審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用-文庫吧在線文庫
【正文】 三、商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定 審判實(shí)踐中，因預(yù)售合同效力引發(fā)的糾紛嚴(yán)重影響著社會秩序的穩(wěn)定。受國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、公民個人所有的私有房等等。城市房地產(chǎn)管理法的頒布施行和商品房市場的發(fā)展變化，商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會矛盾的焦點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國法院2002年受理的8萬多件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛占 25%，而在200)年第一季度受理的6898件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛就占近50%.同時(shí)，現(xiàn)實(shí)社會和審判實(shí)踐中出現(xiàn)的商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等新問題也亟待解決。而私有房屋雖可上市交易，但糾紛不突出，在審判實(shí)踐中發(fā)生的房屋買賣糾紛絕大多數(shù)是因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其建造的商品房而引發(fā)的。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。在我國，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，對此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十四條明確列舉了辦理商品房預(yù)售許可證的必備條件和相關(guān)程序，其中就包括了城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定的前3個條件。這比《解答》規(guī)定的一審訴訟期間及最高法院《關(guān)于適用合同法若干問題的解釋(一)》規(guī)定的一審法庭辯論終結(jié)前更為嚴(yán)格，同時(shí)也便于當(dāng)事人在起訴前預(yù)先知曉訴訟行為的結(jié)果，更好地行使訴權(quán)。但對在實(shí)際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說明和允諾，如，小區(qū)綠化率達(dá)80%，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、游泳池，每單元兩部電梯等等內(nèi)容，就應(yīng)具體問題具體處理，不能簡單地認(rèn)定為要約邀請。2 對房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定。(2)對商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示。因認(rèn)購書是當(dāng)事人就房屋買賣所作出的真實(shí)意思表示，應(yīng)具有買賣合同的效力。根據(jù)司法實(shí)踐中認(rèn)購書訂立的實(shí)際情況和合同法理論，筆者認(rèn)為，認(rèn)購書作為出賣人與買受人約定為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。其次，商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問題可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。但對商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。為此，結(jié)合審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也是符合國際立法趨勢和我國當(dāng)前社會發(fā)展需要的。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的交鑰匙。 風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。認(rèn)為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房，賺取差價(jià)利益，但包銷人在包銷期滿后購買未出售的房屋。為便于包銷糾紛的及時(shí)解決，《解釋》第22條同時(shí)對因包銷引發(fā)的訴訟主體問題也作了明確規(guī)定。該說明將樓花按揭定義為樓宇預(yù)售合同中的買方支付部分購樓款后，將其依合同取得的對樓宇的期待權(quán)讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔(dān)保，也稱按揭貸款。《中國物權(quán)法草案建議稿》也作了相同規(guī)定。二者都是通過權(quán)利的轉(zhuǎn)移而對債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。因?yàn)?，結(jié)合實(shí)際情況，在買受人沒有能力支付購房款，或者因商品房買賣合同無效、撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時(shí)，如果不允許當(dāng)事人解除合同，對買受人或者貸款銀行都是極為不利的。理由：根據(jù)訴訟法理論，主張由于訴訟結(jié)果而使自己權(quán)利受到損害的案外人，也可以獨(dú)立請求權(quán)第三人身份參與訴訟。如銀行單獨(dú)就擔(dān)保貸款合同起訴的，人民法院根據(jù)具體情況予以訴的合并，可以將擔(dān)保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理。如出賣人為擔(dān)保貸款合同提供保證，銀行同時(shí)起訴出賣人的，出賣人應(yīng)為共同被告，銀行也可直接提起訴訟，要求出賣人承擔(dān)保證責(zé)任?！ ≠I受人與銀行因擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛時(shí)，因擔(dān)保貸款合同是買受人以現(xiàn)房或?qū)韺ζ诜咳〉孟碛械囊环N期待權(quán)作為抵押物，所以，在買受人未按貸款合同約定償還貸款時(shí)，銀行就可對現(xiàn)房行使優(yōu)先受償權(quán)，或通過行使類似債權(quán)人代位權(quán)的方法請求處分買受人在預(yù)售合同中享有的房屋期待權(quán)，以獲得優(yōu)先受償。法國民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權(quán)。三個合同關(guān)系是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。目前，商品房擔(dān)保貸款已成為我國房地產(chǎn)金融體系的重 要組成部分，而法律無明確規(guī)定，《解釋》在總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，用5個條款對人民法院審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的一些基本原則作出了相應(yīng)規(guī)定。2 債權(quán)質(zhì)押說。樓花按揭是以其在預(yù)售合同中的全部權(quán)益為抵押，而法律規(guī)定的抵押是以現(xiàn)存實(shí)物為抵押標(biāo)的的，因此稱為準(zhǔn)抵押。 九、商品房擔(dān)保貸款合同糾紛的處理 說到商品房擔(dān)保貸款合同，就必然會涉及到商品房按揭的問題。三是兩合行為說。但因內(nèi)地對商品房包銷尚無規(guī)定，因此，急需對包銷予以認(rèn)定。而從法理上講，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則是隨著標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。據(jù)此規(guī)定，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)一般自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第三，在我國，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在合同法第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。從文義上解釋，《消法》第四十九條
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