【正文】 貝格分析 支持 大朗鎮(zhèn) 城區(qū) 大嶺山 橋頭鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 樟木頭 黃江鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 塘夏鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 望牛墩 麻涌鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 實力品味型比例 44% 21% 17% 8% 14% 49% 20% 18% 2% 52% 22% 22% 24% 10% 29% 實力務(wù)實型比例 54% 24% 47% 46% 43% 42% 39% 38% 36% 34% 33% 31% 28% 27% 24% 品味向往型比例 0% 36% 13% 7% 16% 1% 2% 22% 8% 8% 11% 27% 22% 22% 21% 基本改善型比例 2% 20% 22% 39% 26% 7% 39% 21% 54% 6% 34% 20% 26% 41% 26% 鎮(zhèn)區(qū)利潤調(diào)整幅度 6% 1% 1% 1% 0% 6% 0% 0% 4% 6% 0% 0% 0% 3% 1% 沙田鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 實力品味型比例 21% 10% 19% 37% 12% 36% 46% 26% 10% 25% 8% 4% 8% 53% 實力務(wù)實型比例 21% 20% 19% 17% 16% 14% 12% 10% 10% 9% 6% 4% 2% 2% 品味向往型比例 33% 51% 23% 27% 25% 23% 28% 22% 34% 43% 18% 72% 59% 34% 基本改善型比例 25% 20% 40% 19% 47% 27% 14% 42% 47% 23% 67% 20% 31% 12% 鎮(zhèn)區(qū)利潤調(diào)整幅度 1% 3% 2% 2% 3% 1% 3% 1% 5% 1% 5% 6% 5% 3% 重點區(qū)域選擇 2530354045500 1 2 3 4 5 6 7 8羅蘭 貝格通過比較各鎮(zhèn)區(qū)的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現(xiàn)中惠未來需要重點關(guān)注的鎮(zhèn)區(qū) 高 低 低 高 重點關(guān)注鎮(zhèn)區(qū) 1） 的選擇 評估的依據(jù) 利潤水平 潛在市場規(guī)模 A B 利潤水平 ? 通過測算各鎮(zhèn)區(qū)土地成本和建安成本占價格的比重 潛在市場規(guī)模 ? 通過市場調(diào)研得出未來 3年內(nèi)各鎮(zhèn)區(qū)的潛在需求，并通過比較得出各自的潛在規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 貝格分析 而對于這些市場規(guī)模大、利潤高的鎮(zhèn)區(qū)，則應(yīng)重點考慮將其中心地帶作為項目開發(fā)的首選 住宅對周邊各類配套設(shè)施有較高的要求 自主開發(fā) 配套設(shè)施 選擇鎮(zhèn)區(qū) 中心地帶 不可行 可行 貝格對中惠未來主要物業(yè)選擇的建議，住宅及其配套商鋪的開發(fā)是其將來的核心業(yè)務(wù) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 中惠未來 5年內(nèi)以發(fā)展住宅和配套商鋪為主 住宅和配套商鋪的開發(fā)是中惠未來的核心業(yè)務(wù) 能力要求高 能力要求低對中惠的能力要求市場吸引力吸引力高吸引力低住宅市場配套商鋪經(jīng) 濟 型 酒 店四 五 星 級 酒 店城 區(qū) 商 業(yè) 中 心物流中心1 .02 .03. 04 . 05 . 01 .0 2 .0 3 . 0 4 . 0 5 . 0中 高 級 辦 公 樓鎮(zhèn) 區(qū) 商 業(yè) 中 心未來 5年內(nèi)，ＤＧ的住宅和配套商鋪不僅市場規(guī)模大，且中惠對這兩個物業(yè)形態(tài)的運作有相對較強的能力，因此是其未來的發(fā)展重點 ? 較高的市場吸引力及其與中惠能力的匹配決定了未來中惠應(yīng)將住宅和配套商鋪的開發(fā)作為其價值鏈中的重要業(yè)務(wù) ? 通過開發(fā)業(yè)務(wù)，不僅獲取地產(chǎn)增值收益，更能獲得較高的房產(chǎn)收益 ? 目前中惠本身并不是資源型企業(yè)，除非獲取大量土地超過自身開發(fā)極限，否則不建議將土地經(jīng)營作為住宅及配套商鋪物業(yè)的重點業(yè)務(wù) 為更好地運作住宅及配套商鋪開發(fā)，物業(yè)經(jīng)營和管理是必不可少的輔助業(yè)務(wù) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 目前住宅及配套商鋪的物業(yè)經(jīng)營和管理是必不可少的價值鏈環(huán)節(jié) ? 有助于開發(fā)商更好地理解消費者需求，為將來的產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)以及項目運作提供參考 ? 