【正文】 價區(qū)間 193萬 206萬，毛坯總價區(qū)間約 173186萬 占地：約 ㎡ 建面：約 75萬㎡ ?折扣優(yōu)惠： 項目住宅產品目前主推 7座、 8座單位，戶型包括8288㎡ 二三房及 100134㎡ 三四房，帶裝修發(fā)售，均價 14500元 /㎡ 。 項目部分單位已交樓，奠定了較好的市場口碑，而且小區(qū)園景優(yōu)美，此批產品戶型設計使用及板房展示效果較好。 目前剩余 60來套，主要為 190㎡ ?客戶構成： 禪城和樂從的高級公務員、私企業(yè)主 。 ?備注： 項目推售 2期大積產品，位于園林中心位置，景觀資源較好；此批產品已于 5月份開始對外宣傳，于 8月初領取預售資格， 9月底才開售，蓄客 4個月之久，但開賣情況依然丌堪理想，主要因為此批為大積毛坯產品，總價高，而目前項目區(qū)域配套尚欠完善，且受限購政策影響，改善型客戶入市較為謹慎。 ? 在售項目首置產品走貨較為平穩(wěn)，只要在市場價格下，仍能保持較為快速走貨。 聚焦在售競品：沿海馨庭 沿海馨庭價 8月起至 9月價格基本持平，均價在 10000元每平方， 8月份成交 40套，九月目前為止成交 27套，銷售情況一般。 聚焦在售競品：盛南新都 該項目走貨平均， 開盤完成 84套走貨量； 未來將無新貨推出，余貨除去 3雙證單位及小戶型， 未來與本項目直面競爭約 45套，剩余首置產品較少。 1011月禪桂新貨集中供應 ，禪桂初步預計有13個較大項目推貨，超過 2023套，剛需產品及 150左右面積段貨量多，市場競爭激烈 競爭供應 10月禪桂中心區(qū)新貨供應 產品類型 樓盤名稱 推售 套數(shù) 預計均價 單元面積 備注 范圍 （套） （㎡） 首置 智博 E區(qū) 7座 68 80009000 7891 2萬誠意金 98折；目前攜手新浪樂居 E信通，購房可享“ 1萬抵 3萬優(yōu)惠” 匯銀 W新港灣 2期 13座 約 144 90160 《 非誠勿擾 》 將在佛山舉行一場全城單身男女的愛情盛宴。華粵 〃 海灣城三批單位 價格策略溝通報告 謹呈：華粵房產 匯誠鴻圖華粵海灣城項目組 第一部分 項目本體及目標溝通 ? 基本情況： 本項目 7月 28日第一批產品萬人 哄搶開盤即熱銷九成；第二批 9月 14日開盤121套熱銷八成以上，兩撥開盤在社會上已形成良好口碑，中高端樓盤形象逐步形成，在社會上具有較高美譽度、高性價比。）位于小區(qū) 最中間 的豎軸位置 ，最大化擁有泳池景觀 是北區(qū)素質較高的兩棟產品， 8棟為獨棟樓王！ 產品 分析 01戶型屬于單邊位，三面采光通風；視野開闊，客廳南北通透對流；景觀資源優(yōu)秀，南望中心泳池；兩個臥室朝南，房間面寬大采光通風好；北向單位贈送面積更多，同時朝向比 04更佳；吹東南風！不對會所鐘樓！ 6座 4戶型比 4座 04戶型位置更好，采光通風較好， 6座 04也可以擁有中心大泳池資源，不對會所鐘樓！并且遠離華寶路主干道，噪音更少 03戶型正南朝向， 6座 03戶型會因為 5座影響基本上不會西曬，同時，最大化擁有泳池景觀的戶型，正南向一線泳池景觀；通風對流，兩個臥室朝南，面寬大采光通風好； 02戶型 107平米，東南向最佳朝向資源，兩個臥室朝南，面寬大采光通風佳； 6座 — 王者居中 位置是中心位置 ，是57座最中心的位置，整個小區(qū)最中間軸線位置，王者居中！ 景觀優(yōu)勢明顯，南望無敵中心大泳池， 是所有樓棟里面南向望泳池最佳的樓棟，泳池是這批單位最大的賣點，整個南區(qū)及北區(qū)最后一棟看泳池的剛需樓棟； 最優(yōu)勢的戶型搭配組合 90+107平米 ，剛需機里面的戰(zhàn)斗機，擁有 107平米分布的樓棟都是小區(qū)除了樓王之外最好的樓棟，毋庸置疑！ 01戶型： 154㎡做 5房，絕無僅有；三個房間朝南絕無僅有； 東南向樓王看泳池絕無僅有！ 客廳餐廳開門南北對流，全通風全采光！ 私享入戶花園，引景入戶享自然！ 房間飄窗贈送面積大，衛(wèi)生間大氣！ 北看泳池南看江！ 、 02戶型 :樓王中的樓皇，位置最佳，正立在小區(qū)縱向生態(tài)軸上！ 南向視野開闊， 10樓以上看江最佳； 客廳餐廳開門南北對流，全通風全采光！比01更對流！ 私享入戶花園，引景入戶享自然！入戶花園比 01的大??