【正文】 （.）月租金（元/套）平均售價（元/m 2）1 房 56 4,3002 房 68 3,3003,500 90003 房 123 6,3008,400復(fù)式 185214 9,000*以上租金包括每周 2 次之清潔服務(wù)26 / 75? 配套服務(wù)設(shè)施：24 小時保安及物業(yè)管理 室外游泳池健身室 網(wǎng)球場桌球室 理療中心兒童樂園 桑拿/按摩停車場 中西餐廳? 配套家具：家具 收費全屋家具及空調(diào)電視IDD 電話洗衣干衣機熱水器煮食爐具、微波爐消毒碗柜冰箱費用包括在房租中 份 代 表 性 國 際 公 寓 情 況 分 析除市內(nèi)四、五家五星級酒店提供酒店式服務(wù)公寓外，先后涌現(xiàn)少數(shù)別墅區(qū)和高層豪宅以國際公寓形式經(jīng)營：1) 別墅：金亞花園、金湖花園、白云堡? 金亞花園位于二沙島豪宅區(qū)，依江而建，被譽為“高尚文化品位的豪宅小區(qū)” 。? 戶型、面積與租售價格：戶型 建筑面積（.）月租金（USD/套）日租金（USD/套）售價（USD/m 2）2 房+書房 2,3002,5003 房+書房 2,8003,300 120 1,4463 房+書房 3,3003 房+書房+花園 250 6,0005 房+書房+花園 380 7,5002． 3． 4 廣 州 市 白 云 區(qū) 服 務(wù) 式 公 寓 調(diào) 查A）白云堡豪苑? 戶型、面積與租售價格：（見下表）23 / 75戶型建筑面積（.）套數(shù)月租金（USD/套）售價（USD/m 2）公寓 3 房 221236 280 套公寓 2,0002,900 1,084別墅 412446 177 套別墅 3，5007，300 1,566*房租另加兩個月租金做押金? 客戶類型：以外資公司高級職員為主要客戶群。17 / 75以下是廣州市區(qū)內(nèi)主要的服務(wù)性公寓出租項目調(diào)查表：2． 3． 2 廣 州 市 東 山 區(qū) 服 務(wù) 式 及 半 服 務(wù) 式 公 寓 調(diào) 查A）金亞花園? 出租率：90%? 客戶類型：以各國領(lǐng)事、駐華大使、或歐美籍跨國公司高級職員為主要客戶群。由于該區(qū)的周邊配套設(shè)施、環(huán)境優(yōu)勢都較為明顯，故公寓的常年出租率保持在 80%以上。國際公寓的目標(biāo)市場是在廣州工作的外籍人士及海外歸國人士。這與濱江東板塊以自住買家為主的特性有相當(dāng)密切的關(guān)系。交樓時間：現(xiàn)樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯均價：￥10,000 元/㎡管理費：未定實用率：82%戶型設(shè)計：面積從 84188㎡，主力戶型為三房二廳；216㎡的五房二廳；復(fù)式 171300㎡綠化率：單體樓建筑，缺乏小區(qū)綠化車位及費用：未定交通狀況：交通便捷，有多路公交車經(jīng)過區(qū)內(nèi)環(huán)境及配套：雙會所，雙泳池和大型臨江花園，國際健身中心、圖書館、桑拿浴室外、咖啡廳等。 單元帶有兩個外陽臺。 在我司協(xié)助下把部分住宅單位改建為服務(wù)式公寓并成功出租，提升了市場的投資欲望，去年下半年起以相對周邊同類型項目低 1015%的價格推出市場，順利售出大批江景單位，現(xiàn)剩余約 30 套。車位及費用：預(yù)計有部分車位出售，約 30 萬/車位施工進(jìn)度：現(xiàn)樓項目特點： 物業(yè)特點：超大型的戶型設(shè)計，豪華的裝修及配套，設(shè)計上較符合現(xiàn)代買家需求?，F(xiàn)主推 252㎡單位車位及費用：暫未售賣促銷元素：92 折，業(yè)主介紹客戶贈 1 萬元現(xiàn)金項目特點： 戶型設(shè)計符合現(xiàn)代豪宅市場的需求。