【正文】 3套，開盤價格 14000元 /㎡） 。具體開盤時間待定。 主要競品 東海銀灣 戶型 四房 建面 177㎡ 套數(shù) 132套 單價區(qū)間 1202313500 總價區(qū)間 毛坯總價區(qū)間約 204230萬 1112 15 戶型 四房 建面 205㎡ 套數(shù) 52套 單價區(qū)間 1300015000 總價區(qū)間 266萬 308萬 主要競品雅居樂曼克頓山 雅居樂曼克頓山 ?產(chǎn)品概況： 1/4/5座 0106單位均為 90㎡左右； 2/3座 0102單位均為 205㎡ ?推售貨量： 推售 4座 90205平米共 242套 ?折后均價： 13500元 /㎡ ，均價 15000元 /㎡ ； ?銷售情況： 第一次開盤 90㎡左右 14500元 /㎡， 205㎡為16000元 /㎡，銷售 3套；新近產(chǎn)品均下調(diào) 1000元 /㎡，依然滯銷，實際成交共 8套。 十月 兆陽御花 園 4座 20套 1250013500 —— 154 4房 192萬 208萬 十月上旬 萬科金域 藍灣 維景灣 7座 74套 1202314000（裝修） 30% 155 4房 163萬 178萬 預計國慶期間開放新單位維景灣 6座面積段 117169㎡ 兩梯三戶 75套， 4套復式，帶裝修。 存在價格干擾的約 300套。本項目改善型產(chǎn)品宜采取靜態(tài)定價法，關(guān)注競爭對手價格動態(tài)及銷售反應(yīng)，在蓄客階段提前進行客戶價格預期管理，實現(xiàn)銷售目標 第三部分 目標客戶分析 成交客戶中張槎、石灣區(qū)域客戶占總數(shù) 50%，說明已售單位成交客戶還是以跟我們項目有地緣關(guān)系的客戶為主，特別是周邊區(qū)域原住民占比較多，其中張槎客戶特別是之前做針織生意的客戶、公務(wù)員資金實力雄厚，價格抗性小，是價格領(lǐng)跑者。其中經(jīng)濟能力較強的為個體戶及公務(wù)員，公司職員及私有企業(yè)中主要客戶群的價格接受能力偏低。說明海灣城項目的影響力正逐步向佛山市場波及 首批及二批成交客戶的演變 來源區(qū)域 根據(jù)調(diào)查顯示， 154㎡的潛在客戶主要還是以與項目有地緣關(guān)系的張槎客戶以及禪城區(qū)域客戶為主；分別占 38%、 39%。社區(qū)較為高檔，曾對比過羅馬新都。 ▲ 我主要還是看中這里離得比較近，我有去看過羅馬新都，覺得那里還可以，就是比較遠。 ? 置業(yè)動機：投資需求 ? 價格接受水平： 11000～ 12023 ?？诖甯纳菩蛽Q房客 —— 140～ 160㎡ 意向舒適三房 注重居住價值與發(fā)展前景，考慮換房或投資 客戶語錄： ▲ 客戶語錄：那塊地就是我們村的，政府征了后還分紅給我們村民了。 禪城區(qū)域客戶明顯增多 ，客戶對比樓盤增多，競爭依然很激烈，部分客戶主要受城區(qū)價格擠壓來此選房，對價格、以及地段的抗性大。 第四部分 價格策略 與核心均價推導 三批價格策略 建立 自己項目的大盤價格體系：不同產(chǎn)品，差異定價。 三批單位有三種面積段且差異較大，約 90㎡ 小三房 69套，約 107㎡ 大三房 16套，約 154平米四房 44套，兩套復式。 樓王核心均價范圍 12300元 /M2 比價指標 兆陽御 花園 保利東灣 萬科金域藍灣 東海銀 灣 綠地錦天華府 萬科廣 場 雅居樂曼克頓山 羅馬新都 本項目 毛坯均價 13000 14300 11500 12800 13500 15000 14000 9500 —— 精裝修價格 —— —— 1500 —— —— 1500 —— —— —— 地理位置 區(qū)位地段 14 12 10 12 13 15 14 10 10 交通條件 9 10 9 10 9 9 9 9 10 周邊配套 14 11 10 12 13 15 12 11 10 未來發(fā)展 10 15 9 10 13 12 10 8 10 樓盤素質(zhì) 規(guī)劃設(shè)計 10 10 10 10 10 9 10 9 10 項目規(guī)模 10 11 9 9 10 10 9 8 10 戶型結(jié)構(gòu) 9 9 10 9 9 8 10 8 10 附加 開發(fā)商品牌 12 15 15 12 13 15 13 11 10 綜合得分 88 93 82 84 90 93 87 74 80 打分系數(shù) 1 比準價格 11818 12301 11220 12190 12023 12903 12874 10270 參照權(quán)重 20% 20% 20% 10% 10% 10% 5% 5% 1 權(quán)重價格 2364 2460 2244 1219 1200 1290 644 514 11934 剛需戶型核心均價生成：市場比較法 ?