【正文】 50畝成片開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 1000畝成片項(xiàng)目收入 1000畝成片項(xiàng)目?jī)r(jià)格 5290 6084 1000畝成片土地價(jià)格 1406 1758 2197 1000畝成片項(xiàng)目銷售面積 1000畝成片土地增值 1000畝成片土地交易收入 1000畝成片項(xiàng)目利潤(rùn) 1000畝成片開(kāi)發(fā)收入 1000畝成片開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 項(xiàng)目規(guī)模 銷售樓盤個(gè)數(shù) 純項(xiàng)目銷售收入 13 純項(xiàng)目銷售利潤(rùn) 總收入 總利潤(rùn) 同時(shí)，成片開(kāi)發(fā)模式有利于中惠獲得土地增值所帶來(lái)的收益 2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) +成片開(kāi)發(fā) 以獲得 1000畝土地為例 土地價(jià)格（元 /平方米） 土地面積（萬(wàn)平方米） 成片開(kāi)發(fā)模式實(shí)現(xiàn)的土地增值 （萬(wàn)元） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式實(shí)現(xiàn)的土地增值 （萬(wàn)元） 土地增值能力比較 （成片模式 /項(xiàng)目模式） 在獲得 1000畝地、開(kāi)發(fā)周期為 6年的前提下，成片開(kāi)發(fā)模式從土地增值中獲得收益是普通項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的 2倍多 資料來(lái)源：羅蘭 貝格分析 如今，面對(duì) 5個(gè)項(xiàng)目“快速操盤”的壓力，工程質(zhì)量與成本水平已經(jīng)出現(xiàn)局部失控 質(zhì)量管理 成本控制 需要通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理流程與控制機(jī)制不斷提升質(zhì)量管理與成本控制的水平 ? 尚未找到長(zhǎng)期穩(wěn)定的、專長(zhǎng)特定類型產(chǎn)品的外包服務(wù)商 – 目前僅有一家施工單位重復(fù)使用 – 施工單位工程水平參差不齊 ? 開(kāi)始建立起成本控制的意識(shí) ? 逐漸增加甲供物資的種類 ? 在合約管理與工程管理上注意成本控制 ? 多項(xiàng)目運(yùn)作增加了管理跨度，分散了管理資源，人力資源配置捉襟見(jiàn)拙 – 在開(kāi)元國(guó)際驗(yàn)收接受物業(yè)單位時(shí) 發(fā)現(xiàn)許多工程質(zhì)量的遺留問(wèn)題：如地下室漏水等 ? 尚未建立起系統(tǒng)的項(xiàng)目后評(píng)估與項(xiàng)目成本比較分析的機(jī)制，現(xiàn)有項(xiàng)目均未完成項(xiàng)目評(píng)估 ? 對(duì)設(shè)計(jì)更改與現(xiàn)場(chǎng)鑒證的隨意性大 資料來(lái)源：中惠各業(yè)務(wù)部門訪談，羅蘭 ?貝格分析 1 支持 另外，這種運(yùn)作模式從土地增值中分享利潤(rùn)的能力也比較低 1 土地增值 9%+產(chǎn)品增值 23% 土地增值 5%+產(chǎn)品增值 9% 土地增值 1%+產(chǎn)品增值 28% 中惠項(xiàng)目土地與產(chǎn)品增值分析 注：山畔與麗陽(yáng)的平均價(jià)格包含了商鋪返租的部分 資料來(lái)源：集團(tuán)投資部；財(cái)務(wù)管理部；外部市場(chǎng)訪談；羅蘭 ?貝格分析 山畔名城 麗陽(yáng)時(shí)代 陽(yáng)光國(guó)際 銷售單價(jià) 地面價(jià) 容積率 土地成本 建安成本 其他成本 營(yíng)業(yè)稅及附加 單位總成本 毛利 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 所得稅 稅后凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)率 歷史成本 當(dāng)期成本 6,276 2,299 3 766 1,807 780 % 2,544 3,732 137 36 197 3% 1,985 32% 6,276 4,000 3 1,333 1,807 780 % 1,977 4,299 137 36 197 3% 1,418 23% 銷售單價(jià) 地面價(jià) 容積率 土地成本 建安成本 其他成本 營(yíng)業(yè)稅及附加 單位總成本 毛利 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 所得稅 稅后凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)率 歷史成本 當(dāng)期成本 3,989 1,348 374 1,927 582 % 3,104 884 110 10 88 3% 556 14% 3,989 2,000 556 1,927 582 % 3,286 703 110 10 88 3% 375 9% 銷售單價(jià) 地面價(jià) 容積率 土地成本 建安成本 其他成本 營(yíng)業(yè)稅及附加 單位總成本 毛利 