【正文】 :30:5704:30:57February 2, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 4時(shí) 30分 :30February 2, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 2日星期四 4時(shí) 30分 57秒 04:30:572 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 二批單位 7座整體實(shí)收 9700，最低為 7座 01單位兩房 8792， 90方最低8924，最高 10349； 根據(jù)三批單位剛需戶型 單價(jià) 10600元 /㎡的建議（單價(jià)上漲約 900元每平米） ，三批單位北向小三房、南向小三房及大三房都能控制在比較合理的漲幅，樓王戶型均價(jià)建議 13000元 /㎡ 梯腿價(jià)格排布建議 兩房 北向小三房 南向小三房 大三房 樓王 合計(jì) 最低價(jià) 最高價(jià) 最低價(jià) 最高價(jià) 最低價(jià) 最高價(jià) 首批單位 單價(jià) 8437 8602 8776 9485 9000 9917 10200 —— 9279 套總價(jià) 61萬 62萬 80萬 85萬 82萬 90萬 109萬 —— 二批單位 單價(jià) 8792 8924 9569 9667 10349 —— 9700 套總價(jià) 64萬 81萬 86萬 88萬 94萬 —— 三批單位 單價(jià) —— 9700 10000 11200 11500 13000 11450 套總價(jià) 92萬 95萬 101萬 123萬 200萬 8602 8776 9421 9917 8916 9485 9589 10200 8437 8864 9000 9330 實(shí)收梯腿價(jià)分布 3座實(shí)收8933 4座實(shí)收9577 不含 107實(shí)收9331 5座實(shí)收9247 7座實(shí)收約 9600 2座實(shí)收約 9800 8924 8792 10146 9973 9168 9569 9667 10349 10200 10500 11200 11500 11000 13000 13000 6座實(shí)收約 11000 8座實(shí)收約 12300 預(yù)祝項(xiàng)目樓王大賣！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 三批單位有三種面積段且差異較大，約 90㎡ 小三房 69套，約 107㎡ 大三房 16套，約 154平米四房 44套，兩套復(fù)式。 禪城區(qū)域客戶明顯增多 ，客戶對(duì)比樓盤增多，競(jìng)爭(zhēng)依然很激烈，部分客戶主要受城區(qū)價(jià)格擠壓來此選房，對(duì)價(jià)格、以及地段的抗性大。 ▲ 我主要還是看中這里離得比較近，我有去看過羅馬新都，覺得那里還可以，就是比較遠(yuǎn)。說明海灣城項(xiàng)目的影響力正逐步向佛山市場(chǎng)波及 首批及二批成交客戶的演變 來源區(qū)域 根據(jù)調(diào)查顯示， 154㎡的潛在客戶主要還是以與項(xiàng)目有地緣關(guān)系的張槎客戶以及禪城區(qū)域客戶為主；分別占 38%、 39%。本項(xiàng)目改善型產(chǎn)品宜采取靜態(tài)定價(jià)法，關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格動(dòng)態(tài)及銷售反應(yīng)，在蓄客階段提前進(jìn)行客戶價(jià)格預(yù)期管理，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 第三部分 目標(biāo)客戶分析 成交客戶中張槎、石灣區(qū)域客戶占總數(shù) 50%，說明已售單位成交客戶還是以跟我們項(xiàng)目有地緣關(guān)系的客戶為主，特別是周邊區(qū)域原住民占比較多，其中張槎客戶特別是之前做針織生意的客戶、公務(wù)員資金實(shí)力雄厚，價(jià)格抗性小，是價(jià)格領(lǐng)跑者。 十月 兆陽御花 園 4座 20套 1250013500 —— 154 4房 192萬 208萬 十月上旬 萬科金域 藍(lán)灣 維景灣 7座 74套 1202314000（裝修） 30% 155 4房 163萬 178萬 預(yù)計(jì)國慶期間開放新單位維景灣 6座面積段 117169㎡ 兩梯三戶 75套， 4套復(fù)式，帶裝修。具體開盤時(shí)間待定。截止晚上 6點(diǎn) 10分，消化約 3成。 ?節(jié)點(diǎn)信息： 12座預(yù)售證 預(yù)計(jì)國慶推 12座， ?預(yù)計(jì)均價(jià)： 142平米四房 1300014000元 /㎡ ；總價(jià)區(qū)間 185萬 199萬 12座戶型配比 面積段 套數(shù) 配比 86 46 約 25% 127 46 約 25% 142 92 約 50% 該項(xiàng)目 86㎡三房 產(chǎn)品與本項(xiàng)目 90方產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)，其貨量 46套 ，預(yù)計(jì) 10月推出市場(chǎng)，未來將有少量 86方產(chǎn)品推出市場(chǎng) 1 2 聚焦未來競(jìng)品：星星凱旋國際 貨量 推售 時(shí)間 樓棟 產(chǎn)品組合 套數(shù) 第一批 2023年 11月上旬 2 3 1為 88㎡ 2為北向 88㎡ +南向 77㎡ 3北向 139㎡ +南向 90㎡ 292 首置產(chǎn)品市場(chǎng)小結(jié) 禪桂中心區(qū)首置產(chǎn)品市場(chǎng)特點(diǎn)： ? 