無錫市歐薇花園項目全案策劃報告(完整版)
【正文】 區(qū)的一切優(yōu)惠政策待遇，培養(yǎng)吸引信息、物流和生態(tài)三大新興產(chǎn)業(yè)，著力發(fā)展電子、生態(tài)醫(yī)藥、新材料和機電一體化等四大重點領(lǐng)域。 20xx 年，瀧晨、龍之杰等 8 家骨干倉儲企業(yè)帶鋼交易量達(dá)到了 60 萬噸。并與日本合資興建了無錫黑崎蘇嘉耐火材料有限公司，威振華夏，享譽世界。 20xx 年，錢橋在無錫市 95 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟排行榜上位居第五。 目 錄 第一部分、市場篇 區(qū)域基本情況分析 區(qū)域規(guī)劃 3 、錢橋商圈狀況分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域項目分析 第二部分、項目篇 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目周邊情況 項目 SWOT 分析 第三部分、項目開發(fā)及推廣思路 第一部分、市場篇 區(qū)域基本情況分析 區(qū)域概況 —— 無錫西大門 錢橋是典型的江南風(fēng)光古鎮(zhèn)，始建于公元 1270 年的元代，位于京杭運河南岸、惠山和舜柯山北麓，緊靠無錫市區(qū)。 20xx 年排名第三，在惠 山六鎮(zhèn)當(dāng)中，錢橋人均財政收入遙遙領(lǐng)先，超過其他五鎮(zhèn)。 機：家用電器、機電產(chǎn)品，以年產(chǎn)三十余萬臺彩電和十余萬臺洗衣機的規(guī)模吸引著諸多海外合作者，享譽世界。 借助道口優(yōu)勢，大型市場的建設(shè)穩(wěn)步推進： 占地 400 畝總投資達(dá) 8 億元的五洲國際裝飾城及無錫市公交停車場等項目的建設(shè)完工，占地 238 畝總投資達(dá) 3 億元的萬健置業(yè)市場也在加籌劃中。 3 、錢橋商圈狀況分析 3． 1 交通配套 —— 正在進一步提高的交通配套 以前，錢橋到市區(qū)的道路主要依賴于惠錢路。 《意見》指出：“在惠山青龍山全面開展殯葬整治，切實搞好環(huán)境保護，通過三年的努力，把惠山青龍山基本建成我市重要的生態(tài)休閑旅游勝地。 D 安置房建設(shè)如火如荼，目前錢橋鎮(zhèn)安置房開工面積為 萬平方米，已竣工面積 萬平方米，在建安置房 27 萬平方米。 ? 區(qū)域項目分析 ◆區(qū)域內(nèi)經(jīng)整個案銷售狀況 板塊內(nèi) 總數(shù) 已售 開盤時間 06年9 月 06年10月 06年11月 06年12月 07年1 月 07年2 月 07年3 月 07 年4 月 07 年5 月 銷售率 英倫皇家花園 2045 1433 8 39 53 36 39 75 32 91 72 113 % 高峰匯 616 478 8 31 6 55 35 25 13 41 56 37 % 晴山藍(lán)城 （一期） 540 472 33 81 222 46 48 183 59 167 % 雙隆明珠 252 7 7 3% 根據(jù)上述的各項目銷售狀況，可以反映出如下情況 錢橋區(qū)域項目相對盛岸板塊銷售速度及銷售率稍低，同時也是很大的競爭對手 從 07 年 5 月開盤的雙隆明珠項目來看，項目銷售有較大問題。 晴山藍(lán)城 錢橋、藕塘鎮(zhèn)私營業(yè)主及異地在錢橋周邊做生意者 雙隆明珠 錢橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、軍區(qū)部隊軍官、部分榮巷街道業(yè)主 綜合分析，本區(qū)域內(nèi)的住宅項目主要以 盛岸路和錢橋板塊內(nèi)的私營業(yè)主 。未來無錫輕軌 3 號線在項目處附件設(shè)站，將是項目的賣點之一。 錢橋做為發(fā)展中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，擁有良好的工業(yè)經(jīng)濟及商貿(mào)，引來很多投資客戶，同時也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在繼承本土特色和項目本身的基礎(chǔ)上，根據(jù)無錫市場的環(huán)境、風(fēng)貌、人文特點提出適合當(dāng)?shù)厥袌鲋心繕?biāo)消費者所普遍認(rèn)同和響應(yīng)的“ 健康、生態(tài)、水景 ”生活理念。 區(qū)域：榮巷街道，市區(qū)，錢橋區(qū)。 購房目的：本地年輕人結(jié)婚用房，外地來錫發(fā)展落戶無錫改善現(xiàn)居住狀況的 價值體系建立的兩個層面 基本價值層面： 即高品質(zhì)的生態(tài)住宅品質(zhì)屬性 房型 —— 滿足：寬敞舒適的基本需求 綠化 —— 滿足：高綠化率的環(huán)境需求 景觀 —— 滿足：視覺和功能的高度統(tǒng)一 地段 —— 滿足：動線發(fā)達(dá)，蘊含投資價值 建材 —— 滿足：高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的基本需求 智能 —— 滿足：安全、便捷的基本需求 投資 —— 滿足：投資收益的基本需求 物業(yè) —— 滿足：人性化服務(wù)的基本需求 品牌 —— 滿足：與身份相符的基本需求 生態(tài) —— 滿足：舒適，健康生活的需求 附加值層面： 指能使目標(biāo)客戶群引起沖動，而最
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