【正文】 種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在 1平方公里左右，持續(xù) 5年以上 由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到 10平方公里甚至更高 描述 資源 要求 低 高 規(guī)模 收益 低 高 企業(yè) 影響力 低 高 投資回 收速度 快 慢 － 典型 案例 上海新天地 魯能新城 資料來源：羅蘭 4’ =[5, 10)。 開發(fā)商合作辦學(xué)的主要目的在于促進(jìn)樓盤的銷售、提高自身的品牌價值；而不在于從中不斷獲取收益 ＤＧ各類商業(yè)及生活配套設(shè)施分布不均衡，但在鎮(zhèn)區(qū)中心地帶都較為充足 貝格分析 城區(qū) 重點區(qū)域選擇 研究發(fā)現(xiàn)除了土地和建安成本，不同的消費群對溢價的承受能力也將影響利潤水平 1）已經(jīng)剔除了由于各鎮(zhèn)區(qū)土地價格不同而帶來的價格差異 不同消費群溢價能力分析 1) 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致利潤水平不同 品味 實力 實力 務(wù)實型 實力 品味型 基本 改善型 品味 向往型 單價高 10% 總價高 5% 單價高 20% 總價高 12% 單價高 1% 總價高 1% 單價高 11% 總價高 8% ? 各鎮(zhèn)區(qū)不同消費者結(jié)構(gòu)比例不同 ? 對溢價的接受程度不同 ? 每類消費群能創(chuàng)造的利潤水平不同 資料來源：羅蘭 貝格分析 ? 景觀地塊適合開發(fā)高檔的公寓住宅以及別墅等產(chǎn)品，本身屬于溢價型項目 ? 景觀地段為居住者提供了舒適的居住環(huán)境，消費者愿意為其支付更高的價格 重點區(qū)域選擇 對于成片開發(fā)模式，羅蘭 貝格分析 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 高埗鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 大嶺山 厚街鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 望牛墩 中堂鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 總戶數(shù)占比 有效需求比例 潛在市場規(guī)模指數(shù) 1） 重點區(qū)域選擇 利潤水平主要通過各鎮(zhèn)區(qū)土地價格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績r格中所占的比重進(jìn)行推算 鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū) 長安鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 大嶺山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包）（千元） （千元 /平方米） 利潤水平 [1(a+b)/c] 43% 43% 44% 39% 40% 38% 44% 37% 35% 37% 32% 31% 39% 35% 鎮(zhèn)區(qū) 橋頭鎮(zhèn) 樟木頭鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 道滘鎮(zhèn) 麻涌鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 望牛墩鎮(zhèn) （千元 /平方米） （全包） （千元） （千元 /平方米） 利潤水平 [1(a+b)/c] 37% 33% 44% 37% 37% 31% 30% 33% 37% 37% 35% 36% 31% 34% 35% 資料來源：集團(tuán)投資部；羅蘭 項目開發(fā)規(guī)模較小，無論從土地面積來看還是從利潤水平來看，開發(fā)商不可能為其配備各類設(shè)施 貝格對中惠未來 5年戰(zhàn)略的制定來看，集團(tuán)以自己開發(fā)為主的成片開發(fā)項目不超過 3個，因此對學(xué)校的需求并不多 自主辦學(xué)意味著巨大的社會風(fēng)險 ? 自主辦學(xué)意味著開發(fā)商將自身品牌與學(xué)校掛鉤，直接承擔(dān)社會風(fēng)險 ? 學(xué)校受社會關(guān)注程度相當(dāng)高，包括課程設(shè)置、師資配置、教育質(zhì)量、收費額度、學(xué)生安全、學(xué)生飲食等一系列方面都需要格外引起注意；一旦發(fā)生意外，包括學(xué)生家長在內(nèi)的社會大眾將會毫不留情的對學(xué)校和開發(fā)商進(jìn)行批判 ? 社會輿論對開發(fā)商的主業(yè)房地產(chǎn)而言同樣重要，若由于學(xué)校的管理不善而影響房產(chǎn)業(yè)務(wù)，得不償失 耗費中惠大量的精力 ? 自主辦學(xué)需要與眾多與教育產(chǎn)業(yè)相關(guān)的部門打交道，耗費開發(fā)商大量的人、財、物 ? 中忽未來 5年的戰(zhàn)略目標(biāo)依然在房地產(chǎn)業(yè)上，雖然教育的投資回報也較高，但已然無法與房地產(chǎn)相比 ? 因此，中惠必須衡量教育與地產(chǎn)兩者對企業(yè)資源的使用是否符合自身戰(zhàn)略目標(biāo) 羅蘭 2’ =[15,20)。 