【正文】 藍灣 ?推售貨量： 維景灣 3座， 30層，毛坯、兩梯兩戶，共 58套；維景灣 5座、灝景灣 7座，各 32層，精裝、兩梯三戶，共 188套 ?開盤時間 2023年 8月 10日 10:00 ?推售戶型及折后均價： 127㎡： 精裝修 1250013500元 /㎡ 155㎡： 精裝修 1202313000元 /㎡ ，總價區(qū)間 186萬 217萬， 毛坯總價約 163萬178萬 212㎡： 毛坯 11500元 /㎡ ，總價 233254萬 開盤 累計銷售約 68套，銷售率 27% 目前剩余 155㎡ 74套 備注： 預(yù)計國慶期間開放新單位維景灣6座面積段 117169㎡兩梯三戶 75套， 4套復(fù)式，帶裝修 ?，F(xiàn)正進行 1587120㎡咨詢登記 ?折后均價： 整體均價 1202314000元 /㎡ （帶 2023元 /㎡ 裝修）10座 0 0 04單位均價集中于1202313000元 /㎡ ，而 02單位東南向望園景，單價突破 14000元 /㎡ 。 十月上旬 龍光水悅 龍灣 2 26座 約 192 套 8600 —— 134165 4房 115萬 150萬 1萬抵 3萬，登記前 60名可直接鎖定房號 大面積競爭關(guān)系較強項目貨量 約 697套 集中在毛坯 1100014000 集中在30%左右 集中在144170平米 4房 集中在 163萬 230萬之間 大面積競爭對手存量 +新貨盤點 市場小結(jié) ? 未來禪桂中心大面積產(chǎn)品貨量較大，存量加上新增貨量目前統(tǒng)計接近 700套。 前兩批成交客戶居住區(qū)域 居住區(qū)域 累計數(shù)量 百分比 禪城其他區(qū) 62 % 石灣 % 張槎 % 瀾石 1 % 南莊 17 % 獅山 0 % 城南 19 % 桂城 11 % 平洲 0 % 羅村 1 % 樂從 0 % 陳村 0 % 三水 1 % 高明 0 % 廣州 2 % 港澳 1 % 其他 31 % 不詳 0 % 前兩批成交客戶職業(yè)分布 工作行業(yè) 數(shù)量 百分比 私有企業(yè) % 個體戶 47 % 技術(shù)人員 9 % 公司職員 % 媒體工作者 0 % IT人士 10 % 中層管理 13 % 公務(wù)員 28 % 外資企業(yè) 3 % 醫(yī)生 2 % 教師 3 % 律師 0 % 退休 1 % 其他 41 % 不詳 3 % 合 計 288 % 成交客戶以公司職員為主，占 30%，個體戶及私有企業(yè)分別占 16%和 14%，公務(wù)員占 10%。認為片區(qū)居住環(huán)境好，安靜不雜亂。 ? 對智慧新城的了解：聽過，不是很清楚，不過相信那邊以后發(fā)展會很好，因為周邊都沒地了。 結(jié)論：客戶對于本項目區(qū)域無過多抗性，不斷加強客戶現(xiàn)場體驗感，以更好拔高客戶心理預(yù)期。 20% 20% 20% 10% 10% 10% 5% 5% 核心均價生成：市場比較法 樓王核心市場比準(zhǔn)均價 =11934元 /M2，取 12300元 /M2，樓王 可銷售面積約 ㎡，樓王 總銷售金額預(yù)估約 。 :30:5704:30Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 04:30:5704:30:5704:302/2/2023 4:30:57 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 2日星期四 4時 30分 57秒 04:30:572 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :30:5704:30Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 04:30:5704:30:5704:30Thursday, February 2, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :30:5704:30:57February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 剛需核心均價范圍 11000元 /M2 比價指標(biāo) 智博 E區(qū) 盛南新都 兆陽御花園 萬科廣場 東海銀灣 沿海馨庭 匯銀 w 新港灣 萬科水晶城 本項目 毛坯均價 8800 9800 12600 14400 12023 9955 8100 9500 —— 精裝修價格 —— —— —— 1500 1500 —— —— 1500 —— 地理位置 區(qū)位地段 10 12 14 15 12 13 8 9 10 交通條件 10 9 9 9 10 9 