營(yíng)造方式主要有庭前綠化、中心花園、屋頂空中綠化幾種。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)問(wèn)題。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 17 項(xiàng)目名稱 南方 價(jià)格：均價(jià) 8600 元 /平米（已售罄） 開(kāi)發(fā)商：揚(yáng)州楠麒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 行銷企劃：無(wú)錫新里程房地產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)管理：寶應(yīng)縣金寶物業(yè)管理有限公司 電話： 05148279788， 8273061 名店王朝 項(xiàng)目位置：葉挺路 建筑面積： 2 萬(wàn)平方米 總投資： 6000 萬(wàn)元 總鋪位數(shù)： 338 個(gè) 價(jià)格：一層沿街 16000 元 /平米，內(nèi)街 5000 元 /平米；二層： 4000 元 /平米；三層 20xx 元/平米 配置： 3 部自動(dòng)扶梯， 11 部樓梯 投資商：臺(tái)灣弘凱建設(shè)有限公司 開(kāi)發(fā)商：寶應(yīng)弘凱房地產(chǎn)有限公司 全程策劃：南京桓合房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 電話： 05148278008， 8278018 項(xiàng)目分析評(píng)論： （ 1）項(xiàng)目黃金商業(yè)地段不容置疑，也是寶應(yīng)目前規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目。 二、商業(yè)地產(chǎn)的簡(jiǎn)要分析 寶應(yīng)是一個(gè)縣城，城市居民有限，購(gòu)買力有限，商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模一般。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 21 目前寶應(yīng)還未形成一條真正食街，最具特色的是晚上“臨時(shí)棚里的晚餐”，幾乎貫穿了蘇中路，同時(shí)在安宜路上也有分布。 五、寶應(yīng)城區(qū)主要商業(yè)街簡(jiǎn)介 城市干道名稱 目前經(jīng)營(yíng)的主要商業(yè)品種 安宜南北路 該片區(qū)沒(méi)有明顯商業(yè)功能的劃分，主要經(jīng)營(yíng)的商業(yè)品種是為周遍居民提供的簡(jiǎn)單商業(yè) 配套，畢竟該區(qū)域?yàn)槌鞘械睦铣菂^(qū)。這一特性在當(dāng)今以用戶為中心的時(shí)代，對(duì)樓盤開(kāi)發(fā)具有重要意義。從住所到購(gòu)物街區(qū)，市民對(duì)交通及距離的要求為：騎自行車不行超過(guò) 10 分鐘（占 40%），和步行不得超過(guò) 10 分鐘（占 37%）。 ☆ 戶型 在戶型選擇上，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“大廳、大衛(wèi)、大廚、 小臥”和“大廳、小衛(wèi)、小廚、大臥”這兩種風(fēng)格差異較大的戶型，寶應(yīng) 人表現(xiàn)出的愛(ài)好傾向不相上下，各占 37%。 ● 她說(shuō)如果要買總價(jià)也要在 20 萬(wàn)之內(nèi)（希望 120 平米的三房），再多了就負(fù)擔(dān)不起了，如果有錢她愿意在開(kāi)一家蛋糕房。 ● 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不少，大多都轉(zhuǎn)為私營(yíng)企業(yè)，一般老板每年收入可以上 50 萬(wàn)，好的可以上百萬(wàn)，但是本人可以認(rèn)為他們應(yīng)該是買房的主要階層，但是要求房子的品質(zhì)要獨(dú)特，能夠吸引人。 ☆ 多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)房目的是滿足居住和改善居住需要。 三室兩廳套房最受歡迎。作為住宅用地，地塊周邊有不可復(fù)制的水資源。 （ 4）銀行 在蘇中南路有多家銀行網(wǎng)點(diǎn)。 （ 7）開(kāi)發(fā)商與政府有關(guān)部門公共關(guān)系處理融洽，有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷前期大量工作的開(kāi)展。 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）近幾年不僅是寶應(yīng)，全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形式向好，寶應(yīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度處于全國(guó)平均水平以上，少部分人快速致富，需要高檔次的住所與其身價(jià)相適應(yīng)，本項(xiàng)目的建設(shè)一定能夠成為寶應(yīng)高尚生活的標(biāo)志。寶應(yīng)人的消費(fèi)心理比較保守，害怕露富仍然在很多人的心里根深蒂固。 ◇ 因本小區(qū)所針對(duì)的客戶群年齡跨度較大，建議建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的暖色調(diào)，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán) 等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 35 ◇ 外窗玻璃不可分割的過(guò)小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； ◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對(duì)比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開(kāi)來(lái)，使建筑色彩更加豐富； ◇ 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購(gòu)買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。 ◇ 通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合布線，客廳、主臥各配一個(gè)端口。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風(fēng)格、花園等等）要根據(jù)目前的市場(chǎng)情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)低密度、好環(huán)境、檔次相對(duì)集中的整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 六、根據(jù)寶應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進(jìn)并能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路成為必然。 ◇ 物業(yè)管理：三表 IC 卡繳費(fèi)。 ◇ 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門，提升樓盤檔次； ◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)； ◇ 依據(jù)本次市調(diào)分析，居民對(duì)購(gòu)房各類因素重要性一項(xiàng)中，總分 5 分，對(duì)建筑質(zhì)量的重視程 度均值達(dá)到了 ，可見(jiàn)做好此項(xiàng)的重要性，我司建議，可聘請(qǐng)知名的監(jiān)理單位和承建商，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同塑造 項(xiàng)目 品牌。 （ 4）由于城市交通條件的改善，造成富裕人群的外流會(huì)更加突出。 （ 3）南方鳳凰苑的前期預(yù)定狀況較好，且價(jià)格較高，為本項(xiàng)目的高起點(diǎn)、高品質(zhì)定位，打開(kāi)了一條可持續(xù)挖掘 的路線，說(shuō)明本項(xiàng)目如能在規(guī)劃設(shè)計(jì)上達(dá)到高定位，有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （ 1）最大的劣勢(shì)是項(xiàng)目所處的區(qū)位相對(duì)尷尬，既不屬中心區(qū)域，也不是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并且與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，離學(xué)校、商業(yè)中心等配套設(shè)施都要遠(yuǎn)。 （ 2）項(xiàng)目周邊的學(xué)校較多，且?guī)熧Y力量在寶應(yīng)都有一定的影響力，而在寶應(yīng)，市民買房最重要的考慮因素之一，便是方便子女就學(xué)。有幾條公交線路可直達(dá)目前寶應(yīng)的是商業(yè)中心，項(xiàng)目東邊正在建設(shè)寶射河大橋，貫通后可直接通往淮江公路。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 30 建筑面積在 90120 平方米的住房最受歡迎。 ☆ 多層住宅仍是最受歡迎的住宅型式。靠近學(xué)校，生活也比較方便。 ● 在寶應(yīng)做家具生意的有很多都是外地人，他們可能會(huì)買，也挺有錢。如果購(gòu)房，大多數(shù)人表示會(huì)考慮中 低 檔住宅，占 70%。其次為醫(yī)院，占 10%。其次為給孩子買，占 24%，結(jié)婚 用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買比例最小，僅為 4%。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 23 葉挺西