【正文】 的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域如何提升自身能力？ 項(xiàng)目的操作性評估如何？ ? 土地狀況（地形、地貌、地址等因素） ? 土地規(guī)劃狀況（各類物業(yè)市政、基礎(chǔ)設(shè)施的比例） ? 土地價(jià)格及交易條件狀況 ? 風(fēng)險(xiǎn)評估（土地交易風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、宏觀市場風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)） ? 其它 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評估如何？ ? 市場潛在規(guī)模 ? 消費(fèi)者對價(jià)格的承受能力 ? 項(xiàng)目整體盈虧分析 ? 項(xiàng)目的現(xiàn)金流預(yù)測 ? 各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的敏感性分析 ? 其它 本次項(xiàng)目研究的重點(diǎn)主要是戰(zhàn)略層面的兩方面問題 羅蘭 5‘ =[0, 5) ? 預(yù)計(jì) 2023年市場規(guī)模 2023年預(yù)計(jì)整個(gè)市場總價(jià)值，對于出售型物業(yè)即指年市場銷售額，對于經(jīng)營型物業(yè)即指年市場總營業(yè) (出租 )額 [億元 ] 20% 1‘ =[0, 10)； 2’ =[10, 20)； 3‘ =[20, 30)； 4’ =[30, 50)； 5‘ =50+ 支持 市場吸引力評估指標(biāo) 各評估指標(biāo)定義及評分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下 (2/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標(biāo) 30% ? 土地獲取能力 30% ? 經(jīng)營能力 ? 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)能力 ? 項(xiàng)目實(shí)施和管理能力 ? 銷售和營銷能力 ? 持續(xù)運(yùn)營能力 40% ? 資金實(shí)力 ? 自有資金實(shí)力 ? 融資能力 定義 評分標(biāo)準(zhǔn) 從不同物業(yè)地理位置要求，評估土地供給的稀缺性，從而確定土地獲取能力要求差異 從研發(fā)和產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、銷售和營銷以及持續(xù)運(yùn)營等角度，評估項(xiàng)目經(jīng)營能力要求的高低 假定典型的項(xiàng)目規(guī)模以及收入和成本水平，從項(xiàng)目自有資金實(shí)力(35%/50%)和融資能力 (65%/50%)要求評估項(xiàng)目的資金實(shí)力要求 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 自有資金要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 1)； 2?=[1, 3)； 1?=3+ 融資能力要求 [億元 ]： 5?=[0, )；4?=[, )； 3‘ =[, 2)； 2?=[2, 4)； 1?=4+ 1?=能力要求很高； 2?=能力要求較高； 3‘ =能力要求一般； 4?=能力要求較低； 5?=能力要求很低 住宅類業(yè)務(wù) 20% 40% 40% 非住宅類業(yè)務(wù) 支持 對中惠能力要求評估指標(biāo) 羅蘭 貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā) 規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在 5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃 廣州鳳凰城 羅蘭 ?貝格從市場吸引力及其對中惠的能力要求兩個(gè)緯度對可能的業(yè)務(wù)機(jī)會進(jìn)行比較 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 各細(xì)分市場評估方法 注：圖中圓圈的大小代表單個(gè)項(xiàng)目所需的資金規(guī)模情況 對中惠的能力要求 低 高 高 市 場 吸 引 力 細(xì)分市場 2 市場吸引力 對中惠的能力要求 ? 預(yù)計(jì) 2023年市場規(guī)模 ? 項(xiàng)目盈利性 ? IRR ? 回收期 ? 風(fēng)險(xiǎn) 權(quán)重 20% 50% 30% 指標(biāo) ? 土地獲取能力 ? 資金實(shí)力 ? 自有資金實(shí)力 ? 融資能力 ? 經(jīng)營能力 ? 研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目實(shí)施和管理能力 ? 銷售和營銷能力 ? 持續(xù)運(yùn)營能力 住宅類權(quán)重 30% 40% 30% 指標(biāo) 細(xì)分市場 1 細(xì)分市場 3 細(xì)分市場 4 需要評估的細(xì)分市場： 1. 住宅 2. 住宅配套商鋪 3. 四五星級酒店 4. 經(jīng)濟(jì)型酒店 5. 中高級辦公樓 6. 城區(qū)商業(yè)中心 7. 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 8. 物流地產(chǎn) 非住宅類權(quán)重 20% 40% 40% 支持 各評估指標(biāo)定義及評分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下 (1/2) 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 指標(biāo) 定義 評分標(biāo)準(zhǔn) 指項(xiàng)目實(shí)施、銷售和后期經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的影響項(xiàng)目銷售能力、盈利能力的各種風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn) 30% 1‘ =風(fēng)險(xiǎn)很高； 2’ =風(fēng)險(xiǎn)較高； 3‘ =風(fēng)險(xiǎn)一般； 4’ =風(fēng)險(xiǎn)較低； 5‘ =風(fēng)險(xiǎn)很低 假定典型的項(xiàng)目規(guī)模以及收入和成本水平，從 IRR和項(xiàng)目回收期角度評估項(xiàng)目的盈利能力 ? 