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 所得稅 稅后凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)率 歷史成本 當(dāng)期成本 6,452 2,962 955 2,243 329 % 3,916 2,536 135 114 224 3% 1,869 29% 6,452 3,200 1,032 2,243 329 % 3,993 2,459 135 114 224 3% 1,793 28% 純項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 引入成片開(kāi)發(fā)模式后，中惠可保持合理的項(xiàng)目數(shù) 2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) +成片開(kāi)發(fā) 2023 2023 2023 2023 2023 成片開(kāi)發(fā)銷售收入 [億元 ] 項(xiàng)目平均規(guī)模 新建樓盤數(shù) 4 5 12 14 3 3 3 3 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售收入 [億元 ] 13 12 13 15 16 銷售樓盤數(shù) 4 3 3 3 3 運(yùn)作樓盤總數(shù) 7 6 6 6 6 引入成片開(kāi)發(fā)模式后對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量的要求 年度同時(shí)運(yùn) 作的樓盤數(shù) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 7 6 6 6 6 3 4 3 3 3 3 資料來(lái)源：羅蘭 貝格分析 城鎮(zhèn)式開(kāi)發(fā) 規(guī)模更大的成片開(kāi)發(fā)，土地面積在 5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃 廣州鳳凰城 房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開(kāi)發(fā)模式，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)模式最能為企業(yè)帶來(lái)規(guī)模、效益與影響力 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 成片開(kāi)發(fā) 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型 開(kāi)發(fā) 獨(dú)立的住宅或商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般在 10萬(wàn)平方米以下，持續(xù)時(shí)間 2~3年 以規(guī)劃為起點(diǎn)的多種物業(yè)混化和開(kāi)發(fā)，一般在 1平方公里左右，持續(xù) 5年以上 由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點(diǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到 10平方公里甚至更高 描述 資源 要求 低 高 規(guī)模 收益 低 高 企業(yè) 影響力 低 高 投資回 收速度 快 慢 － 典型 案例 上海新天地 魯能新城 資料來(lái)源：羅蘭 貝格分析 “最有市場(chǎng)價(jià)值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)”這一愿景符合中惠內(nèi)部對(duì)中惠未來(lái)的發(fā)展的期望 ? 希望中惠 立足ＤＧ輻射全國(guó)，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域佼佼者 ? 希望中惠成為 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最具品牌價(jià)值的企業(yè) ? 希望 有“中惠”標(biāo)記的產(chǎn)品處處受歡迎 ? 希望 中惠成為最值得信賴的房地產(chǎn)企業(yè) ? 希望 中惠成為ＤＧ品牌領(lǐng)先的企業(yè) ? 希望 中惠成為實(shí)力雄厚、效益領(lǐng)先、員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)的受社會(huì)尊重的企業(yè)集團(tuán) ? 希望 中惠成為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司 ? 希望 中惠成為最具科學(xué)的管理觀，地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域，得到消費(fèi)者認(rèn)可的和諧企業(yè) ? 希望 中惠成為房地產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)行業(yè)值得信賴和尊重的企業(yè) ? 希望 中惠成為最誠(chéng)信和最令人尊敬的多元企業(yè)集團(tuán) ? 希望 中惠成為以房地產(chǎn)為主，未來(lái)輔以科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)投資及高科技制造多元企業(yè)集團(tuán) ? 