【正文】 住率為 80% ? 2023年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 ? 2023年全市20230張床位 ? 房價為 400元 /天 ? 入住率以 65％計(jì)算 ? 2023年全市10000張床位 ? 房價為 200元 /天 ? 入主率以 75％計(jì)算 住宅 配套商鋪 中高級辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 四五星級酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 資料來源：ＤＧ市統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭 ?貝格分析 ? 2023年全市商品零售總額為 600億 ? 社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占 30% ? 銷售額中約10％為租金支出 市場吸引力 ? 2023年全市物流行業(yè)規(guī)模達(dá)到 30億元 ? 物流行業(yè)利潤越位 10％ ? 以物流倉儲費(fèi)用占其成本 5％－ 10％ 物流地產(chǎn) 住宅和配套商鋪項(xiàng)目盈利性較好，且回收期很短 各細(xì)分市場的項(xiàng)目盈利性分析 IRR比較 [%] 投資回收期比較 [年 ] 15%16%8%3%8%10%5%1 0 1 2 %住宅 住宅 配套 四五星 級酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 資料來源 ：羅蘭 ?貝格分析 物流 地產(chǎn) 10 108158 1 02 32 315住宅 住宅 配套 四五星 級酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級 辦公樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 物流 地產(chǎn) 市場吸引力 回收周期短以及投資規(guī)模較小使得住宅項(xiàng)目風(fēng)險相對較低 住宅 配套商鋪 四五星級酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 市場波動風(fēng)險 供需平衡、投資沒有過熱勢頭，未來 5年內(nèi)增速平穩(wěn) 由于第一個由反租模式帶來的 3年合同期將至，消費(fèi)者可能對這一模式提出異議，存在較大風(fēng)險 政府管控；需求不會有明顯提高 政府推動，但知名連鎖運(yùn)營商未必會進(jìn)入ＤＧ 市場供應(yīng)過剩，需求不足 局部市場過熱，ＤＧ有效需求短時間很難有較大提高 鎮(zhèn)區(qū)政府的市政工程，風(fēng)險較低 工業(yè)保持快速發(fā)展勢頭，風(fēng)險相對較低 綜合風(fēng)險評估 很低 較高 一般 較高 較低 各細(xì)分市場的風(fēng)險比較 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 一般 較高 較高 市場吸引力 城區(qū)商業(yè)中心，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心和四五星級酒店項(xiàng)目對自有資金和融資能力的要求較高 自有資金要求 融資能力要求 5,0006,000萬 1,0002,000萬 23億 1億 住宅 配套 商鋪 四五星 級酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級 寫字樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 1億 3億 2億 各細(xì)分市場對資金能力的要求分析 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 1,0002,000萬 3,0004,000萬 * 3,0004,000萬 住宅 配套 商鋪 四五星 級酒店 經(jīng)濟(jì)型 酒店 中高級 寫字樓 城區(qū)商 業(yè)中心 鎮(zhèn)區(qū)商 業(yè)中心 對中惠的能力要求 1,000萬 500－1,000萬 物流地產(chǎn) 物流地產(chǎn) 從能力上來看，中惠比較適合住宅和配套商鋪項(xiàng)目所需要的開發(fā)能力 住宅 配套商鋪 四五星級酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級辦公樓 城區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 研發(fā) / 產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施和管理 銷售和營銷 持續(xù)運(yùn)營 綜合評分 代表能力要求很高 代表能力要求較高 代表能力要求一般 代表能力要求較低 代表能力要求很低 各細(xì)分市場對經(jīng)營能力的要求分析 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 物流地產(chǎn) 對中惠的能力要求 C. 價值鏈定位 羅蘭 ?貝格認(rèn)為中惠未來的核心業(yè)務(wù)是住宅和配套商鋪的開發(fā)以及成片開發(fā)模式下的土地投資 住宅 1） 配套商鋪 2） 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 投資 開發(fā) 經(jīng)營 /管理 土地投資 房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營 /管理 核心業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 暫時不介入業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù) ? 