綠化率：項目園林綠化面積達(dá)到 萬平方米，綠化率有30%車位及費用：600 元/月，售 22 萬/個交通狀況：8121318266 等公交車線路區(qū)內(nèi)環(huán)境及配套：11000 平方米歐陸式皇家園林，中心羅馬8 / 75廣場、酒家、銀行、郵局、超市、小學(xué)、中英文幼兒園、會所等。綠化率：48%車位及費用：190 個施工進(jìn)度：已交樓，全數(shù)售完促銷手法：采用“將幽雅的田園式別墅打破地域界限搬進(jìn)城市中心，并豎向發(fā)展成空中別墅”的獨特開發(fā)理念，亦是濱江東板塊中首個提出“疊加式別墅”的概念，以差別性策略吸引買家的關(guān)注，從而短期完成銷售。因為，外資企業(yè)辦公室設(shè)立后，將有來自全球各地的數(shù)十名高層管理人員及數(shù)千名公司員工陸續(xù)在廣州落戶，辦公室周邊的豪宅和公寓將是他們選擇的主要目標(biāo)。相比于廣州市其他豪宅區(qū)，該區(qū)域的樓價處于相對平穩(wěn)階段。據(jù)了解，這些地塊主要集中在海印橋與江灣橋之間的濱江東路西線位置。大元帥府廣場的修建，對提升濱江東板塊的形象意義重大。濱江東板塊的住宅項目以濱江東路為界，分為兩部分：北側(cè)臨江為一線江景豪宅，屬于高檔住宅；南側(cè)號稱“二線江景” ，僅屬于中高檔住宅。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濱江東板塊發(fā)展至今，無論是江景豪宅盤還是二線江景盤都已跳出了海珠樓市的范疇。圍繞大元帥府廣場周邊，也將興起一個休閑購物的天堂，我司認(rèn)為，這一規(guī)劃的實施，將帶動濱江東一線的休閑、旅游、商務(wù)功能，居住環(huán)境將更為理想。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，回收的這些地塊將被用于建設(shè)商住樓，拆遷工作從 2022 年一月初開始，力爭到 2022 年初基本完成搬遷。4 / 75就整個市場而言，該板塊的投資意欲一向較為緩和，因大多數(shù)外資企業(yè)都在“河北” ，如天河、環(huán)市東一帶，外籍雇員大多樂意租住在二沙島、白云山及天河區(qū)的豪宅或公寓里，在“河南”租住的極其罕見。外籍客戶的住宅租賃市場的形成，將吸引大批投資者，掀起濱江東板塊的豪宅投資熱潮。物業(yè)特點： 廣州居住密度最低的社區(qū)。周邊環(huán)境及狀況：緊鄰中山大學(xué)、市六中等名校，銀行、郵局、超市、會所、新珠江大酒店及珠江月西餐廳等；周邊生活配套齊全。 把電梯槽放到了樓宇的南面，南窗不是放在兩套單位的中間位置。 超高 米首層架空花園式園林，每戶均設(shè)置私家花園，并設(shè)計了廣州最大的豪華觀江景會所。 具有較豐富的服務(wù)式管理經(jīng)驗，能為小業(yè)主出租的單位提供部分服務(wù)。 華標(biāo)濤景灣在新推的江景樓盤中質(zhì)素較好，價格顯優(yōu)勢。周邊環(huán)境及狀況：家樂福、好又多等超市，出行購物皆便利。但是，隨著海珠區(qū)寫字樓市場的起動及海珠區(qū)的知名度日漸提升，江景豪宅公寓的需求量開始增多，區(qū)內(nèi)豪宅開始受到投資客的關(guān)注。所謂高級服務(wù)式公寓（或稱酒店公寓、國際公寓）是指配有全套家具的，提供如房間打掃、洗衣、送餐等基本酒店服務(wù)并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓。天河區(qū)主要有新大廈、中信公寓等，該區(qū)公寓的租售情況相當(dāng)活躍，目標(biāo)客戶鎖定東山及天河商貿(mào)區(qū)高級外籍白領(lǐng)階層。? 戶型、面積與租價：公寓戶型建筑面積（.）