【正文】 所說(shuō)的商品，既包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)，不能把商品僅僅理解為動(dòng)產(chǎn)商品。如當(dāng)事人雙方均無(wú)違約行為，只是就有關(guān)條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，如不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還給對(duì)方當(dāng)事人。首先，認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立的合同。這值得我們借鑒。這不僅符合合同法規(guī)定和客觀實(shí)際，也有利于保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益和規(guī)范出賣(mài)人的經(jīng)營(yíng)行為，建立維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。由于目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同均是由出賣(mài)人提供的格式合同，即使雙方當(dāng)事人可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商約定，但因出賣(mài)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位，銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說(shuō)明和允諾內(nèi)容沒(méi)有訂入買(mǎi)賣(mài)合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說(shuō)明和允諾不符發(fā)生的。所以，《解釋》第3條專(zhuān)門(mén)就商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料內(nèi)容的認(rèn)定處理作出了明確規(guī)定。當(dāng)事人對(duì)預(yù)售許可證持有異議的，可通過(guò)行政復(fù)議或行政訴訟的方式解決。一種意見(jiàn)認(rèn)為，因商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，只要出賣(mài)人持有預(yù)售許可證明，其與買(mǎi)受人簽訂的預(yù)售合同即為有效。已竣工的房屋是已建成的房屋，包括經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格的房屋和尚未驗(yàn)收合 格的房屋?！　《?、《解釋》的適用范圍　　這是適用本《解釋》首先要明確的前提條件。住房制度深化改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化和商品化，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康進(jìn)程中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性地位越來(lái)越為社會(huì)所認(rèn)同。而現(xiàn)行的法律、法規(guī)比較原則，人民法院在審理商品房糾紛案件中遇到法律適用的難題。因此，《解釋》將調(diào)整對(duì)象明確為因商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并向社會(huì)公開(kāi)出售房屋的買(mǎi)賣(mài)行為，出賣(mài)人主體只限為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這就表明只要出賣(mài)人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)辦理并取得預(yù)售許可證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件?！　?duì)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售合同登記備案問(wèn)題，筆者認(rèn)為，從我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法規(guī)定看，商品房預(yù)售合同的登記備案在目前應(yīng)屬于房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)對(duì)合同的一種行政管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，實(shí)務(wù)界和理論界對(duì)此也已基本形成共識(shí)?！　「鶕?jù)合同法第十四條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。如，小區(qū)綠化率達(dá)到80%、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。(3)對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)不是獨(dú)立的合同。　　對(duì)當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)約定交付定金的，根據(jù)擔(dān)保法第八十九條、最高法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第115條的規(guī)定，該定金為立約定金。最后，對(duì)出賣(mài)人的欺詐行為難以認(rèn)定，很難操作。理由如下：第一，出賣(mài)人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類(lèi)行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無(wú)法彌補(bǔ)買(mǎi)受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣(mài)人惡意違約和欺詐的行為。二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！　∑?、房屋的交付使用和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)　　因房屋交付使用引發(fā)的訴訟，主要涉及到房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)及違約金的計(jì)算等問(wèn)題。而買(mǎi)受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書(shū)。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是因不可抗力或意外事件等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由而導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失?！薄　“?、商品房包銷(xiāo)合同的認(rèn)定處理　　商品房包銷(xiāo)是盛行于我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的一種商品房銷(xiāo)售方式，隨后進(jìn)入我國(guó)內(nèi)地。二是買(mǎi)賣(mài)說(shuō)。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，因包銷(xiāo)合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣(mài)人與包銷(xiāo)人。如買(mǎi)方未能按約履行還本付息的義務(wù)，就喪失了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利的一種貸款方法。理論界對(duì)商品房按揭也有不同觀點(diǎn)：1 不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)。有利于保護(hù)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其次，根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，《解釋》第25條、第26條、第27條又分別對(duì)處理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的程序性問(wèn)題作了明確規(guī)定。也就是說(shuō)，第三人就他人間的訴訟標(biāo)的的全部或部分有所請(qǐng)求，或主張因他人之間的訴訟結(jié)果，自己的權(quán)利被侵害時(shí)，可以本訴當(dāng)事人雙方為共同被告向法院起訴?！　?duì)上述觀點(diǎn)，銀行方面堅(jiān)決要求應(yīng)給予其有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的地位，實(shí)踐中有的法院也是以銀行享有對(duì)樓花或現(xiàn)房的抵押權(quán)而將銀行列為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的。若買(mǎi)受人已取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)，銀行請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ翰粦?yīng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。這不僅符合訴訟效率原則，也有利于及時(shí)保護(hù)銀行的合法權(quán)益。如德、日等國(guó)民事訴訟法均有此規(guī)定。三方主體是借款人(擔(dān)保人、買(mǎi)受人)、貸款人(擔(dān)保權(quán)人、銀行)、保證人(出賣(mài)人)。鑒于我國(guó)內(nèi)地法律尚無(wú)按揭的名稱(chēng)，為便于同我國(guó)現(xiàn)行法律和正在制定過(guò)程中的民法草案統(tǒng)一，《解釋》將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱(chēng)為商品房擔(dān)保貸款，包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和期房抵押的貸款。同時(shí)它與普通房地產(chǎn)抵押在設(shè)立目的和法律效力方面是一樣的，所以，樓花按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保。樓花按揭的法律性質(zhì)是購(gòu)房抵押貸款，與抵押基本相同，是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押方式，但又有別于我國(guó)法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式。但如果出賣(mài)人、買(mǎi)受人、包銷(xiāo)人三方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定包銷(xiāo)人與出賣(mài)人共同承擔(dān)履行義務(wù)的，包銷(xiāo)人也應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。包銷(xiāo)價(jià)格的確定，已在出賣(mài)人和包銷(xiāo)人之間成立了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，只是未生效而已。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，很早就已出現(xiàn)因包銷(xiāo)引發(fā)的訴訟，最高法院也已審結(jié)多起此類(lèi)案件?？梢?jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任一般情況下與標(biāo)的物交付的同時(shí)一并轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō)，出賣(mài)人只要在合同約定的期限向買(mǎi)受人交付房屋，即交鑰匙，就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。合同法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人負(fù)有向買(mǎi)受人交付房屋