項(xiàng)目盈利性 ? IRR ? 回收期 50% IRR： 1?=[0, 10%)。貝格分析 2023 2023 2023 2023 2023 900 1125 1406 1758 2197 13 13 13 13 3,002 6,753 11,443 17,306 3,002 3,752 4,690 5,862 100% 180% 244% 295% 合計(jì) — 53 38,504 17,306 222% 另外，成片開發(fā)有利于提高中惠的品牌價(jià)值，從而進(jìn)一步幫助中惠實(shí)現(xiàn)最有價(jià)值企業(yè)的愿景 2 提升在合作者中中惠的品牌價(jià)值 ? 成功的成片開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與能力將使中惠獲得與眾不同的競爭優(yōu)勢，從而增加合作者對中惠的青睞 ? 成片開發(fā)能為政府提供更好的政績，成功的成片開發(fā)將有助于提升中惠在政府中的形象 提升在消費(fèi)者中中惠的品牌價(jià)值 ? 成片開發(fā)更容易獲得消費(fèi)者關(guān)注，從而推動中惠知名度與美譽(yù)度 ? 更容易得到媒體的關(guān)注，進(jìn)一步推動中惠品牌形象的購筑 提升中惠 品牌價(jià)值 提升中惠企業(yè)價(jià)值 項(xiàng)目開發(fā) +成片開發(fā) 資料來源：羅蘭 貝格分析 城鎮(zhèn)式開發(fā) 規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在 5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃 廣州鳳凰城 為實(shí)現(xiàn)未來 5年的戰(zhàn)略目標(biāo)，中惠面臨三種模式選擇 純項(xiàng)目開發(fā) ? 戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)通過多個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目的累加來實(shí)現(xiàn) ? 每個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間跨度在 2年左右 1 項(xiàng)目開發(fā) +成片開發(fā) ? 在項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)上引入成片開發(fā) ? 成片開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間在 5年左右 2 項(xiàng)目開發(fā) +城鎮(zhèn)式開發(fā) /產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) ? 項(xiàng)目開發(fā)基礎(chǔ)上引入城鎮(zhèn)式開發(fā)或產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) ? 城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)的時(shí)間都在 10年左右甚至更長 3 資料來源：羅蘭 該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無羅蘭 ?貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。貝格分析 采用純項(xiàng)目開發(fā)模式，中惠需要在 1年內(nèi)同時(shí)運(yùn)作 10個(gè)以上的項(xiàng)目才能完成預(yù)定的戰(zhàn)略目標(biāo) 1 純項(xiàng)目開發(fā) ? 2023年項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均規(guī)模為 ，由于未來平均開發(fā)面積有可能進(jìn)一步擴(kuò)大，而且價(jià)格也會上升，假設(shè)項(xiàng)目平均規(guī)模每年上升 10％ ? 假設(shè)每個(gè)項(xiàng)目持續(xù) 2年，如果存在跨 3年的項(xiàng)目，則運(yùn)作樓盤數(shù)量還會進(jìn)一步提高 ? 假設(shè) 2023年開發(fā)量至少保持 2023年的水平，則 2023至少新開 6個(gè)樓盤 年度同時(shí)運(yùn) 作的樓盤數(shù) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 8 8 9 11 12 2023 2023 2023 2023 2023 銷售收入 [億元 ] 項(xiàng)目平均規(guī)模 [億元 ] 銷售樓盤數(shù) 新開樓盤數(shù) 運(yùn)作樓盤總數(shù) 13 16 18 27 30 4 4 4 5 6 4 4 5 6 6 8 8 9 11 12 6 4 4 4 5 6 資料來源：羅蘭 貝格分析 在成片開發(fā)中所獲得的經(jīng)驗(yàn)、能力和成功案例，有助于中惠未來走出ＤＧ和涉足更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) 2 在短期內(nèi)至少成功運(yùn)作 1個(gè)成片開發(fā) ? 獲得寶貴的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ? 培養(yǎng)并獲得包含規(guī)劃在內(nèi)的成片開發(fā)能力和土地經(jīng)營能力 ? 擁有成功案例，為獲得其他項(xiàng)目奠定基礎(chǔ) 中惠走出ＤＧ ? 