【正文】 10萬(wàn)㎡ 家居、實(shí)木家具、歐式家居 零售超市，較好的購(gòu)物環(huán)境，品牌化，一站式裝修和細(xì)分市場(chǎng)均有，面向追求品質(zhì)品牌和購(gòu)物環(huán)境的中高端客戶 百安居 6000 ㎡ 廚房、衛(wèi)浴、瓷磚、地板、油漆、燈具、五金、水電、基礎(chǔ)材料 紅星美凱龍 12萬(wàn)㎡ 家具、建材、餐飲、休閑于一體 建材市場(chǎng)高級(jí)形態(tài) 宜家 14萬(wàn)㎡（規(guī)劃） 服裝品牌零售、餐飲、大賣場(chǎng)、電器、影院以及各類休閑與運(yùn)動(dòng)服務(wù) 以零售為主的多業(yè)態(tài)組合，滿足一站式高品質(zhì)家裝購(gòu)物及延伸休閑需求，是專業(yè)市場(chǎng)的終極形態(tài) 專業(yè)市場(chǎng)能級(jí)、檔次逐步提升，隨著宜家落成，中低高檔將全面飽和 業(yè)態(tài)業(yè)種覆蓋裝修前后，建材、家居、軟裝材料，無(wú)市場(chǎng)空白點(diǎn) 專業(yè)市場(chǎng)飽和度高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，不推薦本案開(kāi)發(fā)此類物業(yè) 地產(chǎn)壹線 營(yíng)銷定位論證 —— 區(qū)域市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布比例分析 類別 所占 比例 家居市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)狀況分析 陶瓷 潔具 % 東鵬國(guó)際、華東建材城、佳潤(rùn)建陶、錫滬名品城、中儲(chǔ)裝飾市場(chǎng) 陶瓷潔具作為高利潤(rùn)產(chǎn)品同樣是各市場(chǎng)主力引進(jìn)業(yè)態(tài)，目前所占比重較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 月星家居廣場(chǎng)與本案僅一街之隔，總建面積約 10萬(wàn)㎡，屬于品牌家居購(gòu)物廣場(chǎng)。 好藝家國(guó)際家居廣場(chǎng)總建面積 30000㎡ ，約 300戶商家，是無(wú)錫地區(qū)中高檔次的家居裝飾品交易市場(chǎng)。 地產(chǎn)壹線 營(yíng)銷定位論證 —— 區(qū)域競(jìng)品分析 ?隸屬于無(wú)錫市崇安區(qū)廣益資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，緊鄰江海高架，隔錫滬路南北對(duì)望。 ? 功能規(guī)劃布局是： ? 1個(gè)商貿(mào)中心區(qū)：以龍頭公園為中心，沿河形成休閑購(gòu)物商貿(mào)街區(qū)。 地產(chǎn)壹線 項(xiàng)目現(xiàn)狀 —— 前期營(yíng)銷推廣 ?8月 27日，華東家藝中心包機(jī)直飛深圳，邀請(qǐng)客戶參觀考察深圳藝展中心。 地產(chǎn)壹線 項(xiàng)目現(xiàn)狀 —— 人流動(dòng)線 錫 滬 路 規(guī) 劃 路 車站 車站 車站 人流動(dòng)線 ? 人流動(dòng)線： ? 地塊北面人流主要從錫滬路轉(zhuǎn)南北向規(guī)劃路進(jìn)入 ? 地塊南面人流主要從東西向規(guī)劃路轉(zhuǎn)南北向規(guī)劃路進(jìn)入 ? 地塊東面及西面由于人流不臨道路，被建筑物阻隔無(wú)人流 人流動(dòng)線主要通過(guò)錫滬路和地塊中部規(guī)劃道路進(jìn)入。 3 2 1 4 5 本案所處 錫滬路片區(qū)目前已形成錫滬路建材一條街的商業(yè)氛圍，穩(wěn)居無(wú)錫裝飾建材第一街的龍頭地位。其中，整個(gè)新城的北部和南部均為大片的居住區(qū)，中間主要以商業(yè)和商務(wù)為主。 地產(chǎn)壹線 項(xiàng)目現(xiàn)狀 —— 周至交通 錫滬路 高架：江海東路 廣益路 廣南路 本案 上馬墩路 廣吉路 學(xué)前東路 城市快速干道 城市主干道 城市次干道 城市支路 規(guī)劃路 ?項(xiàng)目臨近錫滬路與江海高架交叉口，規(guī)劃中的地鐵二號(hào)和三號(hào)線，將穿越整個(gè)區(qū)域，地鐵交匯點(diǎn)位于離項(xiàng)目 5分鐘。 地產(chǎn)壹線 項(xiàng)目現(xiàn)狀 —— 前期營(yíng)銷推廣 ?6月 12日，項(xiàng)目售樓處公開(kāi) 華東家藝中心目前推廣動(dòng)作不多，以售樓處公開(kāi)、 《 非常 6+1》 海選等活動(dòng)營(yíng)銷為主，輔以戶外和報(bào)廣等媒體推廣。 ? 崇安新城范圍從江海東路 錫沙路 北新河 桐橋港到太湖大道，規(guī)劃占地面積約 。 ? 生活資料市場(chǎng)：主要沿廣益路、廣南路分布，以滿足日常消費(fèi)的購(gòu)物中心，大賣場(chǎng)為主。 錫滬路裝飾市場(chǎng)品牌檔次及市場(chǎng)形象一般，廣益名品城則相對(duì)屬于中高檔品牌消費(fèi)的場(chǎng)所。 