【正文】 價(jià)區(qū)間 193萬 206萬，毛坯總價(jià)區(qū)間約 173186萬 占地：約 ㎡ 建面：約 75萬㎡ ?折扣優(yōu)惠： 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品目前主推 7座、 8座單位，戶型包括8288㎡ 二三房及 100134㎡ 三四房，帶裝修發(fā)售，均價(jià) 14500元 /㎡ 。 項(xiàng)目部分單位已交樓，奠定了較好的市場口碑，而且小區(qū)園景優(yōu)美，此批產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)使用及板房展示效果較好。 目前剩余 60來套，主要為 190㎡ ?客戶構(gòu)成： 禪城和樂從的高級(jí)公務(wù)員、私企業(yè)主 。 ?備注： 項(xiàng)目推售 2期大積產(chǎn)品，位于園林中心位置，景觀資源較好；此批產(chǎn)品已于 5月份開始對外宣傳，于 8月初領(lǐng)取預(yù)售資格， 9月底才開售，蓄客 4個(gè)月之久，但開賣情況依然丌堪理想，主要因?yàn)榇伺鸀榇蠓e毛坯產(chǎn)品，總價(jià)高，而目前項(xiàng)目區(qū)域配套尚欠完善，且受限購政策影響，改善型客戶入市較為謹(jǐn)慎。 ? 在售項(xiàng)目首置產(chǎn)品走貨較為平穩(wěn)，只要在市場價(jià)格下，仍能保持較為快速走貨。 聚焦在售競品：沿海馨庭 沿海馨庭價(jià) 8月起至 9月價(jià)格基本持平，均價(jià)在 10000元每平方， 8月份成交 40套，九月目前為止成交 27套，銷售情況一般。 聚焦在售競品：盛南新都 該項(xiàng)目走貨平均， 開盤完成 84套走貨量； 未來將無新貨推出，余貨除去 3雙證單位及小戶型， 未來與本項(xiàng)目直面競爭約 45套，剩余首置產(chǎn)品較少。 1011月禪桂新貨集中供應(yīng) ，禪桂初步預(yù)計(jì)有13個(gè)較大項(xiàng)目推貨，超過 2023套，剛需產(chǎn)品及 150左右面積段貨量多，市場競爭激烈 競爭供應(yīng) 10月禪桂中心區(qū)新貨供應(yīng) 產(chǎn)品類型 樓盤名稱 推售 套數(shù) 預(yù)計(jì)均價(jià) 單元面積 備注 范圍 （套） （㎡） 首置 智博 E區(qū) 7座 68 80009000 7891 2萬誠意金 98折；目前攜手新浪樂居 E信通，購房可享“ 1萬抵 3萬優(yōu)惠” 匯銀 W新港灣 2期 13座 約 144 90160 《 非誠勿擾 》 將在佛山舉行一場全城單身男女的愛情盛宴。華粵 〃 海灣城三批單位 價(jià)格策略溝通報(bào)告 謹(jǐn)呈：華粵房產(chǎn) 匯誠鴻圖華粵海灣城項(xiàng)目組 第一部分 項(xiàng)目本體及目標(biāo)溝通 ? 基本情況： 本項(xiàng)目 7月 28日第一批產(chǎn)品萬人 哄搶開盤即熱銷九成；第二批 9月 14日開盤121套熱銷八成以上，兩撥開盤在社會(huì)上已形成良好口碑，中高端樓盤形象逐步形成，在社會(huì)上具有較高美譽(yù)度、高性價(jià)比。）位于小區(qū) 最中間 的豎軸位置 ，最大化擁有泳池景觀 是北區(qū)素質(zhì)較高的兩棟產(chǎn)品， 8棟為獨(dú)棟樓王！ 產(chǎn)品 分析 01戶型屬于單邊位，三面采光通風(fēng)；視野開闊，客廳南北通透對流；景觀資源優(yōu)秀，南望中心泳池；兩個(gè)臥室朝南，房間面寬大采光通風(fēng)好；北向單位贈(zèng)送面積更多，同時(shí)朝向比 04更佳；吹東南風(fēng)！不對會(huì)所鐘樓！ 6座 4戶型比 4座 04戶型位置更好，采光通風(fēng)較好， 6座 04也可以擁有中心大泳池資源，不對會(huì)所鐘樓！并且遠(yuǎn)離華寶路主干道，噪音更少 03戶型正南朝向， 6座 03戶型會(huì)因?yàn)?5座影響基本上不會(huì)西曬，同時(shí)，最大化擁有泳池景觀的戶型，正南向一線泳池景觀；通風(fēng)對流，兩個(gè)臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)好； 02戶型 107平米，東南向最佳朝向資源，兩個(gè)臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)佳； 6座 — 王者居中 位置是中心位置 ，是57座最中心的位置，整個(gè)小區(qū)最中間軸線位置，王者居中！ 景觀優(yōu)勢明顯，南望無敵中心大泳池， 是所有樓棟里面南向望泳池最佳的樓棟，泳池是這批單位最大的賣點(diǎn)，整個(gè)南區(qū)及北區(qū)最后一棟看泳池的剛需樓棟； 最優(yōu)勢的戶型搭配組合 90+107平米 ，剛需機(jī)里面的戰(zhàn)斗機(jī)，擁有 107平米分布的樓棟都是小區(qū)除了樓王之外最好的樓棟，毋庸置疑！ 01戶型： 154㎡做 5房，絕無僅有；三個(gè)房間朝南絕無僅有； 東南向樓王看泳池絕無僅有！ 客廳餐廳開門南北對流，全通風(fēng)全采光！ 私享入戶花園，引景入戶享自然！ 房間飄窗贈(zèng)送面積大，衛(wèi)生間大氣！ 北看泳池南看江！ 、 02戶型 :樓王中的樓皇，位置最佳，正立在小區(qū)縱向生態(tài)軸上！ 