住宅開發(fā) ? 配套商鋪開發(fā) ? 成片開發(fā)模式下其它物業(yè)的土地投資 輔助業(yè)務(wù) ? 住宅物業(yè)管理 ? 配套商鋪物業(yè)經(jīng)營 暫時不介入業(yè)務(wù) ? 住宅投資 ? 配套商鋪投資 ? 成片開發(fā)模式下其它物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營 業(yè)務(wù)分類 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 其它物業(yè) 3） 1) 指項(xiàng)目開發(fā)和成片開發(fā)模式中的住宅業(yè)務(wù)； 2）指項(xiàng)目開發(fā)和成片開發(fā)模式中的配套商鋪業(yè)務(wù)； 3）僅指成片開發(fā)模式下的其它物業(yè) 鑒于羅蘭 貝格認(rèn)為項(xiàng)目開發(fā)模式中區(qū)域的選擇應(yīng)重點(diǎn)考慮市場規(guī)模大、利潤高的鎮(zhèn)區(qū) “市場規(guī)模大”和“利潤高”的鎮(zhèn)區(qū)是項(xiàng)目開發(fā)重點(diǎn)考慮的區(qū)域 ? 資金周轉(zhuǎn)快 – 項(xiàng)目開發(fā)追求更短的投資回報周期，從而依靠不斷新開的項(xiàng)目使資金的利用價值最大化 – 快速的資金周轉(zhuǎn)速度意味著更短的項(xiàng)目運(yùn)作時間，因此需要旺盛的市場潛在需求 ? 利潤高 – 對開發(fā)商而言，利潤是保證其快速成長的關(guān)鍵；對中惠而言，更是完成未來戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵 項(xiàng)目開發(fā)模式對鎮(zhèn)區(qū)選擇的要求 ? 市場潛在規(guī)模差異 – ＤＧ 32鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致對房產(chǎn)的需求存在差異 ? 利潤差異 – ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)的房價和地價差異較大，因此直接影響了各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平 ＤＧ各鎮(zhèn)區(qū)存在較大的差異 重點(diǎn)區(qū)域選擇 資料來源：羅蘭 貝格分析 羅蘭 貝格分析 重點(diǎn)區(qū)域選擇 各鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)群構(gòu)成結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致不同的利潤調(diào)整幅度 資料來源：羅蘭 貝格認(rèn)為長安、虎門、城區(qū)和常平等 10個鎮(zhèn)區(qū)是中惠未來項(xiàng)目開發(fā)模式中需要關(guān)注的重點(diǎn) 利潤指數(shù) 規(guī)模指數(shù) 城區(qū) 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 吸引力較高 吸引力一般 吸引力很高 吸引力低 資料來源：羅蘭 貝格分析 1) 羅蘭 住宅項(xiàng)目對各類生活設(shè)施都有需求，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、各類商業(yè)等都是必要的配套； 貝格認(rèn)為住宅及配套商鋪之外的短期內(nèi)市場吸引力一般； ? 中惠目前并不具備其它物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營能力，涉足這類物業(yè)風(fēng)險較大 ? 對贏利性較弱的物業(yè)，直接出售土地給專業(yè)開發(fā)商，獲取土地增值利益 ? 對贏利性較好的物業(yè)，可以以出讓土地方式合作開發(fā)，不僅享受土地增值的利益，而且收取物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營帶來的利益 基于以上判斷，羅蘭 ?貝格建議中惠對成片開發(fā)中除住宅及配套商鋪外的其它物業(yè)只做土地投資，而不進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營 ? 成片開發(fā)最為顯著的特點(diǎn)在于通過“分步開發(fā)”獲取土地增值帶來的價值；土地投資是實(shí)現(xiàn)土地增值最快速的手段 ? 成片開發(fā)模式中土地增值來自兩個方面：一是開發(fā)商將“生地”炒“熟地”；二是通過住宅或其它物業(yè)，甚至政府推廣概念等拉升地塊的價值 ? 對于住宅及配套商鋪之外的房地產(chǎn)物業(yè)，中惠并不具備開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力 ? 從開發(fā)利潤和市場風(fēng)險來看，目前住宅及配套商鋪發(fā)展不錯，中惠沒有必要騰出精力做其它物業(yè) ? 成片開發(fā)同時還包括一些市政、公共用地，對開發(fā)商要求高、利潤??；適合于外包開發(fā) ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營需要較強(qiáng)的專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)，中惠目前尚不具備 ? 