其它 綜上所述，羅蘭 貝格分析 13 12 1315 164512142023 2023 2023 2023 20232 項目開發(fā) +成片開發(fā) 項目開發(fā) 成片開發(fā) 引入成片開發(fā)模式后戰(zhàn)略目標(biāo)分解－規(guī)模 合計 [億元 ] 年均數(shù) [億元 ] 36 9 69 14 3 3 3 4 41 2352023 2023 2023 2023 202311 3 17 3 引入成片開發(fā)模式后對戰(zhàn)略目標(biāo)分解－利潤 房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力 項目開發(fā) 成片開發(fā) 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型 開發(fā) 獨立的住宅或商業(yè)開發(fā)項目，一般在 10萬平方米以下，持續(xù)時間 2~3年 以規(guī)劃為起點的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在 1平方公里左右，持續(xù) 5年以上 由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到 10平方公里甚至更高 描述 資源 要求 低 高 規(guī)模 收益 低 高 企業(yè) 影響力 低 高 投資回 收速度 快 慢 － 典型 案例 上海新天地 魯能新城 資料來源：羅蘭 貝格分析 CAGR=28% 3457925% 25%26% 26%30%2023 2023 2023 2023 2023凈利潤率 凈利潤額 為了支撐中惠未來的發(fā)展愿景，羅蘭 實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)高速發(fā)展 — — 制定中惠集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 中惠未來 3－ 5年業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 Ｇ＆Ｄ 中惠集團(tuán)有限公司 ＤＧ ， 2023年 12月 2日 管理概要（ 1/2） ? 使命、愿景、價值觀與戰(zhàn)略目標(biāo) ： 羅蘭貝格建議，中惠將“構(gòu)筑和諧空間”作為中惠的使命，將 “最有價值的中國房地產(chǎn)企業(yè)”作為中惠的愿景，未來 5年內(nèi)，致力于成為ＤＧ本地最有價值的房地產(chǎn)企業(yè)， 2023年銷售收入達(dá)到 30億，利潤水平達(dá)到 30%，未來 5年總收入超過 100億，并實現(xiàn)品牌知名度與美譽度ＤＧ第一，作為有力支撐，羅蘭 貝格分析 根據(jù)未來五年的發(fā)展目標(biāo)，中惠在 2023年銷售收入達(dá)到 30億，凈利潤 9億， 5年累計收入 100億，累計利潤接近 30億 2023~2023年中惠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售目標(biāo) (億元 ) 2023~2023年中惠房地產(chǎn)凈利潤目標(biāo) (億元 ) ? 2023~2023年銷售收入合計 104億， 2023年實現(xiàn)收入 30億元人民幣 CAGR=23% ? 2023年 ~2023年凈利潤總額合計 28億， 2023年利潤率接近 30％ 資料來源：羅蘭 貝格分析 ? 假設(shè) 2023年引入第一個成片開發(fā)項目 850畝， 2023年引入第二個成片開發(fā)項目 1000畝 ? 2023年項目預(yù)計平均規(guī)模為 ，假設(shè)項目平均規(guī)模每年上升 10％ ? 假設(shè)每個項目持續(xù) 2年 ? 假設(shè) 2023年開發(fā)量至少保持 2023年的水平，即新開 3個項目 在這種開發(fā)模式下，中惠可以實現(xiàn)未來 5年的戰(zhàn)略目標(biāo)，項目開發(fā)收入近70億利潤 17億，成片開發(fā)超過 30億利潤 11億 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 3 項目開發(fā) +城鎮(zhèn)式開發(fā) /產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) 至少在 2~3公里以上 資金要求很高，不僅是土地獲取所需的成本，還有相當(dāng)規(guī)模的土地開發(fā)費用 除了策劃開發(fā)能力外，對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、稅收設(shè)計、招商以及市政建設(shè)等方面都有較高的要求 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)的要求 基本沒有這方面的能力，而且也沒有小規(guī)模成片開發(fā)的經(jīng)驗，需要著力培養(yǎng) 但是，城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對土地規(guī)模、資金實力和策劃開發(fā)能力的要求也非?？量?，建議中惠在未來 5年內(nèi)為涉足這類開發(fā)而積極準(zhǔn)備 ? 開發(fā)模式的定向研究 – 對城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式的操造性和經(jīng)濟(jì)性展開專項研究 ? 各類資源的積累 – 為城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)積累充足的資金 – 積極尋找大規(guī)模土地 – 建立并鞏固政府關(guān)系 5?