月租金（USD/套）短期租金（USD/套）短期租金（交易會期間）（USD/套）2 房 173 4,8002 房+書房 185215 5,5005,8003 房 185215 5,5005,8003 房+天臺192197天臺面積：1281737,3007,5004 房 200 6,0005 房 395 12,000日租金：160周租金：1,050日租金：280/間（住 12 人）周租金：1,750*每增加一人加收 50 元廣 州 租 賃 物 業(yè) 區(qū) 域 分 布 比 例50%19% 18%5% 3% 5%0%20%40%60%天 河 東 山 荔 灣 越 秀 海 珠 白 云18 / 75（續(xù)前表）公寓戶型建筑面積（.）月租金（USD/套）短期租金（USD/套）短期租金（交易會期間）（USD/套）5 房+天臺 395天臺面積：262 15,0004 房 633 20,0003 房+書房 412 15,000B）嶺南會?出租率：85% ?客戶類型：以外資公司歐美籍高級職員為主要客戶群。包括：丹麥領(lǐng)事、寶潔總裁、勞斯萊斯、諾基亞、殼牌石油、紐西蘭公司、ADIDAS、箭牌、西門子等 20 多家駐外機構(gòu)和跨國公司的高級管理人員。金亞花園采用豪華的歐陸設(shè)計風(fēng)格及優(yōu)質(zhì)的建筑材料，每個單位均設(shè)落地玻璃及大型觀光露臺。第一期共 76 套別墅單位，已全部交付使用。28 / 75? 祈福華廈位于廣州五羊新城廣州大道旁的豪華酒店服務(wù)式公寓。? 中信公寓位于天河區(qū)天河北路，是天河標(biāo)志建筑物——中信廣場的附屬高級公寓，分東、西兩座。每個單位均為 168—185平方米的大戶型公寓，家具優(yōu)美典雅，居家設(shè)備齊全，多項建筑材料由意大利直接進(jìn)口，彰顯出卓越的意大利居家風(fēng)范。2． 5． 2 自 助 旅 游 客 人 ， 以 年 輕 夫 婦 為 主消費能力都比較高，他們選擇服務(wù)式公寓，不僅是考慮到交通和旅游景點、而且房租相當(dāng)?shù)土?，更重要的是可以享受到酒店客房無法提供的家居生活氛圍。2． 6． 2 裝 修 豪 華 高 檔大廈的形象豪華氣派，內(nèi)部裝修材料高檔精細(xì)，并以大戶型設(shè)計為主。另外，國內(nèi)的道路和公共交通還太發(fā)達(dá)，塞車京也是經(jīng)常的事兒。雖然買的是豪宅，但如果鄰居都是暴發(fā)戶，那社區(qū)環(huán)境能好到哪去？有錢不意味著有品位。這就要求物業(yè)管理的服務(wù)方式必須有其區(qū)別于酒店服務(wù)的獨到之處。隨著 CEPA 的逐步落實，除外籍人士增加，北上就業(yè)或創(chuàng)業(yè)的香港人都在不斷增加，因此國際公寓的租務(wù)市場客戶群的將進(jìn)一步36 / 75擴(kuò)大，并以香港人為主。所以，廣州市場中以服務(wù)式公寓作為賣點的項目開始逐步增加。更多的服務(wù)式公寓會由國際性專業(yè)管理服務(wù)公司或有名氣的國際公寓管理公司參與管理，使服務(wù)質(zhì)素得以提升。這將有助貴司訂定服務(wù)式公寓的市場策略。 東湖御苑 陶金華庭40 / 75 海珠半島花園（三期）我司曾服務(wù)的部分客戶意大利對外貿(mào)易委員會 香港上海匯豐銀行有限公司電訊盈科 美國銀行香港政府駐穗經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦事處 廣東賽壹便利店有限公司金盛保險 開利空調(diào)公司廣州城電客戶服務(wù)中心 家樂福中英人壽保險有限公司 愛立信（中國）有限公司廣東北電通信設(shè)備有限公司 敦沛集團(tuán)實力媒體/實力傳播 阿迪達(dá)斯瑞典貿(mào)易委員會廣州代表處 廣州市天河區(qū)政府對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局安佳乳品41 / 75三． 項目分析3． 1 基 本 資 料? 項目位置：廣州市海珠區(qū)濱江東路，金海灣與中信君庭之間? 