【正文】 性房地產(chǎn)作為防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，實(shí)在是忽略不得。 香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的上述情況，我們可以發(fā)現(xiàn)在香港上市的內(nèi)地房企對(duì)存貨均分為兩類，分別列入流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)。在 A股上市公司的報(bào)表中， “ 開發(fā)成本 ” 和 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ”均作為存貨列于流動(dòng)資產(chǎn)中，但開發(fā)成本能否在短期內(nèi)變現(xiàn)卻很難說。簡(jiǎn) ）2023年 12月 31日 單位：萬元 42項(xiàng) 目 上年數(shù) 本年數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 18 000 20 000減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 10 700 12 200主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 1 080 1 200二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 6220 6600加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 600 1 000減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 1 620 1 900管理費(fèi)用 800 1 000財(cái)務(wù)費(fèi)用 200 300三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 4 200 4 400加：投資收益 300 300營(yíng)業(yè)外收入 100 150 減：營(yíng)業(yè)外支出 600 650四、利潤(rùn)總額 4 000 4 200 減：所得稅（稅率為 40%） 1 600 1 680五、凈利潤(rùn) 2 400 2 520 A司 ? 資產(chǎn)負(fù)債表分析 —— 企業(yè)的底子? 利潤(rùn)表分析 —— 企業(yè)的面子? 現(xiàn)金流量表分析 —— 企業(yè)的日子報(bào)表鉤稽關(guān)系所有者權(quán)益變動(dòng)表期初所有者權(quán)益+所有者投資股利分配和撤資+凈收益+其他權(quán)益增加=期末所有者權(quán)益期初資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)金+其他資產(chǎn)=總資產(chǎn)負(fù)債所有者權(quán)益現(xiàn)金流量表期末現(xiàn)金期初現(xiàn)金=現(xiàn)金凈變化利潤(rùn)表收入費(fèi)用=凈利潤(rùn)期末資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)金+ 其他資產(chǎn)=總資產(chǎn)負(fù)債=所有者權(quán)益23利潤(rùn)表 —— 財(cái)務(wù)形象 以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)成果24現(xiàn)金流量表 —— 支付能力 以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)成果25資產(chǎn)負(fù)債表 —— 財(cái)務(wù)狀況n 資產(chǎn)總規(guī)模n 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)n 融資結(jié)構(gòu)26 資產(chǎn)負(fù)債表 現(xiàn)金 負(fù)債 股東權(quán)益 短期投資 股本 其他資產(chǎn) 留存收益 現(xiàn)金流量表利潤(rùn)表留存收益表27 因此， “ 三張報(bào)表實(shí)際上是一張報(bào)表！ ”28 財(cái)務(wù)報(bào)表分析是根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表所提供的數(shù)據(jù)資料，有重點(diǎn)、有針對(duì)性地逐一加以分析和考察，借以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果做出正確的評(píng)價(jià)，分析企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的利弊得失、財(cái)務(wù)狀況及發(fā)展趨勢(shì)，為報(bào)表使用者決策提供可靠的財(cái)務(wù)信息的活動(dòng)。（利潤(rùn)表）o 收入、費(fèi)用、利得和損失是其基本要素。流動(dòng)負(fù)債 為有關(guān)利害關(guān)系人提供會(huì)計(jì)信息。房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表分析與風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際商學(xué)院2公司最大的危機(jī)是什么？ —— 財(cái)務(wù)！公司最值得重視的是什么？ —— 財(cái)務(wù)！公司最需要控制的是什么？ —— 還是財(cái)務(wù)！