房地產(chǎn)經(jīng)濟測算與開發(fā)策略培訓(完整版)
【正文】 收益率 寫字樓 40500 14800 59940 27725 % 住宅 46857 12023 56228 24356 % 不同物業(yè)投資風險系數(shù)比較 投資成本 投資收 益 投資回收 期 投資風險 商業(yè) 3 4 2 3 酒店 4 2 0 +2 寫字樓 2 4 4 6 住宅 1 4 4 7 投資風險的主要構(gòu)成因素： u 投資成本； u 投資收益； u 投資回收周期。 020230400006000080000100000120230140000160000商業(yè) 住宅 寫字樓 酒店調(diào)整前 調(diào)整后經(jīng)濟指標確定 ?參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價值相似的區(qū)域市場上當前銷售價格 ?創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理 ?各種物業(yè)類型的開發(fā)建設(shè)成本參考上海市建筑造價規(guī)范 ?各種取費標準參照上海有關(guān)規(guī)定 需要說明的是：所有經(jīng)濟指標的確定都是靜態(tài)的，并沒有考慮市場波動、政策變化、供求關(guān)系等等，僅供前期投資測算與開發(fā)策略制定參考。 開發(fā)成本的設(shè)定 工程類別 工程描述 建筑面積 樓面地價 （元 /M2） 項目造價取值（元/M2） 其它各項費用 （元 /M2） 單位面積開發(fā)成本合計 （元 /M2） 總開發(fā)成本 （萬元/M2） 綜合商業(yè) 上有塔樓，地下兩層，地上四層 145000 （含70000地下面積） 10500（地下商業(yè)不計樓面地價） 5000 3300 18800（地下商業(yè)5000） 141000+35000=176000 高層寫字樓 地下四層，中高檔 40500 6000 5500 3300 14800 59940 高層酒店 四星級，包括精裝修及家具 52023 6000 8000 3300 17300 89960 高層住宅 高檔商品房，含裝修 46857 6000 3000 3000 12023 56228 合計 382128 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)估價部 注一：在造價計算過程中已包括地下車庫的建設(shè)成本； 注二：樓面地價按現(xiàn)行土地價格估算； 注三：其它費用包括政府規(guī)費、前期費用、管理費用、財務(wù)費用等，但不包括各項稅費。 注：在投資風險的構(gòu)因中，未考慮外部影響因素，如市場環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境等等； 注：投資成本高低與投資風險成反面關(guān)系，投資收益高低、投資回收期長短與投資風險成正面關(guān)系； 注：投資風險 =投資成本風險 +投資收益風險 +投資回收期風險，數(shù)值高低與風險成正面關(guān)
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