【正文】 容積率： （五）根據(jù)競爭定價(jià)的一個(gè)典型案例48（ 2）潛在競爭樓盤價(jià)格預(yù)計(jì)216。 據(jù)成都房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)， 2023年 15月市區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)為3119元 /平方米，比去年全年價(jià)格水平（ 2923元 /平方米）增長 196元 /平方米51（ 5）本案住宅各期價(jià)格預(yù)判216。成都人購房首選城南，其次就是城西，城西可供應(yīng)土地有限，難以滿足大量購房要求，供需差異會使房價(jià)上升速度加快216。（一）項(xiàng)目定位的內(nèi)容55目標(biāo)客戶群細(xì)分市場上的物業(yè)消費(fèi)者，大概可以分為幾類？每一類的規(guī)?？偭?、人口特征、經(jīng)濟(jì)水平各是怎樣的（二）目標(biāo)客戶群定位56目標(biāo)客戶群選擇在這些類別的客戶中，哪些客戶是我們希望面對的，哪些是我們不希望面對的在這些客戶中，哪些是最有可能購買我們的產(chǎn)品的，哪些是不太可能購買我們的產(chǎn)品的57目標(biāo)客戶群定位我們最終決定瞄向哪些人群？這些人群的詳細(xì)特征是怎樣的？通過怎樣的方法，我們能夠找到這些人群？58需求調(diào)查的方法 定性調(diào)查消費(fèi)者深度訪談焦點(diǎn)小組座談會專家深訪（三）需求調(diào)查的方法與手段 定量調(diào)查概率抽樣入戶調(diào)查非概率抽樣入戶調(diào)查攔截訪問電話訪問問卷郵寄59需求調(diào)查的程序與方法首先要準(zhǔn)確地描述目標(biāo)消費(fèi)人群的特征，確定甄別條件，設(shè)計(jì)問卷其次研究客戶群的分布區(qū)域，以及有效的訪問途徑，設(shè)計(jì)抽樣方法通過定性與定量相結(jié)合的方法，對目標(biāo)客戶進(jìn)行訪問60需求調(diào)查的質(zhì)量控制手段對入戶調(diào)查，通過訪問員控制、問卷邏輯陷阱、電話回訪來控制對攔截訪問，主要是督導(dǎo)的現(xiàn)場監(jiān)督與控制對焦點(diǎn)小組座談會，主要是對與會人員的條件甄別來控制61需求調(diào)查的實(shí)效性真正對消費(fèi)者的有效把握，應(yīng)該是客戶預(yù)約登記時(shí)但在這一階段，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，產(chǎn)品更改基本沒有可能要保證產(chǎn)品設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)消費(fèi)者的要求，就必須在設(shè)計(jì)委托之前完成對消費(fèi)者的調(diào)研62需求調(diào)查的連續(xù)性對消費(fèi)者的調(diào)查是分幾個(gè)階段來實(shí)現(xiàn)的首先是意向調(diào)查階段，即對形成預(yù)判的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)證式調(diào)研其次是深入調(diào)研，對消費(fèi)者的目前居住條件、物業(yè)消費(fèi)特征、地塊測試、物業(yè)購買目的、背景資料等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研當(dāng)產(chǎn)品形成初步設(shè)計(jì)方案后，進(jìn)行產(chǎn)品測試63目標(biāo)客戶群細(xì)分說明216。 目標(biāo)客戶群最經(jīng)?？吹膱?bào)紙是 《 成都商報(bào) 》 ，其次是 《 華西都市報(bào)》 和 《 成都晚報(bào) 》 ，這些報(bào)紙應(yīng)作為未來廣告投放的首選 72（ 4）目標(biāo)客戶期刊、電視接觸習(xí)慣216。 電梯公寓的公攤大216。 以上是對調(diào)查有效樣本（ 80160平米）戶型需求特征的統(tǒng)計(jì)表216。 這是出于項(xiàng)目檔次、方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、競爭樓盤銷售情況以及本案小高層特點(diǎn)的考慮戶型 面積（平方米） 比例四房兩廳兩衛(wèi) 160 5%145 10%三房兩廳兩衛(wèi) 135 15%125 35%115 15%三房兩廳一衛(wèi) 100 10%兩房兩廳一衛(wèi) 90 10%合計(jì) 100%84戶內(nèi)功能設(shè)置建議（根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查）序號 功 能 間 沒有必要 不太必要 一般 比較必要 很有必要1 獨(dú)立儲藏室 3% 12% 17% 48% 20%2 門廳 /玄關(guān) 2% 13% 35% 40% 10%3 保姆 /工人房 15% 40% 30% 13% 2%4 保姆 /工人房設(shè)衛(wèi)生間 26% 42% 23% 8% 1%5 休閑大陽臺 1% 6% 20% 54% 19%6 書房 /電腦房 1% 3% 14% 60% 22%7 閣樓 9% 21% 41% 23% 6%8 私家車位 3% 12% 37% 39% 9%216。