有助于開發(fā)商彌補一些由于在規(guī)劃、建設(shè)過程中的缺陷和失誤對消費者引起的損失和不便 ? 對開發(fā)商的品牌形象有一定推動作用 ? 商鋪高價承諾反租模式抬高了投資者的期望值，而實際的出租情況較差，若不提高招商運作能力，可能將面臨與眾多小業(yè)主的糾紛 ? 配套商鋪本身是為住宅服務(wù)，滿足小區(qū)居民對配套設(shè)施的需求，因此良好的經(jīng)營有助于樓盤的銷售 ? 商鋪物業(yè)管理則是為實際經(jīng)營者所服務(wù)的，有助于招商 經(jīng)營和管理對配套商鋪開發(fā)的輔助作用 物業(yè)管理對住宅開發(fā)的輔助作用 開發(fā)商可以選擇將物業(yè)經(jīng)營和管理外包或自己運作，關(guān)鍵在于對這塊業(yè)務(wù)的掌控能力，一切以促進開發(fā)業(yè)務(wù)為標準 目前開發(fā)商的商鋪經(jīng)營模式對小業(yè)主而言具有挑戰(zhàn)性，未來對開發(fā)商和業(yè)主都有可能帶來潛在風險 反租模式延緩了開發(fā)商和業(yè)主的經(jīng)營風險 案例分析：萬達商業(yè)地產(chǎn)失敗原因 ? 反租模式中將有商鋪未來 35年的經(jīng)營收益提前許諾和支付給投資者，對開發(fā)商而言，由于已移租金收益算入售價，因此并不擔心經(jīng)營的風險 ? 但反租期滿后，大量小業(yè)主若無法繼續(xù)獲得較高租金收益，他們將成為開發(fā)商的沉重負擔，一系列社會、經(jīng)濟、法律糾紛可能由此產(chǎn)生 ? 中惠目前的經(jīng)營能力一般，且項目差異性大：總體出租情況并不理想；出租較好的樓盤一方面商鋪數(shù)量較少，另一方面由于其較佳的地理位置 ? 萬達模式： ? 引入國際知名主力店，進駐二樓 ? 底樓分割成小塊出售 ? 投運資做廣告，宣傳商鋪的高回報率 ? 高價出售 ? 結(jié)果： ? 業(yè)主得不到預期回報，要求賠償；并最終支付 億將商鋪全部整體返租 ? 原因： ? 出售產(chǎn)權(quán)商鋪帶來的經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離 ? 商業(yè)地產(chǎn)運營能力不足 ? 但是，萬達花費巨資重新反租只是延緩了這次危機，并未真正解決商鋪經(jīng)營的難題，加強商業(yè)運作能力才是問題的關(guān)鍵 39%85%64%24% 19%全部 華庭 陽亮 麗陽 山畔 地段較好 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 支持 根據(jù)成片開發(fā)模式的概念，它需要住宅及配套商鋪之外的其它多種物業(yè)，羅蘭 ?貝格建議中惠將其轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)商 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 成片開發(fā)需要各種物業(yè)的組合 ? 成片開發(fā)規(guī)模大，位置較偏；為使之成為大型居住區(qū)域，則必須在其規(guī)劃中納入各種配套物業(yè)，以保證居民能夠享受舒適便利的居住空間，配套物業(yè)包括： – 商業(yè)：滿足居民的消費 – 辦公樓：滿足周邊企業(yè)的辦公需求 – 學校：解決居民孩子的教育需求 – 醫(yī)院：保障周邊居民的生活 – 其它 其它物業(yè)形態(tài)市場吸引力一般且中惠不具備相應(yīng)能力 ? 通過各種物業(yè)市場吸引力的分析，羅蘭 3?= [12%, 15%)。貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā)對企業(yè)在銷售收入、利潤和品牌價值方面都有巨大的推動作用 3 銷售收入 ? 每年都能獲得相當規(guī)模和銷售收入 品牌價值 ? 知名度、美譽度提升 ? 真正的實力品牌，在資本市場更受青睞 ? 得到政府和其他合作者的更大認可 利潤 ? 更多的土地增值 ? 更高效的運作效率 ? 規(guī)模效應(yīng)帶來的成本優(yōu)勢 推動 城鎮(zhèn)式開發(fā) / 產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) 項目開發(fā) +城鎮(zhèn)式開發(fā) /產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā) 資料來源：羅蘭 貝格分析 在目前以部門為主線的管控模式下，同時管理如此多的項目將導致運營風險大大提高 1 純項目開發(fā) 以部門為主線的管控模式下管理的項目越多 單項目得到管理層的關(guān)注度越低，效率也越低 立項謹慎度降低、質(zhì)量的控制力下降、成本控制力下降 項目成功率下降、質(zhì)量下降、成本上升 企業(yè)運營風險大大提高 項目愈來愈多可能帶來的連鎖反應(yīng) 資料來源：羅蘭 未經(jīng)羅蘭 ?貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件 A. 