成片開發(fā)能幫助中惠實(shí)現(xiàn)與當(dāng)?shù)馗偁幤髽I(yè)之間的差異化，從而彌補(bǔ)與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在“地利”方面的差距 ? 成片開發(fā)更能幫助地方政府出政績，從而得到當(dāng)?shù)卣蟮闹С? ? 很多地方政府缺乏成片開發(fā)的經(jīng)驗(yàn) 更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā) ? 成片開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和能力、成功案例將有效幫助中惠拿到更大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目 ? 已經(jīng)獲得的經(jīng)驗(yàn)和能力將大大降低城鎮(zhèn)式開發(fā)可能帶來的高風(fēng)險(xiǎn) 有助于 項(xiàng)目開發(fā) +成片開發(fā) 資料來源：羅蘭 2?=[10%, 12%)。貝格通過對三個(gè)市場吸引力指標(biāo)之間的比較確定了市場吸引力指標(biāo)的重要性次序，并參考行業(yè)的評估標(biāo)準(zhǔn)確定了各指標(biāo)的具體權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 市場吸引力評估指標(biāo)權(quán)重確定方法 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 預(yù)計(jì) 2023年 的市場規(guī)模 項(xiàng)目盈利性 市場風(fēng)險(xiǎn) 縱向總分 預(yù)計(jì) 2023年 的市場規(guī)模 項(xiàng)目盈利性 市場風(fēng)險(xiǎn) 1 2 2 0 1 0 0 2 1 1 5 3 羅蘭 ?貝格經(jīng)驗(yàn) 行業(yè)評估標(biāo)準(zhǔn) 支持 項(xiàng)目盈利性 市場風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)計(jì) 2023年 市場規(guī)模 50% 30% 20% 權(quán)重設(shè)定 通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務(wù)對中惠能力要求評估指標(biāo)的權(quán)重 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 對中惠業(yè)務(wù)和能力要求評估指標(biāo)權(quán)重的確定 縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要 =2；同等重要 =1；次要 =0 住宅類業(yè)務(wù) (銷售型 ) 非住宅類業(yè)務(wù) (持有型 ) 支持 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 30% 40% 30% 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 1 2 1 0 1 0 1 2 1 2 5 2 權(quán)重設(shè)定 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 20% 40% 40% 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 縱向總分 土地獲取 能力 資金實(shí)力 經(jīng)營能力 1 2 2 0 1 1 0 1 1 1 4 4 權(quán)重設(shè)定 各細(xì)分市場具體指標(biāo)評分結(jié)果如下表所示 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 預(yù)計(jì)未來市場規(guī)模 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目盈利性 IRR 回收期 加權(quán)平均 土地獲取能力 資金實(shí)力 自有資金實(shí)力 融資能力 經(jīng)營能力 研發(fā) /產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施和管理 銷售和營銷能力 持續(xù)運(yùn)營能力 加權(quán)平均 對中惠能力要求 市場吸引力 通常項(xiàng)目規(guī)模 [億元 ] 住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 住宅 住宅配套 非住宅類 業(yè)務(wù)權(quán)重 四五星級酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 中高級辦公樓 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心 城區(qū)商業(yè)中心 20% 30% 50% 40% 30% 30% 5 5 4 5 4 3 4 3 3 4 3 4 2 3 4 5 4 3 4 3 3 4 2 3 20% 40% 40% 2 3 2 2 2 2 2 2 3 1 1 2 1 1 4 1 2 3 4 2 3 2 2 2 3 3 2 3 2 4 4 3 1 2 2 2 2 2 4 4 2 3 3 2 2 2 1 3 2 1 4 3 5 2 3 2 2 2 1 2 2 1 市場 吸引力 對中惠 能力要求 20% 30% 50% 物流地產(chǎn) 1 4 1 1 1 3 3 3 3 2 2 2 2 2 支持 到 2023年ＤＧ住宅市場和住宅配套商鋪市場規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它細(xì)分市場 2023年的市場規(guī)模 [億元 ] 3006020 20 20 185 2基本計(jì)算假設(shè) ? 430－ 550萬平方米 ? 按每平方米5,800元計(jì)算 ? 35萬平方米 ? 按每平方米17,000元計(jì)算 ? 到 2023年總面積為 280萬平方米其中 15％出售， 85％出租 ? 平均租金為 50元 /天，售價(jià)4500元 /天 ? 入