二者需要平衡92六、物業(yè)發(fā)展建議93物業(yè)發(fā)展建議主要是根據(jù)投資策劃的基礎(chǔ)，給出項(xiàng)目的產(chǎn)品安排在這一過程中，需要融入建筑策劃的一些內(nèi)容與方法因此，從這一意義上說，策劃師必須懂一些規(guī)劃與建筑的知識（一）物業(yè)發(fā)展建議的內(nèi)容與方法94從規(guī)劃合理角度來看（ 1）地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：地塊名稱 占地面積 建筑面積 容積率東地塊 97137 157822 西地塊 26600 53200 總體 123737 211022 （二）物業(yè)發(fā)展建議的案例：合肥金色池塘三期95（ 2）全部發(fā)展小高層時(shí)的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 三期占地 建筑密度小高層 95% 202371 17432 123737 %公建 5% 10551 4220合計(jì) 　 100% 211022 21653由上表可以看出，項(xiàng)目三期全部發(fā)展小高層時(shí)，建筑密度僅為 %，遠(yuǎn)低于控規(guī)的 %，還有可繼續(xù)利用的空間，具有發(fā)展低多層的條件。在這種競爭過程中，高層豪宅會處于明顯的劣勢再加上電梯住宅的市場抗性，以及本案地塊在城市中的區(qū)位等因素，高層豪宅的市場風(fēng)險(xiǎn)會比較大，銷售周期會比較長（ 6）項(xiàng)目應(yīng)盡可能少地發(fā)展高層豪宅113根據(jù)以上分析，項(xiàng)目要符合市場需求結(jié)構(gòu)，應(yīng)盡可能多地發(fā)展多層物業(yè)，盡可能少地發(fā)展高層住宅尤其對高層豪宅，市場風(fēng)險(xiǎn)比較大，要控制總量和面市時(shí)機(jī)市場對花園洋房和疊加別墅的接受比例各為 3%（戶數(shù)比），考慮到疊加別墅的面積是普通住宅的 ，因此將疊加別墅的建筑面積控制在總量的 5%以內(nèi)，可以控制市場風(fēng)險(xiǎn)（ 7）從市場角度來看項(xiàng)目物業(yè)組合114從競爭角度來說（ 1）競爭首先是樓盤的競爭：就合肥目前在售的樓盤來說，與本案具有較強(qiáng)競爭關(guān)系的樓盤有：綠城桂花園、綠地國際花都、新華學(xué)府春天、新加坡花園城、上城國際、大溪地以及森林公園附近最近拍賣的土地?？傮w來說，雖然 20%的建筑密度最為出彩，但 23%的建筑密度市場風(fēng)險(xiǎn)最小因此，我們更傾向于按建筑密度 23%的方案進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體還要看規(guī)劃設(shè)計(jì)的可實(shí)現(xiàn)程度125（ 10）組團(tuán)分區(qū)建議由于各建筑形式的目標(biāo)客戶群不同，因此應(yīng)相對分區(qū)，以利于分組團(tuán)開發(fā)其中高層區(qū)物業(yè)相對高檔，住戶相對集中，應(yīng)安排最好的外部景觀和內(nèi)部景觀為避免高度差距過大并適應(yīng)地形高差，小高層應(yīng)在高層兩側(cè)臨街逐排擺放低層區(qū)安排在南部居中位置，與二期花園洋房相呼應(yīng)多層區(qū)在東側(cè)，與二期多層相呼應(yīng)，在景觀安排上，應(yīng)考慮每戶的均好性高層區(qū)多層區(qū)低層區(qū)水域 水域小高層區(qū)小高層區(qū)126山傳海原深圳尺度策劃總監(jiān)、成都尺度業(yè)務(wù)副總經(jīng)理經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，管理學(xué)碩士手機(jī)： 13568892781郵箱： 個(gè)人主頁： （搜狐 — 焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)）127房地產(chǎn)前期策劃的理論與實(shí)踐匯報(bào)結(jié)束歡迎提問！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。多低層產(chǎn)品，尤其是多層產(chǎn)品非常少也就是說，合肥城西缺乏存在于高檔樓盤中的多層住宅，供應(yīng)層面存在市場機(jī)會。99（ 6）典型案例二：金沙西園（成都）總凈用地面積（未含代征地和公共綠地）： 總建筑面積： 294900㎡ 其中： 地上： 266180㎡ 住宅： 202300㎡ 商業(yè)： 65880㎡ （含配套的派出所、醫(yī)院）容積率： 總戶數(shù)： 1642100金沙西園是由成都置信房產(chǎn)旗下的宏信公司職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍開發(fā)的項(xiàng)目， 2023年上半年開盤，一期以 3400元 /平米的均價(jià)，開盤當(dāng)天即完成銷售項(xiàng)目以川西民居為建筑特色，以金沙遺址為依托，全部安排多層住宅容積率為 ，接近本案容積率水平該項(xiàng)目全部安排多層是迫于控規(guī)要求，但在如此高的容積率做實(shí)現(xiàn)建筑擺放并被市場認(rèn)可，對本案具有參考意義（ 7）金沙西園項(xiàng)目簡介101（ 8）金沙西園總體規(guī)劃因控規(guī)要求，建筑物只能按行列式擺放，但中心景觀呈線性安排的規(guī)劃方式，仍能保證每戶景觀的均好性102因此，從規(guī)劃的豐富性來考慮以及空間的富足程度來說，金色池塘三期可以安排部分低層和多層同時(shí)，三期距離董鋪水庫和植物園較近，為充分利用景觀資源，提升項(xiàng)目品質(zhì)，可在臨景側(cè)面安排高層甚至超高層項(xiàng)目三期具有山地特征，山地建筑最為出彩的是低層建筑，因此三期可適當(dāng)考慮部分低層住宅雖然有以上各種物業(yè)的安排，但因容積率特征，三期物業(yè)只能以小高層住宅為主也就是說，從規(guī)劃合理角度來說，金色池塘三期應(yīng)是高層、小高層以及低多層的組合（ 9）從規(guī)劃合理角度看三期物業(yè)組