使命、愿景、價值觀與戰(zhàn)略目標 羅蘭貝格建議，中惠將“構(gòu)筑和諧空間”作為集團的使命，創(chuàng)造在客戶、員工、股東與社會之間和諧平衡的關(guān)系 對客戶的使命 對員工的使命 對股東的使命 對社會的使命 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù) 滿意的居住環(huán)境 理想的生活家園 美好的生活空間 滿足物質(zhì)精神的需要 實現(xiàn)職業(yè)理想的平臺 員工與企業(yè)共同發(fā)展 理想的發(fā)展空間 滿意的價值空間 信賴的城市空間 構(gòu)筑和諧空間 利潤收益 長期回報 綜合效益 承擔社會責任 提升社會效益 獲得認可與尊重 建議中惠將“最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”作為愿景，努力追求市場價值的最大化 最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進入全國房地產(chǎn)企業(yè)的第一集團 ? 項目凈利潤率與凈資產(chǎn)回報率領(lǐng)先國內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè) ? 實現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)品牌知名度與美譽度第一，獲得廣泛認可與尊重 ? 擁有充足的高價值土地儲備能夠滿足未來 5年的開發(fā)需求 資料來源：羅蘭 貝格之客戶使用。貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā) 規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在 5平方公里以上，但不需要涉及當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃 廣州鳳凰城 房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力 項目開發(fā) 成片開發(fā) 產(chǎn)業(yè)主導型 開發(fā) 獨立的住宅或商業(yè)開發(fā)項目，一般在 10萬平方米以下，持續(xù)時間 2~3年 以規(guī)劃為起點的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在 1平方公里左右，持續(xù) 5年以上 由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達到 10平方公里甚至更高 描述 資源 要求 低 高 規(guī)模 收益 低 高 企業(yè) 影響力 低 高 投資回 收速度 快 慢 － 典型 案例 上海新天地 魯能新城 資料來源：羅蘭 貝格分析 2023 2023 2023 2023 2023 850畝成片項目收入 850畝成片項目價格 4000 4600 5290 6084 850畝成片土地價格 900 1125 1406 1758 2197 850畝成片項目銷售面積 850畝成片土地增值 850畝成片土地交易收入 850畝成片項目利潤 850畝成片開發(fā)收入 850畝成片開發(fā)利潤 1000畝成片項目收入 1000畝成片項目價格 5290 6084 1000畝成片土地價格 1406 1758 2197 1000畝成片項目銷售面積 1000畝成片土地增值 1000畝成片土地交易收入 1000畝成片項目利潤 1000畝成片開發(fā)收入 1000畝成片開發(fā)利潤 項目規(guī)模 銷售樓盤個數(shù) 純項目銷售收入 13 純項目銷售利潤 總收入 總利潤 同時，成片開發(fā)模式有利于中惠獲得土地增值所帶來的收益 2 項目開發(fā) +成片開發(fā) 以獲得 1000畝土地為例 土地價格（元 /平方米） 土地面積（萬平方米） 成片開發(fā)模式實現(xiàn)的土地增值 （萬元） 項目開發(fā)模式實現(xiàn)的土地增值 （萬元） 土地增值能力比較 （成片模式 /項目模式） 在獲得 1000畝地、開發(fā)周期為 6年的前提下，成片開發(fā)模式從土地增值中獲得收益是普通項目開發(fā)的 2倍多 資料來源：羅蘭 貝格分析 行動方案 不考慮 盡快運作 積極準備 物業(yè)組合 羅蘭 ?貝格認為，中惠未來 35年內(nèi)的物業(yè)形態(tài)應(yīng)以住宅和配套商鋪為主 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 能力要求高 能力要求低 對中惠的能力要求 市場 吸 引 力 吸 引 力 高 吸 引 力 低 住宅市場 配套商鋪 經(jīng)濟型酒店 四五星級酒店 城區(qū)商業(yè)中心 物流中心 中高級辦公樓 ： 圓圈大小表示通常項目總投資規(guī)模 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 1 2 3 4 5 6 7 8 優(yōu)先開發(fā)次序 住宅 配套商鋪 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 中高級辦公樓 經(jīng)濟型酒店 城區(qū)商業(yè)中心 物流地產(chǎn) 四五星級酒店 ＤＧ房地產(chǎn)市場各種物業(yè)評估 房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力 項目開發(fā) 成片開發(fā) 產(chǎn)業(yè)主導型 開發(fā) 獨立的住宅或商業(yè)開發(fā)項目，一般在 10萬平方米以下，持續(xù)時間 2~3年 以規(guī)劃為起點的多