【正文】 走進(jìn)泥城 泥城及周邊地區(qū)人口分布及規(guī)劃 目前泥城鎮(zhèn)的商業(yè)，多為解決 本地居民 （原住民） 基本生活需求 的、自發(fā)型的商業(yè)。“臨港”不僅是臨洋山深水港，轄區(qū)內(nèi)有洋山深水港，蘆潮港，老港（大治港），白龍港四大港口，還要與浦東機場這個航空港相接。 國際航運中心的發(fā)展藍(lán)圖，成就一個以海洋為背景的世紀(jì)之城 —臨港新城，一個承載著上海新世紀(jì)夢想的未來城市，在東海之濱巍然崛起 ....... 臨港新城依托得天獨厚的“兩港”優(yōu)勢，構(gòu)筑了“依托兩港，輻射華東，服務(wù)全國，面向世界”，集海運、空運、內(nèi)河航運、高速公路、鐵路為一體的“五龍匯聚”式的立體交通樞紐，國內(nèi)、國際時空瞬間切換。 重點新規(guī)劃建設(shè)白蓮涇兩側(cè)、洋涇、浦興、御橋、唐鎮(zhèn)、外高橋、大團(tuán)、泥城等 8個地區(qū)商業(yè)中心 。 走進(jìn)泥城 泥城主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)配比 綠地的做法 綠地領(lǐng)港 1天地 總建面： 租售模式： 銷售 +長期返租型 面積： 40500平米 報價： 3萬（ 1f） （ 4f） 銷售情況： 50%（都是小面積） 已售： 2號樓 已售： 1號樓 通過一紙協(xié)議約定， 10年返房款 70%， 15年返房款 150%，以 1層的售價計算，則需： ?10年內(nèi)平均租金為 /平米 .天； ?15年內(nèi)平均租金為 /平米 .天； 遠(yuǎn)高于市場水平，難以實現(xiàn)，進(jìn)而面臨著返租而產(chǎn)生相應(yīng)的糾紛和法律風(fēng)險 綠地集團(tuán)作為成熟的品牌開發(fā)商，在商業(yè)類型不適用做純銷售、且競爭環(huán)境平和的情況下，依然放棄長期收益和承擔(dān)劣勢影響。 項目 SWOT分析 項目定位 2 ?市場定位 ?核心價值 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃 泥城與市區(qū)商業(yè)的差距在哪里？ 項目定位 定位前的思考 兒童教育系統(tǒng) 家庭娛樂系統(tǒng) 社區(qū)配套系統(tǒng) 健康食品系統(tǒng) 兒童教育關(guān)系重大，但是由于泥城與市區(qū)的發(fā)展水平差異，優(yōu)質(zhì)的兒童 學(xué)前培訓(xùn)得不到重視，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)兒童輸在起跑線上 隨著泥城居民收入水平的不斷提升，老百姓的物質(zhì)精神追求不斷提高， 以家庭為單位的綜合娛樂設(shè)施成為新的消費方向 因為收入的差距，泥城居民的服務(wù)配套還處在較為落后的階段，隨著城 鎮(zhèn)一體化的趨勢，家庭一站式服務(wù)的需求越來越強烈 隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，人們對健康、 對食品安全更加關(guān)注，尤其鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民呼聲更強烈 項目定位 定位前的思考 項目定位 項目功能定位 城鎮(zhèn)新生活體驗 綠色食品體驗 社區(qū)服務(wù)體驗 家庭 娛樂 體驗 兒童教育培訓(xùn)體驗 以 城鎮(zhèn)新生活體驗 為核心 集 綠色食品、家庭娛樂、兒童教育培訓(xùn)、社區(qū)配套等 于一體的區(qū)域商業(yè)中心！ 項目定位 項目形象定位 項目優(yōu)勢較多，其區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項目的差異化核心價值主要體現(xiàn)在以下兩個方面： ?區(qū)位輻射 —— 直接服飾 200萬平米公租房居民，人氣旺盛的保障 ； ?功能齊全 —— 集購物、餐飲、休閑娛樂、居住等眾多城市功能于一體； ?全新理念 —— 加入目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)最欠缺的一些功能，全新理念，引領(lǐng)時代潮流 ； 鑒于此，建議項目形象定位為： 泥 城 西 新城鎮(zhèn)生活體驗中心 項目定位 項目消費力分析 根據(jù)區(qū)域型購物中心的輻射半徑的特點： ? 核心輻射群為 200萬平米公租房客群 ； ? 次級消費群為 2公里范圍內(nèi) 城鎮(zhèn) 居民； ? 邊緣消費群為 臨港新城產(chǎn)業(yè)流動客群 ； ? 三種輻射半徑內(nèi)消費群占比依次為 80%、15%、 5%。 一樓 規(guī)劃 業(yè)態(tài)： 綠色食品超市 規(guī)劃 理由： 沿街展示面好 ,小面積劃隔，提高租金水平 。 招商策略 招商要求 經(jīng)濟效益 租金建議 建議本項目整體租金水平： 36元 /㎡ /月 1F均價： 53元 /㎡ /月；（ 1F為街鋪） 2F均價： 32元 /㎡ /月；（二層商業(yè)價值為一層的 60%65%） 3F均價： 22元 /㎡ /月；（三層商業(yè)價值為二層的 70%80%） 充分考慮商戶對項目的主要抗性，加之周邊商業(yè)氛圍較差，項目還處于起步階段，需 23年的市場培育期，為了增強租戶對本項目未來發(fā)展前景的信心。五和園”、長沙洋湖垸項目等， 文化創(chuàng)意地產(chǎn)項目有 “重慶時光” 、旅游休閑復(fù)合地產(chǎn)項目有 “重慶 托斯卡納規(guī)劃有 Townhouse、多層花園洋房等建筑形態(tài)，提供城市別墅經(jīng)典生活版本。 住宅案例 近 3年，德普業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 綜合商業(yè)、休閑旅游、文化創(chuàng)意園開發(fā) 服務(wù)領(lǐng)域 —— 商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)案例 民生新元素項目 （老建筑商業(yè)改造） 民生新元素項目位于民生路碼頭，改造面積 2萬平米 民生路碼頭建于一百多年前，為當(dāng)時的英國藍(lán)煙囪公司裝卸碼頭，項目本周歷史建筑保護(hù)性開發(fā)為理念，改造為主題鮮明、具有標(biāo)志性和引領(lǐng)地位的濱水文化、商務(wù)、休閑綜合區(qū)域。 商業(yè)案例 ENDTHANKS 演講完畢，謝謝觀看！ 。 商業(yè)案例 長沙上海城 （精品社區(qū)商業(yè)） 長沙上海城總建面積 3萬平米 商業(yè)案例 上海浦江商務(wù)園 上海浦江商務(wù)園位于浦江鎮(zhèn)漕河涇開發(fā)區(qū)，總建筑面積 ，打造別墅型辦公、總部型辦公的 商業(yè)案例 重慶時光 （創(chuàng)意文化園） 重慶時光占