對比項目選擇 四同法：同區(qū)域、同客戶、同產(chǎn)品、同時期； 銷售現(xiàn)場反饋過，上門客戶明確對比的項目； 智博 E區(qū) 盛南新都 萬科廣場 東海銀灣 沿海馨庭 兆陽御 花園 匯銀 w 新港灣 萬科水 晶城 對比項目 對比權(quán)重 （選取說明：智博 E區(qū)、盛南新都為離項目最近客戶提及最多的剛需戶型競爭對手；萬科廣場和東海銀灣是季華路上典型高檔剛需項目，兆陽御花園和沿海馨庭是城南典型項目；匯銀新港灣和萬科水晶城是與本項目存在部分干擾的鎮(zhèn)區(qū)項目） 30% 20% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 核心均價生成：市場比較法 剛需核心市場比準均價 =10206元 /M2，本項目優(yōu)質(zhì)剛需 90㎡可采取樂觀增幅定價，拔高 6%8%，實現(xiàn) 10600元 /M2，剛需 可銷售面積約 7858㎡，剛需 總銷售金額預估約。 二批單位 7座整體實收 9700，最低為 7座 01單位兩房 8792， 90方最低8924，最高 10349； 根據(jù)三批單位剛需戶型 單價 10600元 /㎡的建議（單價上漲約 900元每平米） ，三批單位北向小三房、南向小三房及大三房都能控制在比較合理的漲幅，樓王戶型均價建議 13000元 /㎡ 梯腿價格排布建議 兩房 北向小三房 南向小三房 大三房 樓王 合計 最低價 最高價 最低價 最高價 最低價 最高價 首批單位 單價 8437 8602 8776 9485 9000 9917 10200 —— 9279 套總價 61萬 62萬 80萬 85萬 82萬 90萬 109萬 —— 二批單位 單價 8792 8924 9569 9667 10349 —— 9700 套總價 64萬 81萬 86萬 88萬 94萬 —— 三批單位 單價 —— 9700 10000 11200 11500 13000 11450 套總價 92萬 95萬 101萬 123萬 200萬 8602 8776 9421 9917 8916 9485 9589 10200 8437 8864 9000 9330 實收梯腿價分布 3座實收8933 4座實收9577 不含 107實收9331 5座實收9247 7座實收約 9600 2座實收約 9800 8924 8792 10146 9973 9168 9569 9667 10349 10200 10500 11200 11500 11000 13000 13000 6座實收約 11000 8座實收約 12300 預祝項目樓王大賣！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 04:30:5704:30:5704:30Thursday, February 2, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 2月 2日星期四 4時 30分 57秒 04:30:572 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :30:5704:30Feb232Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 上午 4時 30分 :30February 2, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 04:30:5704:30:5704:302/2/2023 4:30:57 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :30:5704:30:57February 2, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 4時 30分 57秒 上午 4時 30分 04:30: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