地產(chǎn)壹線 營(yíng)銷定位論證 —— 區(qū)域競(jìng)品分析 ?月星家居廣場(chǎng)面積達(dá) 10萬(wàn)平方米，從Ａ－Ｆ共分為６區(qū)，品種齊全。 ?據(jù)悉，近期俱崇安將會(huì)全面結(jié)束一期招商，目前正在籌備 10月下旬的開(kāi)業(yè)。 門業(yè) % 錫滬裝飾市場(chǎng)、好藝家 市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有此類產(chǎn)品整體的檔次不高 .此類產(chǎn)品需要較大的展示空間對(duì)租金總價(jià)存在較多考慮。相對(duì)于傳統(tǒng) “ 硬裝修 ” 的室內(nèi)裝飾形式。其余的為一些零散的分布在各大商場(chǎng)里面，目前無(wú)錫客戶購(gòu)買軟裝飾品主要是在新區(qū)的百安居，以及各大商場(chǎng)的零散鋪位，且品種較少。 地產(chǎn)壹線 營(yíng)銷定位論證 —— 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?總建 15萬(wàn)方，整體規(guī)模較大，在項(xiàng)目自身規(guī)劃的綜合性和成熟度方面具備一定優(yōu)勢(shì)。 ?錫滬路現(xiàn)有家裝市場(chǎng)多以政府與相關(guān)單位合資打造為主，產(chǎn)權(quán)式商鋪較為稀缺，項(xiàng)目直接銷售將引起投資市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的關(guān)注。 ?風(fēng)險(xiǎn)性 簡(jiǎn)單的以建材城入市面臨巨大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力 ,缺少亮點(diǎn) ,難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 . 新興行業(yè)，無(wú)論是客戶還是投資經(jīng)營(yíng)者都需要一定時(shí)間來(lái)接受專業(yè)軟裝市場(chǎng)，主營(yíng)差異化業(yè)態(tài)難以填補(bǔ)完全部體量 。 ?為了保障項(xiàng)目今后運(yùn)營(yíng)成功，采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。 ?從招商品牌和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面，本案均優(yōu)于區(qū)域競(jìng)品，本案 1F商鋪 5萬(wàn)元的均價(jià)有良好的價(jià)格支撐。 本案在招商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)等方面均高于區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目，同時(shí)軟裝市場(chǎng)在無(wú)錫發(fā)展?jié)摿薮?，因此本案在銷售價(jià)格上應(yīng)略高于區(qū)域競(jìng)品， 1F商鋪 5萬(wàn)的均價(jià)有良好的價(jià)格支撐，因此，項(xiàng)目整體價(jià)格定位較合理。同時(shí)，錫滬路作為無(wú)錫傳統(tǒng)的建材家裝市場(chǎng)聚集地 ,有著較高的知譽(yù)度，區(qū)域?qū)I(yè)商業(yè)氛圍相當(dāng)成熟，有利于項(xiàng)目的推廣與快速打開(kāi)市場(chǎng)。 地產(chǎn)壹線 PART .03 銷售價(jià)值論證 地產(chǎn)壹線 銷售價(jià)值論證 —— 區(qū)域競(jìng)品租金反推法 比較內(nèi)容 權(quán)重 月星家居 嘉飾茂 錫滬裝飾 廣益名品城 （指標(biāo)） 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 商業(yè)繁華度 20% 1 1 1 1 人流量 20% 1 1 1 1 規(guī)劃、主題 25% 交通條件 15% 1 1 1 1 規(guī)模 15% 1 8 得房率 5% 合計(jì) 100% 商業(yè)部分售價(jià)測(cè)算方法：采用對(duì)市場(chǎng)中的商業(yè)項(xiàng)目租金和售價(jià)進(jìn)行采樣，并通過(guò)租金還原法和市場(chǎng)比較法，綜合評(píng)估推算出項(xiàng)目的商鋪售價(jià)。 無(wú)錫市場(chǎng)上規(guī)模性的專業(yè)軟裝市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，本案目前的定位既借助了錫滬路現(xiàn)有的成熟的家裝市場(chǎng)商業(yè)氛圍，同時(shí)也有效地避免了硬裝市場(chǎng)扎堆帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 ?錫滬路家裝建材市場(chǎng)發(fā)展已久