9 9 10 周邊配套 11 10 14 15 12 13 9 10 10 未來發(fā)展 9 9 10 12 10 10 8 9 10 樓盤素質(zhì) 規(guī)劃設(shè)計 9 10 10 9 10 9 10 10 10 項目規(guī)模 8 9 10 10 9 8 9 10 10 戶型結(jié)構(gòu) 8 9 9 8 10 9 9 9 10 附加 開發(fā)商品牌 10 10 12 15 12 12 12 15 10 綜合得分 75 78 88 93 85 83 74 81 80 打分系數(shù) 1 比準(zhǔn)價格 9387 10051 11455 12387 11294 9595 8757 9383 參照權(quán)重 30% 20% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 1 權(quán)重價格 2816 2023 1145 1239 1129 960 438 469 10206 價格策略小結(jié) ?建立自己項目的大盤價格體系： 建立 自己項目的大盤價格體系 :不同產(chǎn)品，差異定價。 剛需戶型價格企穩(wěn)上揚，并保證走量，快速回現(xiàn)；樓王單位追求高溢價，實現(xiàn)均勻出貨。所以有了這些錢的村民很多都會再買的，肯定會考慮買回自己村附近的。 ? 對智慧新城 認知 ：聽說過，具體不了解。成交客戶當(dāng)中層管理者比例占 5%。 ? 開盤銷售率較低，一般在 30%左右，且持續(xù)走貨較慢 ? 與本項目直接有競爭關(guān)系的城區(qū)項目大面積產(chǎn)品供應(yīng)量主流單價集中在 1100014000元 /㎡，總價區(qū)間集中在 163萬 230萬之間。 ?備注 :由于前期營銷投入較大，包括地價成本，未能做大幅度的調(diào)價空間。 項目部分單位已交樓，奠定了較好的市場口碑，而且小區(qū)園景優(yōu)美，此批產(chǎn)品戶型設(shè)計使用及板房展示效果較好。 ?備注： 項目推售 2期大積產(chǎn)品，位于園林中心位置，景觀資源較好；此批產(chǎn)品已于 5月份開始對外宣傳，于 8月初領(lǐng)取預(yù)售資格， 9月底才開售，蓄客 4個月之久，但開賣情況依然丌堪理想，主要因為此批為大積毛坯產(chǎn)品，總價高，而目前項目區(qū)域配套尚欠完善，且受限購政策影響，改善型客戶入市較為謹慎。 聚焦在售競品：沿海馨庭 沿海馨庭價 8月起至 9月價格基本持平，均價在 10000元每平方， 8月份成交 40套，九月目前為止成交 27套，銷售情況一般。 1011月禪桂新貨集中供應(yīng) ，禪桂初步預(yù)計有13個較大項目推貨，超過 2023套，剛需產(chǎn)品及 150左右面積段貨量多，市場競爭激烈 競爭供應(yīng) 10月禪桂中心區(qū)新貨供應(yīng) 產(chǎn)品類型 樓盤名稱 推售 套數(shù) 預(yù)計均價 單元面積 備注 范圍 （套） （㎡） 首置 智博 E區(qū) 7座 68 80009000 7891 2萬誠意金 98折；目前攜手新浪樂居 E信通，購房可享“ 1萬抵 3萬優(yōu)惠” 匯銀 W新港灣 2期 13座 約 144 90160 《 非誠勿擾 》 將在佛山舉行一場全城單身男女的愛情盛宴。）位于小區(qū) 最中間 的豎軸位置 ，最大化擁有泳池景觀 是北區(qū)素質(zhì)較高的兩棟產(chǎn)品， 8棟為獨棟樓王！ 產(chǎn)品 分析 01戶型屬于單邊位，三面采光通風(fēng)；視野開闊，客廳南北通透對流；景觀資源優(yōu)秀，南望中心泳池；兩個臥室朝南，房間面寬大采光通風(fēng)好；北向單位贈送面積更多，同時朝向比 04更佳；吹東南風(fēng)！不對會所鐘樓！ 6座 4戶型比 4座 04戶型位置更好，采光通風(fēng)較好， 6座 04也可以擁有中心大泳池資源，不對會所鐘樓！并且遠離華寶路主干道，噪音更少 03戶型正南朝向， 6座 03戶型會因為 5座影響基本上不會西曬，同時，最大化擁有泳池景觀的戶型，正南向一線泳池景觀；通風(fēng)對流，兩個臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)好； 02戶型 107平米，東南向最佳朝向資源，兩個臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)佳； 6座 — 王者居中 位置是中心位置 ，是57座最中心的位置，整個小區(qū)最中間軸線位置，王者居中！ 景觀優(yōu)勢明顯，南望無敵中心大泳池， 是所有樓棟里面南向望泳池最佳的樓棟，泳池是這批單位最大的賣點，整個南區(qū)及北區(qū)最后一棟看泳池的剛需樓棟；