3學(xué)生應(yīng)掌握如下內(nèi)容n 一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述n 二、財(cái)務(wù)報(bào)表的比率分析n 三、三層次財(cái)務(wù)報(bào)表分析框架n 四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范歡迎學(xué)習(xí)《歡迎學(xué)習(xí)《 房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表分析與風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表分析與風(fēng)險(xiǎn)防范》》4第一部分 財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述o 一、財(cái)務(wù)報(bào)表的目標(biāo)o 二、三張主要財(cái)務(wù)報(bào)表o 三、三張報(bào)表之間的聯(lián)系o 四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析概念o 五、總量與結(jié)構(gòu)分析5會(huì)計(jì)師事務(wù)所企業(yè) 提供財(cái)務(wù)報(bào)表 外外部部信信息息使使用用者者財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 審計(jì)財(cái)務(wù)管理管理會(huì)計(jì)一、財(cái)務(wù)報(bào)表的目標(biāo)6財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)、財(cái)會(huì)與簿記的概念區(qū)別簿記：對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的記錄，也就是記賬。財(cái)務(wù)報(bào)表使用者 ：投資者債權(quán)人管理當(dāng)局國(guó)家宏觀管理部門 據(jù)以作出決策 ： 投資決策融資決策企業(yè)管理決策稅務(wù)財(cái)政工商決策9二、三張主要財(cái)務(wù)報(bào)表o 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表o 收益表o 現(xiàn)金流量表10資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表（資產(chǎn)負(fù)債表（ Balance sheet））o 反映企業(yè)某一特定日期財(cái)務(wù)狀況的報(bào)表。年 o 編制基礎(chǔ)：收入－費(fèi)用＝凈收益o 附表：留存收益表（ Statement of retained earnings）o 反映留存收益的變動(dòng)。四、財(cái)務(wù)報(bào)表分析概念29財(cái)務(wù)報(bào)表分析的產(chǎn)生與發(fā)展o 為銀行服務(wù)的信用分析o 為資本市場(chǎng)服務(wù)的盈利分析o 為公司經(jīng)理決策服務(wù)的公司內(nèi)部分析30財(cái)務(wù)報(bào)表分析內(nèi)容o 靜態(tài)報(bào)表分析 —— 比率分析o 動(dòng)態(tài)報(bào)表分析 —— 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析看報(bào)表，首先要知道自己要了解什么情況，才能有的放矢的去抓取相關(guān)信息，從財(cái)務(wù)報(bào)表中，我們可以獲得企業(yè)如下幾方面的信息：企業(yè)償債能力， 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力， 企業(yè)獲利能力 .如果動(dòng)態(tài)地跟蹤分析有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，就能較容易地找到企業(yè)財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因；如果和同行業(yè)企業(yè)之財(cái)務(wù)指標(biāo)作比較，就能掌握本企業(yè)在同行業(yè)中的地位；從而做出正確的決策，使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況良性循環(huán) 。資 B表 萬科（ ）董事長(zhǎng)王石先生前不久稱萬科從獲得土地到供應(yīng)房子只要九到十二個(gè)月時(shí)間，比行業(yè)平均水平差不多快一倍。以北辰實(shí)業(yè)（ ， ）為例，在香港披露的 2023年半年報(bào)中有 “ 開發(fā)中物業(yè)” 被列入非流動(dòng)資產(chǎn)，而列入流動(dòng)資產(chǎn)的為 “ 待出售已落成物業(yè) ” 和 “ 待出售開發(fā)中物業(yè) ” ，分別為 億元。以浦東金橋（）為例， 2023年上半年其房地產(chǎn)租賃收入為 ，而房地產(chǎn)銷售收入只有 。所謂速動(dòng)資產(chǎn)，是指流動(dòng)資產(chǎn)減去變現(xiàn)能力較差且不穩(wěn)定的存貨、待攤費(fèi)用、預(yù)付賬款等后的余額。4000有價(jià)證券） 247。500） 247。這一比率越小，表明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。與其他地產(chǎn)公司相比， 萬科幾乎用盡了所有中國(guó)上市公司可資使用的融資手段，在 2023年年報(bào)中，萬科這樣描述自己： “目前公司融資渠道之全面、廣泛，在業(yè)內(nèi)首屈一指。 16 ” 57o 3．利息保障倍數(shù)o 利息保障倍數(shù)又稱已獲利息倍數(shù)，是指企業(yè)息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率。and15（倍）從以上計(jì)算來看，應(yīng)當(dāng)說企業(yè)的利息保障倍數(shù)高，有較強(qiáng)的償付負(fù)債利息的能力。61關(guān)鍵比率流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率速動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債62關(guān)鍵比率資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債總額資產(chǎn)總額利息保障倍數(shù)稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) + 利息費(fèi)用利息費(fèi)用許榮茂 而反映流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)好壞的主要是應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)狀況和存貨周轉(zhuǎn)狀況。