=20%+ 回收年份： 1‘ =20+。貝格不建議中惠目前采取自主辦學(xué)的模式，而只將合作辦學(xué)作為房地產(chǎn)的輔助業(yè)務(wù) 未來中惠對學(xué)校數(shù)量需求不多 ? 只有成片開發(fā)項目或超大型的項目開發(fā)才需要教育作為輔助配套，才能最大化的發(fā)揮學(xué)校對樓盤銷售的促進(jìn)作用 ? 而根據(jù)羅蘭 ＤＧ由于外來人口密集，治安環(huán)境較差，因此住宅項目的周邊安全同樣也是影響銷售的重要因素 貝格在鎮(zhèn)區(qū)的選擇過程中所使用的各項指標(biāo)均指單個鎮(zhèn)區(qū)的吸引力，而不考慮跨鎮(zhèn)區(qū)的影響 重點區(qū)域選擇 城區(qū)和 28個鎮(zhèn)區(qū)的潛在規(guī)?？梢酝ㄟ^消費者調(diào)研和鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)計進(jìn)行估算 鎮(zhèn)區(qū) 沙田鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 東坑鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 樟木頭 塘廈鎮(zhèn) 清溪鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 總戶數(shù)占比 有效需求比例 潛在市場規(guī)模指數(shù) 1）通過這種方法估算的各鎮(zhèn)區(qū)潛在市場規(guī)模的相對關(guān)系可以比較，但是不能用直接計算出的絕對值來預(yù)測市場規(guī)模 資料來源：消費者調(diào)研；ＤＧ統(tǒng)計局；羅蘭 貝格分析 重點關(guān)注鎮(zhèn)區(qū) 長安鎮(zhèn) 虎門 城區(qū) 常平鎮(zhèn) 大嶺山 塘廈鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 寮步鎮(zhèn) 重點區(qū)域選擇 此外，景觀地段也具備項目開發(fā)所需的特征，同樣值得中惠重點關(guān)注 景觀地段項目覆蓋面更廣 ? 景觀地帶憑借其獨特的自然景觀能夠極大地提升項目的市場吸引力 ? 不僅能夠滿足本地周邊地消費需求，更由于其稀缺性吸引跨區(qū)域消費，其輻射范圍比位于普通區(qū)域的項目更廣 ? ＤＧ大量的境外人士和本地的富裕階級，對高附加產(chǎn)品的需求較大，能夠保證項目較短的銷售周期 景觀地段項目通常利潤較高 景觀地塊是中惠未來項目開發(fā)的重點關(guān)注區(qū)域之一 資料來源：羅蘭 貝格分析 重點區(qū)域選擇 根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)消費結(jié)構(gòu)不同帶來的利潤影響，進(jìn)一步調(diào)整市場吸引力矩陣 3040500 1 2 3 4 5 6 7 8城區(qū) 清溪鎮(zhèn) 大嶺山 麻涌鎮(zhèn) 石碣鎮(zhèn) 樟木頭 寮步鎮(zhèn) 鳳崗鎮(zhèn) 茶山鎮(zhèn) 謝崗鎮(zhèn) 望牛墩 東坑鎮(zhèn) 石排鎮(zhèn) 塘廈鎮(zhèn) 石龍鎮(zhèn) 道窖鎮(zhèn) 高埗鎮(zhèn) 黃江鎮(zhèn) 厚街鎮(zhèn) 洪梅鎮(zhèn) 虎門鎮(zhèn) 企石鎮(zhèn) 中堂鎮(zhèn) 沙田鎮(zhèn) 長安鎮(zhèn) 常平鎮(zhèn) 橋頭鎮(zhèn) 大朗鎮(zhèn) 橫瀝鎮(zhèn) 利潤水平 規(guī)模指數(shù) 資料來源：羅蘭 鎮(zhèn)區(qū)中心地帶大多是政府所在地，且商業(yè)繁榮，居住人口相對素質(zhì)較高，能夠保證周邊較高的治安環(huán)境 鎮(zhèn)區(qū)中心地帶是項目開發(fā)的首選 解決這一問題面臨兩種選擇 選擇一 選擇二 重點區(qū)域選擇 資料來源：羅蘭 在與教育集團(tuán)簽訂合作合同時，中惠可選擇一次性投入的模式，避免今后由于學(xué)校經(jīng)營問題而引起的不斷投入 ? 學(xué)校定位必須符合開發(fā)商樓盤的目標(biāo)消費者需求 ? 消費者對學(xué)校的需求和選擇受家庭收入水平、對子女未來發(fā)展期望、以及周邊環(huán)境等因素的影響 ? 作為住宅商品房的配套，中惠應(yīng)充分考慮周邊地區(qū)生源的數(shù)量 ? 過大的投入不僅造成浪費，且對學(xué)校日后的經(jīng)營提出了更高的要求 D. 區(qū)域重點和中惠相對能力 本部分主要回答兩個方面問題：哪些區(qū)域是中惠需要關(guān)注的重點，中惠在哪些區(qū)域相對能力較強 重點區(qū)域選擇 1 中惠的相對能力 2 開發(fā)商對區(qū)域的選擇分三步進(jìn)行 項目評估 3 戰(zhàn)略層面 項目層面 回答問題 項目開發(fā)應(yīng)關(guān)注哪些重點區(qū)域？ ? 選擇的標(biāo)準(zhǔn)是是什么？ ? 如何評估這些標(biāo)準(zhǔn)？ 項目開發(fā)應(yīng)關(guān)注重點區(qū)域中的哪類地塊？ 成片開發(fā)應(yīng)關(guān)注哪些重點區(qū)域？ ? 成片開發(fā)對地塊和區(qū)域的要求是什么？ ? 這些要求如何影響區(qū)域的選擇？ 評估中惠在各鎮(zhèn)區(qū)相對能力需要選則哪些指標(biāo)？ 對相對能力的判斷如何指導(dǎo)中惠的實際工作？ ? 在能力較強的重點關(guān)注區(qū)域如何運作開發(fā)項目？ ? 在能力較強的非重點關(guān)注區(qū)域如何運作開發(fā)項目？ ? 對能力一般