禪桂中心與本項(xiàng)目相競(jìng)爭(zhēng)的在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)不多，未來市場(chǎng)新供應(yīng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為季華七路的星星凱旋國際。 綠地中心 南區(qū)最后一棟全新樣板間已于 8月 3日開放， 8月 24日加推 7座 90130㎡ 新品，搶先金九銀十前旺季開盤，均價(jià) 9900元 /㎡ ，開盤至今共成交 84套。華粵 〃 海灣城三批單位 價(jià)格策略溝通報(bào)告 謹(jǐn)呈：華粵房產(chǎn) 匯誠鴻圖華粵海灣城項(xiàng)目組 第一部分 項(xiàng)目本體及目標(biāo)溝通 ? 基本情況： 本項(xiàng)目 7月 28日第一批產(chǎn)品萬人 哄搶開盤即熱銷九成；第二批 9月 14日開盤121套熱銷八成以上，兩撥開盤在社會(huì)上已形成良好口碑，中高端樓盤形象逐步形成，在社會(huì)上具有較高美譽(yù)度、高性價(jià)比。 聚焦在售競(jìng)品：盛南新都 該項(xiàng)目走貨平均， 開盤完成 84套走貨量； 未來將無新貨推出，余貨除去 3雙證單位及小戶型， 未來與本項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)約 45套，剩余首置產(chǎn)品較少。 ? 在售項(xiàng)目首置產(chǎn)品走貨較為平穩(wěn)，只要在市場(chǎng)價(jià)格下，仍能保持較為快速走貨。 目前剩余 60來套，主要為 190㎡ ?客戶構(gòu)成： 禪城和樂從的高級(jí)公務(wù)員、私企業(yè)主 。 主要競(jìng)品綠地錦天華府 1 2 戶型 四房 建面 133㎡ 套數(shù) 約 100套 單價(jià)區(qū)間 1450015500(帶裝修 ) 總價(jià)區(qū)間 精裝修 193萬 206萬，毛坯總價(jià)區(qū)間約 173186萬 主要競(jìng)品佛山萬科廣場(chǎng) 佛山萬科廣場(chǎng) 在售面積段： 81㎡ 兩房 88㎡ 小三房 100㎡ 大三房 133㎡ 四房 ?在售均價(jià)： 133平米四房1450015500元 /㎡ 帶裝修；總價(jià)區(qū)間 193萬 206萬，毛坯總價(jià)區(qū)間約 173186萬 占地：約 ㎡ 建面：約 75萬㎡ ?折扣優(yōu)惠： 項(xiàng)目住宅產(chǎn)品目前主推 7座、 8座單位，戶型包括8288㎡ 二三房及 100134㎡ 三四房，帶裝修發(fā)售，均價(jià) 14500元 /㎡ 。 持銷 佛山萬科 廣場(chǎng) 8座 約 100套 1450015500（裝修） —— 133 4房 173萬 186萬 持銷 東海銀灣 1 12座 83 1202313500 30% 177 4房 204萬 230萬 銷售情況不佳，開盤 2030%銷售率，滯銷 2023/9/21 羅馬新都 6座 51 880010500 24% 159165 4房 140萬 173萬 5萬誠意金加權(quán)證登記 95折 ， 開盤 98*99折； 內(nèi)部認(rèn)購 6座 413層單位 持銷 雅居樂曼 克頓山 4座 52 1300015000 6% 205 4房 266萬 308萬 部分單位一口價(jià) 十月 匯銀新港 灣 2期 13座 約 60套 —— —— 160 4房 —— 《 非誠勿擾 》 將在佛山舉行一場(chǎng)全城單身男女的愛情盛宴。禪城其他區(qū)域客戶（含城南）總體占 29%左右，并呈上升趨勢(shì)，這部分客戶主要受城區(qū)價(jià)格擠壓來此選房，對(duì)價(jià)格、以及地段的抗性大?？蛻裟挲g段主要分布在 50歲以下有多年的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的中青年為主。我就是想近一點(diǎn)的，你們這里的戶型也不錯(cuò)。 ?154㎡客戶情況 與本項(xiàng)目有 地緣關(guān)系的張槎石灣區(qū)域 依然是客戶的主要來源地。建議三批產(chǎn)品拉大到約 3000元的水平差，做到不同產(chǎn)品，差異定價(jià)，剛需走量，樓王標(biāo)桿。 , February 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 上午 4時(shí) 30分 57秒 上午 4時(shí) 30分 04:30: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 2日星期四 4時(shí) 30分 57秒 04:30:572 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 2日星期四 上午 4時(shí) 30分 57秒 04:30: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 2日星期四 上午 4時(shí) 30分 57秒 04:30: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 4時(shí) 30分