項目類型：純住宅? 戶型面積：150270 平方米? 規(guī) 模：29 層? 項目特色：一線江景豪宅，大露臺設(shè)計，戶戶有江景3． 2 項 目 之 強 、 弱 、 機 、 危 （ SWOT） 分 析3． 2． 1 優(yōu) 勢 分 析 （ Strength）?區(qū)位優(yōu)勢與濱江東路的西線相比，本項目所在的濱江東路東線，更為接近天河的中央商務(wù)區(qū)。因此，在與天河中央商務(wù)區(qū)的公寓項目的競爭中，本項目的商業(yè)居住氣氛稍弱，克服租賃客戶及投資者的心理距離將有一定的困難。其中，電訊、保險、銀行等金融及服務(wù)行業(yè)，一直以來都是人力資源密集型的企業(yè)，每個企業(yè)都擁有大量的員工。據(jù)去年年底所作的一項調(diào)查顯示，住宅仍是廣州市民置業(yè)投資的首選項目，其被選擇的比重達(dá)到 %，而把商鋪及寫字樓作為首選投資項目的分別占 %、%?？梢灶A(yù)見，這些同類型物業(yè)將分流本項目相當(dāng)一部分的目標(biāo)消費者，包括租戶、自住買家及投資者。?建議其余物業(yè)定義為 新世代豪宅 限量發(fā)售。重點關(guān)注公寓的物業(yè)管理及家政服務(wù)是否全面，要求公寓管理者能代其處理日常生活的全部事項。本項目若能率先打破“業(yè)主自負(fù)”的租務(wù)管理方式，以與發(fā)展商保留出租的國際公寓一致的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為小業(yè)主提供租務(wù)服務(wù)，迎合投資者的需要，必然在市場上贏得投資者的追捧。 鉆石單身貴族：尚未成家的第二代富豪，已離開父母自住。3． 4 主 題 定 位為了配合本項目的市場策略，并成功吸引上述目標(biāo)客戶，建議本項目的主題定位如下：水岸豪宅 世代傳承這一定位主要包括以下幾個層次的含義：? “水岸豪宅”：這不僅是對本項目所在的濱江東板塊的江畔美景50 / 75的概括，更為豪宅生活作了一個優(yōu)雅的定義，“水岸”是寫意、風(fēng)情與氣派的揉合，而“江景”只是一種簡單和蒼白的描述。這樣，方能充分展現(xiàn)本項目足可“世代傳承”的貴族氣派。車道與人行道嚴(yán)格區(qū)分，以保障住客的居住安全。本項目的這一定位策略及主題，將作為其整體思路貫穿于項目的整個過程，關(guān)鍵是要將定位及主題概念落實到每一個細(xì)節(jié)，包括前期的產(chǎn)品規(guī)劃、功能分布、風(fēng)格設(shè)計，以至項目的形象策劃、宣傳推廣、銷售策略、現(xiàn)場包裝等緊密相扣的各項工作都要嚴(yán)謹(jǐn)操控，充分考慮到定位及主題概念的融入和體現(xiàn)。他們一般不要求住宅面積大，但要求物業(yè)管理服務(wù)的全面。家庭結(jié)構(gòu)的改變，使他們對豪宅有了不一樣的要求。?國內(nèi)的高級職員：這類客戶一般有在外國長期生活的經(jīng)驗，多為回流人士或?qū)W成歸來的留學(xué)生。具體指的是，本項目是濱江東板塊最后一個江景豪宅，更有不斷升值的潛力與空間，不論自用還是投資，本項目的豪宅都可兩代、三代甚至世世代代地傳承下去。因此，與同一區(qū)域的競爭對手相比，本項目的優(yōu)勢是不明顯的。3． 2． 4 威 脅 點 分 析 （ Threats）?來自天河區(qū)的威脅天河已形成的中央商務(wù)區(qū)，辦公和公寓都已形成相45 / 75當(dāng)?shù)囊?guī)模，擁有完善的配套、便利的交通，租戶及投資者對該區(qū)域的高級公寓一直趨之若鶩。海珠區(qū)尤其是濱江東一帶，寫字樓租金低于中央商務(wù)區(qū)，更擁有優(yōu)美的辦公環(huán)境，成為這些企業(yè)在辦公地點方面的一個重要選擇。43 / 75?交通條件有欠便捷項目所在區(qū)域通往天河商務(wù)區(qū)的兩個主要通道—