【正文】 多的人氣，活動更可以營造喜慶氣氛，吸引人群。人為的用“完全不同”建立項目的優(yōu)勢及差異點。 核心概念鮮明 目標(biāo)：一定要個性化，無論從主題、 Logo形象、生活方式訴求都需要個性鮮明，從競爭對手中跳出來，以銘鉆星座富有差異化的品牌附加值內(nèi)涵，建立親和促銷感染力 現(xiàn)場打動感染力 目標(biāo)：可以的話，一定要眼見為實、一定要有心跳加速的新，現(xiàn)場感染力是吸引政府客戶、集團客戶的最好途徑，讓買家看到未來，讓買家想象一種完全不同的生活方式； 整合市場攻擊 目標(biāo)：通過地面攻擊 +空中打擊的配合，不斷地制造市場的關(guān) 注熱點，從而形成持續(xù)的銷售促動力； 5月 30 BIRTHIDEA博思堂 十五、核心概念如何跳出來？ 銘鉆星座 核心概念個性 名字：銘鉆星座 [ 位置優(yōu)勢建立的概念 ]： * 全民進行評選； *“東區(qū)新貌攝影大賽”的相關(guān)熱點及連續(xù)報道； *“看潮陽溪今昔，望竹排溪未來”之系列討論及宣傳報道 [攝影大賽及宣傳報道 ]： *可考慮與政府、報社共同聯(lián)手舉辦； [ 舉 行 拍 賣 會 ]： *可考慮將朝向相對較差的戶型進行競價拍賣。西方流行的都市生活模式，是一種集住宅、商業(yè)、寫字樓于一體的都市生活主義，可考慮從這一點上尋找突破口。該地區(qū)的主要居民的生活理念和生活形態(tài)有待改善和提高 [對策 ]： * 重點突出東區(qū)概念，幫助消費者以發(fā)展的眼光看待問題，總攬全局，展望未來，強化泛 CBD大社區(qū)概念。其中，竹溪公園是由日本協(xié)力基金支持改造的相當(dāng)于朝陽溪工程的為民辦實事工程，將成為東區(qū)區(qū)的環(huán)境美化樣板工程，極大地提升該區(qū)域的景觀吸引力。 我們的競爭優(yōu)勢。 紫華星座 該名稱時尚典雅，給人以現(xiàn)代繁華經(jīng)營、匯聚財富的感受，紫華突出了幸運和成功，銀座示意財富、地位和品質(zhì)，符合成功人士、白領(lǐng)職員的品位追求。通過精心包裝彌補樓盤的形象，提高客戶的心理預(yù)期，在價格定位占據(jù)中端區(qū)的低端（ 2800元 /m2），一上一下 (預(yù)期向上，價格向下 )的落差，必定會促使城市之光以及類似樓盤的潛在消費者向銘鉆星座流動。 競爭性樓盤的共同點 地理位置 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 交通條件 周邊配套 5月 9 BIRTHIDEA博思堂 三、我們的價格在哪里？ 價格區(qū)間概念：本區(qū)域存在幾個價格區(qū)間，以住宅為例：高端區(qū)以南湖周邊的東方明珠、銘湖經(jīng)典為代表，多為高層建筑，以湖景為主要賣點，價格區(qū)間在 3500元 4500元；中端區(qū) 2800元 3500元，以沁景苑等靠近瑯西中心區(qū)的樓盤為代表；低端區(qū)主要是一些尾盤包括一些早期開發(fā)的戶型落后的樓盤，但數(shù)量很少，可以不予考慮。潛在目標(biāo)消費群為 30至 50歲左右，白領(lǐng)職員或自由職業(yè)者，期望在東區(qū)發(fā)展事業(yè)的有一定實力的商人、小業(yè)主、公司經(jīng)營者、管理者。本項目為單體高層商住共用建筑，住宅戶型有 A\B\C三類，從二房二廳到四房二廳，共有 12層；商業(yè)和辦公區(qū)共有 4層；所處區(qū)位為瑯西的金浦路與桂春路交叉路口，交通便利，周邊社區(qū)已經(jīng)有居民入住，商業(yè)、農(nóng)貿(mào)、教育齊全，屬于半成熟區(qū)域，地理價值呈上升勢。在南寧地產(chǎn)界一直沒有掀起大風(fēng)浪，升值空間相對巨大，是一塊未經(jīng)雕琢的璞玉。 周邊樓盤價格調(diào)查： 沁景苑 3050元 /m2 95折后均價為： /m2 城市之光 2800元 /m2 93折后均價為： 2600元 /m2 嘉運公寓 2900元 /m2 94折后均價為： 2726元 /m2 金城苑 3000元 /m2 95折后均價為： 2850元 /m2 周邊項目住宅平均實現(xiàn)均價為： 2768元 /m2 5月 10 BIRTHIDEA博思堂 客戶心理價。 “銘鉆星座”的名字重建管道為： 目標(biāo)消費群：高級職員、成功白領(lǐng)、小業(yè)主、中小商業(yè)機構(gòu)經(jīng)營者、事業(yè)網(wǎng)絡(luò)成型的自由職業(yè)者 消費預(yù)期：高尚住宅、置業(yè)升值 社區(qū)品質(zhì)定位：優(yōu)美而高尚的社區(qū)，自如而先進的設(shè)施，獨特而自豪的建筑，成熟且迅速發(fā)展的環(huán)境。 市場弱點的突破。 前景及交通優(yōu)勢：東區(qū)區(qū)作為南寧未來的城市中心，它的規(guī)模及前景已經(jīng)被大眾所認(rèn)知。 可利用的外部推動力：可爭取利用日本協(xié)力資金改造竹排沖工程開工儀式推盤，擴大影響力和聚斂人流。 項目體量過小，且形態(tài)過多。 * 提供一種促銷的住宅和商鋪捆綁式銷售模式，引發(fā)受眾投資熱情。 十二、整合攻擊如何跳出來？ 5月 23 BIRTHIDEA博思堂 時間： 2023年 7月 核心攻擊點： *模型完成（規(guī)劃 /環(huán)境 /戶型） *宣傳海報完成 *外賣場配合 *戶外路牌進行配合 第一階段：地面攻擊啟動： 通過 VI等視覺提示物的運用，使賣場成型，幫助客戶對樓盤進行地理位置和心理位置的確認(rèn)。星座，充滿想象和個性的地方，代表著成功、光輝的方向。 方式：熱銷人氣照片 +現(xiàn)場實景圖片 +產(chǎn)品說明 +概念引導(dǎo) 核心控制點：報紙媒介 版面：彩色半版 5月 36 BIRTHIDEA博思堂 二十一、開盤攻擊執(zhí)行計劃 在平面媒體的選擇上將以 《 南國早報 》 為主， 《 南寧晚報 》 和 《 廣西廣播電視報 》 為輔。 VIP優(yōu)惠方式： 優(yōu)選選房權(quán)；根據(jù)銘鉆星座 VIP排號次序，在正式發(fā)售時具有優(yōu)先選住宅房號； 折扣優(yōu)惠；正式開盤一周內(nèi)，可以享受在原價格基礎(chǔ)上 98折優(yōu)惠； 5月 41 BIRTHIDEA博思堂 附錄一、營銷代理費用預(yù)算 5月 42 BIRTHIDEA博思堂 一、預(yù)期代理費用 可銷售面積： ◆ 預(yù)期銷售總額： ◆ /m2 + /m2 + /m2 = 預(yù)期代理費用： ◆ （ 房地產(chǎn)規(guī)律）費用按銷售總額的 5%計算 x 5% = 實現(xiàn)毛利潤為： 銷售期預(yù)計 1年，推廣費用根據(jù)銷售過程進行相應(yīng)調(diào)整。內(nèi)容較時尚、前衛(wèi)?？蓱?yīng)用于開盤及重要的促銷時段，作為 《 南國早報 》 的補充。 促銷賣場包裝內(nèi)容 5月 54 BIRTHIDEA博思堂 附加說明 VI：企業(yè)視覺識別系統(tǒng)的英文簡稱。 LOGO：品牌標(biāo)識 5月 55 BIRTHIDEA博思堂 。 POP：銷售點廣告的英文簡稱。分段密集投放，配合強銷期推盤。南寧市發(fā)行 5萬份，讀者為受教育程度較高的中、青年。為此需要充分的投入才能跨過推廣效果的“門檻”，以保證執(zhí)行力的貫徹始終。開盤前四次 —— 形象建立 +開盤信息；開盤后兩周兩次 —— 熱銷新聞炒作，后面視銷售進度進行 —— 產(chǎn)品賣點的宣傳誘導(dǎo)。 5月 24 BIRTHIDEA博思堂 第二階段：事件攻擊階段（備用） 利用公眾關(guān)注熱點，提高公眾對樓盤的關(guān)心度，借勢推出品牌 時間 ： 2023年 8月 核心攻 擊 點： *東區(qū) 新貌 攝 影大 賽 *宣 傳 推廣 會 達成目標(biāo)： *公眾對銘鉆星座工藝形象的高度認(rèn)同 *東區(qū)（瑯西片區(qū)）新亮點地位的確立 5月 25 BIRTHIDEA博思堂 第三階段：開盤攻擊階段 利用全方位的傳播整合手段，提升潛在客戶的購買力，實現(xiàn)購買需求的兌現(xiàn) 時間： 2023年 9月 核心攻擊點： *竹排沖工程開工儀式 *開盤媒介攻擊 *開盤嘉年華 *展示中心開放日 *開盤熱銷新聞 達成目標(biāo)： *短期內(nèi)爆發(fā)性的眼球聚焦效果 *社區(qū)品質(zhì)高度提高的背景利好 5月 26 BIRTHIDEA博思堂