【正文】 劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排一期營銷策略 —— “ 快 ” 快速占領目標市場快速銷售快速回籠資金加快項目拆遷進度帶動二、三期快速入市“ 快” “ 快 ” 迅速銷售，快速回款銷售帶動拆遷轟動效應搶占市場，爭奪客戶樹立項目品牌和公司品牌發(fā)展商、代理商目的入市手段選定方案一：年前入市（年前方案）方案二：年后集中入市（年后方案）兩種入市方案入市手段選定年前入市方案優(yōu)劣勢分析SW保持優(yōu)勢①① 客戶儲備數(shù)量不大客戶儲備數(shù)量不大②② 系統(tǒng)推廣難度大系統(tǒng)推廣難度大③③ 容易陷入自然銷售節(jié)奏容易陷入自然銷售節(jié)奏④④ 較難達到轟動效果較難達到轟動效果⑤⑤ 知名度、美譽度不高知名度、美譽度不高⑥⑥ 現(xiàn)場包裝不足現(xiàn)場包裝不足⑦⑦ 逆勢入市風險逆勢入市風險①① 回款迅速回款迅速②② 分期入市低開高走漲價空間較大分期入市低開高走漲價空間較大③③ 搶占市場，搶奪客戶搶占市場，搶奪客戶④④ 緩解后續(xù)銷售壓力緩解后續(xù)銷售壓力⑤⑤ 易于把握市場走向易于把握市場走向?qū)倏陀^因素造成與專業(yè)廣告公司合作采用非常規(guī)銷售手段采用非常規(guī)銷售手段加大廣告投入加大拆遷和現(xiàn)場展示（總規(guī)圖、園林圖、戶型室內(nèi)效果圖、賣點展示）工地形象和低價支撐入市手段選定年后入市方案優(yōu)劣勢分析SW保持優(yōu)勢屬客觀因素造成讓利優(yōu)惠難以避免市場不確定性及時掌握市場動態(tài)①① 集中開盤，容易產(chǎn)生轟動效應集中開盤，容易產(chǎn)生轟動效應②② 市場試探期長，價格更趨合理化市場試探期長，價格更趨合理化③③ 客戶儲備充足客戶儲備充足④④ 包裝推廣手段完善包裝推廣手段完善⑤⑤ 推廣費用集中推廣費用集中⑥⑥ 易于品牌建立易于品牌建立⑦⑦ 順市銷售順市銷售①① 發(fā)展商回籠資金慢發(fā)展商回籠資金慢②② 容易造成客戶流失容易造成客戶流失③③ 為防止客戶流失付出大量優(yōu)惠為防止客戶流失付出大量優(yōu)惠④④ 市場變數(shù)加大競爭風險市場變數(shù)加大競爭風險⑤⑤ 價格走勢不明朗價格走勢不明朗入市手段選定。商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔設兩層商鋪，每層面積間隔 3050平米，一、二層相連共 60100平米。 12:36:3812:36:3812:36Wednesday, January 27, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 12:36:3812:36:3812:361/27/2023 12:36:38 PM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 12:36:38 下午 12:36 下午 12:36:38一月 21? 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 一月 2112:36 下午 一月 2112:36January 27, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 12:36:3812:36:3812:36Wednesday, January 27, 2023? 1知人者智，自知者明。 27 一月 202312:36:38 下午 12:36:38一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 2112:36 下午 一月 2112:36January 27, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 利在執(zhí)行謝 謝一月 2112:36:3812:3612:36一月 21一月 2112:36 12:3612:36:38一月 21一月2112:36:382023/1/27 12:36:38? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三期： 三期以通過良好人居氛圍營造，以及現(xiàn)場實景和入住人群所傳 遞的良好的市場口碑，訴求項目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超 前、物超所值的特點，全面提升項目整體檔次及市場地位，實 現(xiàn)項目價值最大化。銷售策略項目傳播推廣策略 （ 核心策略之三 ） ： 媒體策略l 主流媒體塑造形象，并為活動營銷造勢，總體上采取多面的立體式策略。產(chǎn) 品 線 專業(yè) 機構(gòu) 強強 合作 精益求精追求完美的品 質(zhì)超越市 場 的 創(chuàng) 新理念目的： 張揚項 目的品 質(zhì) 。 一園傳承備選推廣語龍脈上的人居風景首創(chuàng)入戶花園 一園傳承詮釋 :龍歸故里 ： 香檳美景所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。 中高檔 中高檔 劃 方 精品 精品 對這片土地呼市人有著深深的眷戀和祈盼，對這片土地香檳美景的開發(fā)商以全新的家居理念對傳統(tǒng)的家居生活賦予更深、更廣、更時尚生活定義，亦是龍子龍孫們對故土的家居革命，亦是故土之情、親情、友情、民情之升華，龍歸故里也代表著艾博人寬大的胸懷和對故土真情的回饋。 傾情奉獻龍歸故里 ―― 將 項 目精益求精、追求完美及 綜 合 質(zhì) 素 № 1的特 質(zhì)傳 達 給 消 費 者。主流媒體選 擇報紙和電視，輔以戶外廣告牌、條幅廣告、燈杠旗等多層面多角度立體式推廣。二、三期營銷策略 一期總體銷售達 6570%時二期項目開始銷售 預計 09年 7月開始認籌 預計 09年 9月中旬開始公開發(fā)售二期入市時間 一、二期項目總體銷售達 6570%，三期開始銷售 預計 10年 8月開始認籌 預計 10年 10月開始公開發(fā)售三期入市時間周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排二期價格策略 ? 目前片區(qū)市場多層均價： 2200? 按市場預計小高層均價： 2450? 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為 %，根據(jù) 市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計算參考，按這個指數(shù)計算， 二期的市場參考均價為： 多 層： 2200（ 1＋ 8%） ≈2376元 /平米 小高層： 2450（ 1＋ 8%） ≈2646元 /平米 二期預期價格：多層 2400—2500 元 /平米 ，小高層 2700—2900 元 /平米由于一期項目低價入市 ,項目價格將在二、三期逐步拉升，實現(xiàn)利潤最大化。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 2023/1/27