南向視野開闊， 10樓以上看江最佳； 客廳餐廳開門南北對流，全通風(fēng)全采光！比01更對流！ 私享入戶花園，引景入戶享自然！入戶花園比 01的大??； ，還帶窗是明房不是暗房！ 北看泳池南看江； 三個(gè)房間朝南絕無僅有！ 03戶型： 小區(qū)唯一一套建面小于 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型，契稅少； 唯一一套兩梯三戶的 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型； 唯一一套私享親水園景 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型； 門口有入戶花園可以使用，唯一一套帶入戶花園的 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型； 三面采光通風(fēng)，主臥視野開闊，采光好； 生活陽臺(tái)朝西，殺毒干燥衛(wèi)生！ 8座樓王 — 樓皇 最最最 中心 的位置，最最最王的位置！左青龍 —— 4座含 107方的剛需樓王，右白虎 —— 9座次樓王，旺財(cái)！ 最佳的資源 —— 北望泳池，南望園林，南北通透！ 獨(dú)棟 ，樓王！ 兩梯三戶，私密性佳，剪刀梯設(shè)計(jì)，更安全和便捷，公攤卻有所減少！ 目標(biāo)！ 8座 追求高溢價(jià)為主，追求開盤銷售率為輔 60% 6座 與 8座配合，價(jià)格高低相錯(cuò)，追求開盤 90%銷售率！快速 回籠 ！三批單位整體 開盤 75%的銷售率 ! 即 8座 131套開盤銷售 98套 ！ 第二部分 市場背景及競爭分析 整體市場 由于市場供應(yīng)激增，多數(shù)項(xiàng)目平價(jià)走量，上周成交均價(jià)為 8884元 /平米；自八月中佛山整體市場 呈量平價(jià)跌 態(tài)勢。 綠地中心 南區(qū)最后一棟全新樣板間已于 8月 3日開放， 8月 24日加推 7座 90130㎡ 新品，搶先金九銀十前旺季開盤，均價(jià) 9900元 /㎡ ，開盤至今共成交 84套。 在售剛需面積段： 81㎡ 兩房， 價(jià)格區(qū)間 14000— 15000元 /㎡ 88㎡ 小三房，價(jià)格區(qū)間 13000— 16000元 /㎡ 100㎡ 大三房，價(jià)格區(qū)間 15000— 16000元 /㎡ 最新動(dòng)態(tài)： 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品目前主推 7座、 8座單位， 戶型包括 8288㎡ 二三房及 100134㎡ 三四房，帶裝修發(fā)售，均價(jià) 14500元 /㎡ 聚焦在售競品：佛山萬科廣場 該項(xiàng)目作為 價(jià)格標(biāo)桿，走貨較慢 ；住宅余貨約 250套，其中 80100方約 100套余貨。 ?節(jié)點(diǎn)信息： 12座預(yù)售證 預(yù)計(jì)國慶推 12座， ?預(yù)計(jì)均價(jià)： 142平米四房 1300014000元 /㎡ ；總價(jià)區(qū)間 185萬 199萬 12座戶型配比 面積段 套數(shù) 配比 86 46 約 25% 127 46 約 25% 142 92 約 50% 該項(xiàng)目 86㎡三房 產(chǎn)品與本項(xiàng)目 90方產(chǎn)品存在競爭，其貨量 46套 ，預(yù)計(jì) 10月推出市場，未來將有少量 86方產(chǎn)品推出市場 1 2 聚焦未來競品：星星凱旋國際 貨量 推售 時(shí)間 樓棟 產(chǎn)品組合 套數(shù) 第一批 2023年 11月上旬 2 3 1為 88㎡ 2為北向 88㎡ +南向 77㎡ 3北向 139㎡ +南向 90㎡ 292 首置產(chǎn)品市場小結(jié) 禪桂中心區(qū)首置產(chǎn)品市場特點(diǎn)： ? 禪桂中心與本項(xiàng)目相競爭的在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)不多，未來市場新供應(yīng)主要競爭對手為季華七路的星星凱旋國際。 羅馬新都 ?推售貨量： 85套（ 2座 ,18層 /2梯 3戶； 6座， 18層 /2梯 2戶） 160180㎡，毛坯出售 ?折后均價(jià)： 最高價(jià)格約 10500元 /㎡，最低價(jià)格約 8800元 /㎡ ?折扣優(yōu)惠： 5萬誠意金加權(quán)證登記95折，開盤 98*99折 ?銷售情況： 22套， 20套單位；銷售率過半。截止晚上 6點(diǎn) 10分，消化約 3成。 新單位 上一批 北 兆陽御花園 ?推售貨量： 共 113套（ 5座，25層 /2梯 5戶 ） ?折后均價(jià)： 整體均價(jià) 90㎡ 左右約 1280012900元 /㎡ ， 72㎡ 11700㎡ ； ?開盤時(shí)間： 2023年 9月 15日 ?折扣優(yōu)惠： 權(quán)證登記減 5千，3萬誠意金抵 5萬，開盤 98折，準(zhǔn)時(shí)簽約減 1萬 ?銷售情況： 整體消化率約70% ?客戶構(gòu)成： 以城南客為主 ?備注 :4座 154㎡單位重新包裝單價(jià)調(diào)整 1250013500元 /㎡ （共 23套，開盤當(dāng)時(shí)賣