應(yīng)收賬款平均余額其中，賒銷收入凈額 = 存貨周轉(zhuǎn)率當(dāng)年存貨周轉(zhuǎn)率（次數(shù)） = 12200 247。 =主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額 247。其計(jì)算公式為：o 銷售利潤(rùn)率 = 利潤(rùn) 247。對(duì)于抵押擔(dān)保等信用支持，雖然也要重視，但不能代替第一還款來源，這是國(guó)際銀行界的慣例，也是每個(gè)MBA都要樹立的觀念。因?yàn)槔麧?rùn)總額中包含了不穩(wěn)定和不持久的臨時(shí)波動(dòng)的營(yíng)業(yè)外收支因素，所以業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)率雖能揭示某一特定時(shí)期的獲利水平，但難以反映獲利的穩(wěn)定性和持久性。而對(duì)于企業(yè)管理者及所有者來說，則應(yīng)將該指標(biāo)數(shù)額與凈利潤(rùn)的內(nèi)在結(jié)構(gòu)結(jié)合起來分析，以正確判斷企業(yè)的盈利能力。 o 反映資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)盈利能力的指標(biāo)是總資產(chǎn)報(bào)酬率。+o 反映資本經(jīng)營(yíng)盈利能力的基本指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率（自有資金利潤(rùn)率）。+期初所有者權(quán)益總額如果資本保值增值率大于 1，說明所有者權(quán)益增加，否則，如小于 1，則意味著所有者權(quán)益遭受損失。Economical 社會(huì) 工作 /消費(fèi)習(xí)慣? ” 三、公司分析? (一）中小企業(yè)的素質(zhì)（非財(cái)務(wù)）分析（二）大企業(yè)的財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)企業(yè)的三層次分析框架案例2023年主要地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)安全性的綜合排名 現(xiàn)金比率（現(xiàn)金 /總資產(chǎn)） 一個(gè)微觀財(cái)務(wù)報(bào)表不能解釋的事實(shí)！一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）政府的視角1998年全國(guó)商品住宅空置房面積是 6146萬平方米，連帶商業(yè)用房辦公樓，一共壓占了資金約 6000億。 利益驅(qū)動(dòng)土地出讓收益已經(jīng)成為地方政府預(yù)算外的最大一筆收入。有三個(gè)配角不能不提：? 第一是媒體 ——— 如果你知道報(bào)紙的廣告收入主要來源于房地產(chǎn)業(yè)，就不會(huì)奇怪房地產(chǎn)為什么總是媒體的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)老總成了媒體的明星了；時(shí)尚營(yíng)銷王石 、娛樂營(yíng)銷潘石屹 、哲學(xué)家馮倫? 第二是各類專家? 第三是研究機(jī)構(gòu)? 他們的話語權(quán)局限在對(duì)政策的詮釋與論證上有關(guān)? 房地產(chǎn)的輿論導(dǎo)向基本上在房地產(chǎn)商的掌控之中。凱德置地是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，總裁林明彥，凱環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶，自 1994年進(jìn)入上海， 99年進(jìn)入北京，致力于全國(guó)高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理。好的地產(chǎn)公司是好的運(yùn)營(yíng) +好的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。Financial174。預(yù)收款 90 126 281一個(gè)卓越的企業(yè)家，不是說你是不是首富，不是說你賺了多少錢，而是你是一個(gè)最好的風(fēng)險(xiǎn)管理者。=規(guī)模增長(zhǎng)戰(zhàn)略投資規(guī)模主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)利潤(rùn)額資產(chǎn)回報(bào)率 資產(chǎn)負(fù)債率自由現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)模增長(zhǎng)盈利能力 沒有增長(zhǎng)是最大的風(fēng)險(xiǎn)早期的許多商業(yè)帝國(guó)已被迫垮臺(tái)。企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，卻不能帶來有效現(xiàn)金流入量的情形，被稱為過度經(jīng)營(yíng)。三、私募股權(quán)投資下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)Company Logo部分著名對(duì)賭協(xié)議及執(zhí)行狀況：v 融資方：蒙牛乳業(yè)v 　　投資方：摩根士丹利等三家國(guó)際投資機(jī)構(gòu)v 　　簽訂時(shí)間： 2023v 主要內(nèi)容： 2023至 2023年，如果蒙牛業(yè)績(jī)的復(fù)合增長(zhǎng)率低于 50％，以牛根生為首的蒙牛管理層要向外資方賠償 7800萬股蒙牛股票，或以等值現(xiàn)金代價(jià)支付；反之，外方將對(duì)蒙牛股票贈(zèng)予以牛根生為首的蒙牛管理團(tuán)隊(duì)