【正文】 劃分一期營(yíng)銷階段劃分各階段工作安排一期營(yíng)銷策略 —— “ 快 ” 快速占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)快速銷售快速回籠資金加快項(xiàng)目拆遷進(jìn)度帶動(dòng)二、三期快速入市“ 快” “ 快 ” 迅速銷售，快速回款銷售帶動(dòng)拆遷轟動(dòng)效應(yīng)搶占市場(chǎng)，爭(zhēng)奪客戶樹(shù)立項(xiàng)目品牌和公司品牌發(fā)展商、代理商目的入市手段選定方案一：年前入市（年前方案）方案二：年后集中入市（年后方案）兩種入市方案入市手段選定年前入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析SW保持優(yōu)勢(shì)①① 客戶儲(chǔ)備數(shù)量不大客戶儲(chǔ)備數(shù)量不大②② 系統(tǒng)推廣難度大系統(tǒng)推廣難度大③③ 容易陷入自然銷售節(jié)奏容易陷入自然銷售節(jié)奏④④ 較難達(dá)到轟動(dòng)效果較難達(dá)到轟動(dòng)效果⑤⑤ 知名度、美譽(yù)度不高知名度、美譽(yù)度不高⑥⑥ 現(xiàn)場(chǎng)包裝不足現(xiàn)場(chǎng)包裝不足⑦⑦ 逆勢(shì)入市風(fēng)險(xiǎn)逆勢(shì)入市風(fēng)險(xiǎn)①① 回款迅速回款迅速②② 分期入市低開(kāi)高走漲價(jià)空間較大分期入市低開(kāi)高走漲價(jià)空間較大③③ 搶占市場(chǎng)，搶奪客戶搶占市場(chǎng)，搶奪客戶④④ 緩解后續(xù)銷售壓力緩解后續(xù)銷售壓力⑤⑤ 易于把握市場(chǎng)走向易于把握市場(chǎng)走向?qū)倏陀^因素造成與專業(yè)廣告公司合作采用非常規(guī)銷售手段采用非常規(guī)銷售手段加大廣告投入加大拆遷和現(xiàn)場(chǎng)展示（總規(guī)圖、園林圖、戶型室內(nèi)效果圖、賣點(diǎn)展示）工地形象和低價(jià)支撐入市手段選定年后入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析SW保持優(yōu)勢(shì)屬客觀因素造成讓利優(yōu)惠難以避免市場(chǎng)不確定性及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)①① 集中開(kāi)盤，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)集中開(kāi)盤，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)②② 市場(chǎng)試探期長(zhǎng)，價(jià)格更趨合理化市場(chǎng)試探期長(zhǎng)，價(jià)格更趨合理化③③ 客戶儲(chǔ)備充足客戶儲(chǔ)備充足④④ 包裝推廣手段完善包裝推廣手段完善⑤⑤ 推廣費(fèi)用集中推廣費(fèi)用集中⑥⑥ 易于品牌建立易于品牌建立⑦⑦ 順市銷售順市銷售①① 發(fā)展商回籠資金慢發(fā)展商回籠資金慢②② 容易造成客戶流失容易造成客戶流失③③ 為防止客戶流失付出大量?jī)?yōu)惠為防止客戶流失付出大量?jī)?yōu)惠④④ 市場(chǎng)變數(shù)加大競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)變數(shù)加大競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)⑤⑤ 價(jià)格走勢(shì)不明朗價(jià)格走勢(shì)不明朗入市手段選定。商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔設(shè)兩層商鋪，每層面積間隔 3050平米，一、二層相連共 60100平米。 12:36:3812:36:3812:36Wednesday, January 27, 2023? 1乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 12:36:3812:36:3812:361/27/2023 12:36:38 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 12:36:38 下午 12:36 下午 12:36:38一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 2112:36 下午 一月 2112:36January 27, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 12:36:3812:36:3812:36Wednesday, January 27, 2023? 1知人者智，自知者明。 27 一月 202312:36:38 下午 12:36:38一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 2112:36 下午 一月 2112:36January 27, 2023? 