希望 中惠成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)企業(yè)的典范 資料來(lái)源：中惠愿景、使命與價(jià)值觀的戰(zhàn)略研討會(huì) 支持 要成為“最有價(jià)值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)”，中惠未來(lái)的發(fā)展應(yīng)分為三步走 未來(lái) 5年內(nèi) 未來(lái) 10年內(nèi) 未來(lái) 15~20年內(nèi) ＤＧ房地產(chǎn)行業(yè)最有價(jià)值的企業(yè) 華南房地產(chǎn)行業(yè)最有價(jià)值的企業(yè) 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最有價(jià)值的企業(yè) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進(jìn)入ＤＧ本地房地產(chǎn)行業(yè)的前三名，2023年實(shí)現(xiàn)銷售收入 30億 ? 2023年土地儲(chǔ)備能夠滿足之后 35年的發(fā)展需要 ? 2023年利潤(rùn)率達(dá)到 30% ? ＤＧ房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌知名度與美譽(yù)度第一 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進(jìn)入華南地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的前三名 ? 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率保持在 2530% ? 華南地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌知名度與美譽(yù)度第一 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前五名 ? 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率保持在 2025% ? 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌知名度與美譽(yù)度第一名 資料來(lái)源：羅蘭 貝格之客戶使用。貝格建議將“進(jìn)取”、“高效”、 “創(chuàng)新”與“共贏” 作為中惠的核心價(jià)值觀 ? 業(yè)務(wù)定位 ： 中惠未來(lái)五年應(yīng)選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與成片開(kāi)發(fā)相結(jié)合的模式，住宅與配套商鋪是中惠需要關(guān)注的物業(yè) ? 價(jià)值鏈定位 ： 住宅與配套商鋪開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)模式下的土地投資是中惠未來(lái)五年應(yīng)聚焦的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，物業(yè)管理與配套商鋪運(yùn)營(yíng)是輔助環(huán)節(jié) ? 區(qū)域選擇 ： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式下中惠未來(lái)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的鎮(zhèn)區(qū)有長(zhǎng)安、虎門、城區(qū)、常平、大嶺山、塘廈、厚街、大朗、茶山和寮步；在成片開(kāi)發(fā)模式下，中惠應(yīng)優(yōu)先選擇周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)較好、交通便利以及土地規(guī)劃較好的區(qū)域 管理概要（ 2/2） ?財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) ： 中惠只在 2023年存在 2個(gè)億左右的資金缺口，需要額外融資，如果項(xiàng)目利潤(rùn)水平或成片土地的增值速度低于預(yù)期，對(duì)中惠總體的利潤(rùn)水平影響較大，同時(shí)還將影響 2023年引入更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開(kāi)發(fā)或產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)時(shí)是否需要額外融資以及融資多少，如果中惠在 2023年能夠成功上市，不僅將明顯提升銷售收入和利潤(rùn)水平，而且可以支撐更大規(guī)模的土地儲(chǔ)備 ?