； ，還帶窗是明房不是暗房！ 北看泳池南看江； 三個房間朝南絕無僅有！ 03戶型： 小區(qū)唯一一套建面小于 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型，契稅少； 唯一一套兩梯三戶的 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型； 唯一一套私享親水園景 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型； 門口有入戶花園可以使用，唯一一套帶入戶花園的 90方的三房兩廳兩衛(wèi)戶型； 三面采光通風，主臥視野開闊，采光好； 生活陽臺朝西，殺毒干燥衛(wèi)生！ 8座樓王 — 樓皇 最最最 中心 的位置，最最最王的位置！左青龍 —— 4座含 107方的剛需樓王，右白虎 —— 9座次樓王，旺財！ 最佳的資源 —— 北望泳池，南望園林，南北通透！ 獨棟 ，樓王！ 兩梯三戶，私密性佳，剪刀梯設計，更安全和便捷，公攤卻有所減少！ 目標！ 8座 追求高溢價為主，追求開盤銷售率為輔 60% 6座 與 8座配合，價格高低相錯，追求開盤 90%銷售率！快速 回籠 ！三批單位整體 開盤 75%的銷售率 ! 即 8座 131套開盤銷售 98套 ！ 第二部分 市場背景及競爭分析 整體市場 由于市場供應激增，多數(shù)項目平價走量，上周成交均價為 8884元 /平米；自八月中佛山整體市場 呈量平價跌 態(tài)勢。 綠地中心 南區(qū)最后一棟全新樣板間已于 8月 3日開放， 8月 24日加推 7座 90130㎡ 新品，搶先金九銀十前旺季開盤，均價 9900元 /㎡ ，開盤至今共成交 84套。 在售剛需面積段： 81㎡ 兩房， 價格區(qū)間 14000— 15000元 /㎡ 88㎡ 小三房，價格區(qū)間 13000— 16000元 /㎡ 100㎡ 大三房，價格區(qū)間 15000— 16000元 /㎡ 最新動態(tài)： 項目住宅產品目前主推 7座、 8座單位， 戶型包括 8288㎡ 二三房及 100134㎡ 三四房，帶裝修發(fā)售，均價 14500元 /㎡ 聚焦在售競品：佛山萬科廣場 該項目作為 價格標桿，走貨較慢 ；住宅余貨約 250套，其中 80100方約 100套余貨。 ?節(jié)點信息： 12座預售證 預計國慶推 12座， ?預計均價： 142平米四房 1300014000元 /㎡ ；總價區(qū)間 185萬 199萬 12座戶型配比 面積段 套數(shù) 配比 86 46 約 25% 127 46 約 25% 142 92 約 50% 該項目 86㎡三房 產品與本項目 90方產品存在競爭，其貨量 46套 ，預計 10月推出市場，未來將有少量 86方產品推出市場 1 2 聚焦未來競品：星星凱旋國際 貨量 推售 時間 樓棟 產品組合 套數(shù) 第一批 2023年 11月上旬 2 3 1為 88㎡ 2為北向 88㎡ +南向 77㎡ 3北向 139㎡ +南向 90㎡ 292 首置產品市場小結 禪桂中心區(qū)首置產品市場特點： ? 禪桂中心與本項目相競爭的在售項目個數(shù)不多，未來市場新供應主要競爭對手為季華七路的星星凱旋國際。 羅馬新都 ?推售貨量： 85套（ 2座 ,18層 /2梯 3戶； 6座， 18層 /2梯 2戶） 160180㎡，毛坯出售 ?折后均價： 最高價格約 10500元 /㎡，最低價格約 8800元 /㎡ ?折扣優(yōu)惠： 5萬誠意金加權證登記95折，開盤 98*99折 ?銷售情況： 22套， 20套單位；銷售率過半。截止晚上 6點 10分，消化約 3成。 新單位 上一批 北 兆陽御花園 ?推售貨量： 共 113套（ 5座，25層 /2梯 5戶 ） ?折后均價： 整體均價 90㎡ 左右約 1280012900元 /㎡ ， 72㎡ 11700㎡ ； ?開盤時間： 2023年 9月 15日 ?折扣優(yōu)惠： 權證登記減 5千，3萬誠意金抵 5萬，開盤 98折，準時簽約減 1萬 ?銷售情況： 整體消化率約70% ?客戶構成： 以城南客為主 ?備注 :4座 154㎡單位重新包裝單價調整 1250013500元 /㎡ （共 23套，開盤當時賣