1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 利在執(zhí)行謝 謝一月 2112:36:3812:3612:36一月 21一月 2112:36 12:3612:36:38一月 21一月2112:36:382023/1/27 12:36:38? 靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三期： 三期以通過(guò)良好人居氛圍營(yíng)造，以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和入住人群所傳 遞的良好的市場(chǎng)口碑，訴求項(xiàng)目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超 前、物超所值的特點(diǎn)，全面提升項(xiàng)目整體檔次及市場(chǎng)地位，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。銷售策略項(xiàng)目傳播推廣策略 （ 核心策略之三 ） ： 媒體策略l 主流媒體塑造形象，并為活動(dòng)營(yíng)銷造勢(shì)，總體上采取多面的立體式策略。產(chǎn) 品 線 專業(yè) 機(jī)構(gòu) 強(qiáng)強(qiáng) 合作 精益求精追求完美的品 質(zhì)超越市 場(chǎng) 的 創(chuàng) 新理念目的： 張揚(yáng)項(xiàng) 目的品 質(zhì) 。 一園傳承備選推廣語(yǔ)龍脈上的人居風(fēng)景首創(chuàng)入戶花園 一園傳承詮釋 :龍歸故里 ： 香檳美景所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風(fēng)情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。 中高檔 中高檔 劃 方 精品 精品 對(duì)這片土地呼市人有著深深的眷戀和祈盼，對(duì)這片土地香檳美景的開(kāi)發(fā)商以全新的家居理念對(duì)傳統(tǒng)的家居生活賦予更深、更廣、更時(shí)尚生活定義，亦是龍子龍孫們對(duì)故土的家居革命，亦是故土之情、親情、友情、民情之升華，龍歸故里也代表著艾博人寬大的胸懷和對(duì)故土真情的回饋。 傾情奉獻(xiàn)龍歸故里 ―― 將 項(xiàng) 目精益求精、追求完美及 綜 合 質(zhì) 素 № 1的特 質(zhì)傳 達(dá) 給 消 費(fèi) 者。主流媒體選 擇報(bào)紙和電視，輔以戶外廣告牌、條幅廣告、燈杠旗等多層面多角度立體式推廣。二、三期營(yíng)銷策略 一期總體銷售達(dá) 6570%時(shí)二期項(xiàng)目開(kāi)始銷售 預(yù)計(jì) 09年 7月開(kāi)始認(rèn)籌 預(yù)計(jì) 09年 9月中旬開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售二期入市時(shí)間 一、二期項(xiàng)目總體銷售達(dá) 6570%，三期開(kāi)始銷售 預(yù)計(jì) 10年 8月開(kāi)始認(rèn)籌 預(yù)計(jì) 10年 10月開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售三期入市時(shí)間周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營(yíng)銷策略工程配合銷售準(zhǔn)備媒體安排營(yíng)銷推廣費(fèi)用項(xiàng)目定位一期營(yíng)銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價(jià)格策略二、三期價(jià)格策略一期商業(yè)一期營(yíng)銷策略二、三期營(yíng)銷策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分一期營(yíng)銷階段劃分各階段工作安排二期價(jià)格策略 ? 目前片區(qū)市場(chǎng)多層均價(jià)： 2200? 按市場(chǎng)預(yù)計(jì)小高層均價(jià)： 2450? 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長(zhǎng)為 %，根據(jù) 市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算， 二期的市場(chǎng)參考均價(jià)為： 多 層： 2200（ 1＋ 8%） ≈2376元 /平米 小高層： 2450（ 1＋ 8%） ≈2646元 /平米 二期預(yù)期價(jià)格：多層 2400—2500 元 /平米 ，小高層 2700—2900 元 /平米由于一期項(xiàng)目低價(jià)入市 ,項(xiàng)目?jī)r(jià)格將在二、三期逐步拉升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 2023/1/27