不動(dòng)產(chǎn)登記-講解(完整版)
【正文】 關(guān)系或所有制關(guān)系在法律上的反映。 針對所有地產(chǎn)和房產(chǎn)的一種普遍性登記， （二）初始登記 設(shè)立土地權(quán)利和房屋權(quán)利而進(jìn)行的登記。 （ 2）因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 （ 3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。 ?土地初始登記 ?房屋所有權(quán)初始登記、房屋抵押權(quán)登記 ?國有建設(shè)用地使用權(quán) ?集體土地所有權(quán) ?集體建設(shè)用地使用權(quán) ?土地抵押權(quán) ?地役權(quán) （三）變更登記 ?土地 ?房屋： 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 —— 權(quán)利人改變 所有權(quán)變更 —— 名稱、地址、門牌號(hào)、面積大 小等變更。 第三種觀點(diǎn) ?產(chǎn)權(quán)是反映經(jīng)濟(jì)主體對財(cái)產(chǎn)的權(quán)力關(guān)系的概念。 三、物權(quán) （一）、物權(quán)的詞源 ? 從歷史上看，物權(quán)尤其是其中的所有權(quán)的觀念，早在二千多年前的羅馬法上，即已確認(rèn)所有權(quán)等諸多具體的物權(quán)形式，并已形成物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的理念。 ?本來平民告國王已經(jīng)是破天荒頭一遭，但審理案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用王權(quán)，侵犯原告人由憲法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，觸犯了 《 帝國憲法 》 第 79 條第 6 款；責(zé)成被告人威廉一世，在原址立即重建一座同樣大小的磨坊，并賠償原告人 150 元。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致 ；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。債權(quán)人不能請求交付原債的標(biāo)的物，只能請求原債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。 （ 2）物權(quán)對于一般人的優(yōu)先效力 即優(yōu)先購買權(quán)。 善意取得的條件 （ 1）須為 動(dòng)產(chǎn) ； （ 2） 無權(quán)處分 的轉(zhuǎn)讓人； （ 3）第三人須通過 交易 取得； （ 4）第三人須為 善意切支付了合理的價(jià)錢； （ 5）占有人占有的是委托物，脫離物（ 如遺失物、盜竊物則不適用 ） 善意取得制度 第一百零六條 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受 讓人。 ?業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 （ 3）共有 ? 按份共有： ? 共同共有：共有關(guān)系存續(xù)期間不得劃分分額 共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請求分割。 ?處分共有財(cái)產(chǎn)或作重大修繕的：應(yīng)當(dāng)經(jīng)占 份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意， 但共有人之間另有約定的除外。 （ 2）相鄰關(guān)系 —— 對所有權(quán)的限制 ?對土地、房屋所有權(quán)的限制 a、國家對形式土地所有權(quán)的上下范圍的界定。 ?業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。如共有人、承租人。 C 物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的 例外 ◆ “買賣不破租賃 ” ◆基于公益或政策的原由，法律規(guī)定某些物權(quán)不得享有優(yōu)先次序。 ? 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車 等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅， 未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 原始人：不容他人染指的機(jī)會(huì)。 ? 1896年頒布的 《 德國民法典 》 中，首次將“ 物權(quán) ” 作為民法典分則的獨(dú)
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