沒有必要為經(jīng)營物業(yè)獲取利潤而專門成立相應(yīng)的經(jīng)營部門或公司 ? ＤＧ目前除少數(shù)房地產(chǎn)物業(yè)能夠通過經(jīng)營獲取較高收益，大部分物業(yè)都是出售反租形式，對開發(fā)商而言物業(yè)經(jīng)營的收入比重很低 土地投資 房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營 核心業(yè)務(wù) 暫時不介入業(yè)務(wù) 暫時不介入業(yè)務(wù) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 作為成片開發(fā)項(xiàng)目中的重要配套部分，教育目前在ＤＧ對開發(fā)商樓盤銷售的促進(jìn)作用明顯 教育在ＤＧ擁有巨大的市場空間 龐大的人口規(guī)模 ? 隨著ＤＧ城市化進(jìn)程的加速以及由城市建設(shè)所帶來的吸引力使得越來越多的外來人口選擇定居在ＤＧ，他們子女對教育的需求也將隨之增長 教育設(shè)施和教育質(zhì)量的不足 ? 總體來看，ＤＧ本地的教育水平尚處于較低的水平，學(xué)校偏少、質(zhì)量偏低 ? 而生活水平的提高以及大量高收入家庭對高質(zhì)量的學(xué)校有非常大的需求 教育是消費(fèi)者購房的主要目的之一 ? 從消費(fèi)者調(diào)研得出的結(jié)論來看，將近 15%的購房者以子女教育為目的，這說明： – 消費(fèi)者愿意為子女教育付出巨大的投入 – 總體來看，ＤＧ本地的教育規(guī)模難以滿足市場需求；而教育質(zhì)量也存在較大不足 50%23%14%9%5%改善居住條件 投資 贍養(yǎng)父母 子女教育 結(jié)婚 對開發(fā)商而言，教育與房產(chǎn)的結(jié)合有兩種模式 模式二：自主辦學(xué) 模式一：合作辦學(xué) ? 開發(fā)商與學(xué)校共同辦學(xué)，作為住宅物業(yè)的配套 ? 通常開發(fā)商出土地和校舍，學(xué)校進(jìn)行管理 ? 利潤分成 ? 開發(fā)商自主辦學(xué)，包括學(xué)校的投資、開發(fā)和經(jīng)營管理 ? 開發(fā)商通常以收購民營教育集團(tuán)涉足教育 ? 自負(fù)盈虧，完全承擔(dān)學(xué)校的風(fēng)險 ? 各自承擔(dān)所熟悉領(lǐng)域的投入，開發(fā)商無需運(yùn)作學(xué)校的經(jīng)營 ? 風(fēng)險共但，一旦學(xué)校經(jīng)營不善，開發(fā)商可以根據(jù)合作合同與經(jīng)營者共同承擔(dān)損失 ? 學(xué)校不僅為樓盤銷售起到巨大的促進(jìn)作用，且學(xué)校本省經(jīng)營學(xué)校也能獲取一定的收益 ? 教育是一項(xiàng)社會型投入，開發(fā)商若成功辦學(xué)，則將極大的提升品牌形象，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)帶來實(shí)際效果 ? 若選擇一次性投入，則能降低風(fēng)險 ? 若選擇長期合作式投入，則將牽扯開發(fā)商較大的精力和資金投入 ? 需要掌握教育行業(yè)的專業(yè)，吸引專業(yè)的人才，這些工作將耗費(fèi)開發(fā)商很大的精力 ? 承擔(dān)風(fēng)險，包括經(jīng)營風(fēng)險、財(cái)務(wù)風(fēng)險以及社會風(fēng)險等 特點(diǎn) 優(yōu)勢 劣勢 羅蘭 4?=[15%, 20%)。貝格分析 土地規(guī)模 資金實(shí)力 策劃開發(fā)能力 在 5平方公里左右 資金要求很高，不僅是土地獲取所需的成本，還有相當(dāng)規(guī)模的土地開發(fā)費(fèi)用 如此大規(guī)模的住宅類項(xiàng)目需安置大量居民，在沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃做支撐的前提下，對策劃開發(fā)能力要求較高 城鎮(zhèn)式開發(fā)的要求 中惠的現(xiàn)狀 在ＤＧ如此大規(guī)模的土地很難獲取 中惠正處于發(fā)展積累期，短期內(nèi)投入大規(guī)模現(xiàn)金難度很大 中惠應(yīng)積極準(zhǔn)備 資料來源：羅蘭 貝格分析 如今，面對 5個項(xiàng)目“快速操盤”的壓力，工程質(zhì)量與成本水平已經(jīng)出現(xiàn)局部失控 質(zhì)量管理 成本控制 需要通過標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理流程與控制機(jī)制不斷提升質(zhì)量管理與成本控制的水平 ? 尚未找到長期穩(wěn)定的、專長特定類型產(chǎn)品的外包服務(wù)商 – 目前僅有一家施工單位重復(fù)使用 – 施工單位工程水平參差不齊 ? 開始建立起成本控制的意識 ? 逐漸增加甲供物資的種類 ? 在合約管理與工程管理上注意成本控制 ? 多項(xiàng)目運(yùn)作增加了管理跨度，分散了管理資源，人力資源配置捉襟見拙 – 在開元國際驗(yàn)收接受物業(yè)單位時 發(fā)現(xiàn)許多工程質(zhì)量的遺留問題：如地下室漏水等 ? 尚未建立起系統(tǒng)的項(xiàng)目后評估與項(xiàng)目成本比較分析的機(jī)制，現(xiàn)有項(xiàng)目均未完成項(xiàng)目評估 ? 對設(shè)計(jì)更改與現(xiàn)場鑒證的隨意性大 資料來源：中惠各業(yè)務(wù)部門訪談，羅蘭 ?貝格分析 1 支持 另外，這種運(yùn)作模式從土地增值中分享利潤的能力也比較低 1 土地增值 9%+產(chǎn)品增值 23% 土地增值 5%+產(chǎn)品增值 9% 土地增值 1%+產(chǎn)品增值 28% 中惠項(xiàng)目土地與產(chǎn)品增值分析 注：山畔與麗陽的平均價格包含了商鋪返租的部分 資料來源：集團(tuán)投資部；財(cái)務(wù)管理部；外部市場訪談；羅蘭 ?貝格分析 山畔名城 麗陽時代 陽光國際 銷售單價 地面價 容積率 土地成本 建安成本 其他成本 營業(yè)稅及附加 單位總成本 毛利 營業(yè)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 所得稅 稅后凈利潤 凈利潤率 歷史成本 當(dāng)期成本 6,276 2,299 3 766 1,807 780 % 2,544 3,732