能力提升 ： – 融資能力 ： 中惠應(yīng)考慮通過(guò)土地合作與項(xiàng)目融資的方式并舉，解決短期資金缺口的問(wèn)題，同時(shí)積極準(zhǔn)備海外上市，謀求長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展 – 土地獲取能力： 中惠短期內(nèi)的土地獲取應(yīng)主要考慮以二手交易與土地合作方式為主，中長(zhǎng)期過(guò)渡到“招 拍 掛”的方式 – 消費(fèi)者研究能力 ：中惠需要提升消費(fèi)者研究能力以保證產(chǎn)品領(lǐng)先策略的實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者研究可以為中惠在項(xiàng)目立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷等多各環(huán)節(jié)為中惠貢獻(xiàn)價(jià)值，為了提升消費(fèi)者研究能力中惠至少需要引進(jìn)一名專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研人員 報(bào)告共分為七大板塊，十個(gè)部分 A B C D E F 使命、愿景、價(jià)值觀與戰(zhàn)略目標(biāo) 業(yè)務(wù)定位 價(jià)值鏈定位 區(qū)域重點(diǎn)和 中惠相對(duì)能力 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 能力提升 . 開(kāi)發(fā)模式 . 物業(yè)組合 . 融資能力 . 土地獲取能力 . 消費(fèi)者研究能力 頁(yè)碼 5 頁(yè)碼 14 頁(yè)碼 30 頁(yè)碼 43 頁(yè)碼 54 頁(yè)碼 76 頁(yè)碼 96 頁(yè)碼 110 頁(yè)碼 118 G 組織架構(gòu) 頁(yè)碼 137 本文件僅供羅蘭 未經(jīng)羅蘭 ?貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件 A. 使命、愿景、價(jià)值觀與戰(zhàn)略目標(biāo) 羅蘭貝格建議，中惠將“構(gòu)筑和諧空間”作為集團(tuán)的使命，創(chuàng)造在客戶、員工、股東與社會(huì)之間和諧平衡的關(guān)系 對(duì)客戶的使命 對(duì)員工的使命 對(duì)股東的使命 對(duì)社會(huì)的使命 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù) 滿意的居住環(huán)境 理想的生活家園 美好的生活空間 滿足物質(zhì)精神的需要 實(shí)現(xiàn)職業(yè)理想的平臺(tái) 員工與企業(yè)共同發(fā)展 理想的發(fā)展空間 滿意的價(jià)值空間 信賴的城市空間 構(gòu)筑和諧空間 利潤(rùn)收益 長(zhǎng)期回報(bào) 綜合效益 承擔(dān)社會(huì)責(zé)任 提升社會(huì)效益 獲得認(rèn)可與尊重 建議中惠將“最有價(jià)值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)”作為愿景，努力追求市場(chǎng)價(jià)值的最大化 最有價(jià)值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進(jìn)入全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的第一集團(tuán) ? 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率與凈資產(chǎn)回報(bào)率領(lǐng)先國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè) ? 實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)品牌知名度與美譽(yù)度第一，獲得廣泛認(rèn)可與尊重 ? 擁有充足的高價(jià)值土地儲(chǔ)備能夠滿足未來(lái) 5年的開(kāi)發(fā)需求 資料來(lái)源：羅蘭 貝格建議將“進(jìn)取”、“高效”、 “創(chuàng)新”與“共贏” 作為中惠的核心價(jià)值觀 核心價(jià)值觀 進(jìn)取 ? “進(jìn)取”體現(xiàn)為中惠永無(wú)止境的理想追求 高效 ? “高效”過(guò)去主要體現(xiàn)在“快速運(yùn)作”的執(zhí)行，而在未來(lái)則體現(xiàn)為保持高速發(fā)展條件下獲得更高經(jīng)營(yíng)效益 創(chuàng)新 ? “創(chuàng)新”體現(xiàn)為面對(duì)企業(yè)宏偉的愿景，不斷尋求新的增長(zhǎng)方式與收益方式 共贏 ? “共贏”主要體現(xiàn)為企業(yè)與員工的共同發(fā)展唯有凝聚所有中惠人的力量，才能使得中惠宏偉的愿景得以實(shí)現(xiàn) 中惠在過(guò)去發(fā)展中業(yè)已獲得認(rèn)同的“核心價(jià)值觀” 進(jìn)取 高效 務(wù)實(shí) 責(zé)任 團(tuán)結(jié) 廉潔 真誠(chéng) 83% 67% 33% 33% 25% 17% 17% 共贏 進(jìn)取 創(chuàng)新 高效 持續(xù)改進(jìn) 責(zé)任 真誠(chéng) 75% 67% 50% 50% 25% 25% 17% 面對(duì)未來(lái)的發(fā)展，中惠應(yīng)具備的核心價(jià)值觀 中惠管理層戰(zhàn)略研討會(huì)討論結(jié)果 同時(shí)，“進(jìn)取”、“高效”、 “創(chuàng)新”與“共贏” 也與中惠內(nèi)部對(duì)企業(yè)核心價(jià)值觀的認(rèn)同與期望相一致 支持