【正文】 設(shè)的支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于各項(xiàng)收入，起步區(qū)需要用銀行貸款來實(shí)現(xiàn)收支平衡。建設(shè)期貸款的還本付息則直接受貸款規(guī)模、貸款時(shí)間和利率的影響，間接受各種收入及建設(shè)進(jìn)度的影響二、企業(yè)進(jìn)入企業(yè)進(jìn)入是聯(lián)系起步區(qū)資金流入和流出的重要環(huán)節(jié)。在起步區(qū)建設(shè)到一定程度，年度支出將小于收入，此時(shí)用收支差額償還貸款，直到貸款余額為零為止。（詳見附錄三——《《溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究——模型計(jì)算》） 求解的基本思路模型是一個(gè)高度自相關(guān)的時(shí)序模型（即包含時(shí)間因素而且各參數(shù)相互影響），其方程的求解不可能得到通用的顯式表達(dá)式。其它情形下的計(jì)算結(jié)果，既是我們對(duì)各種敏感因素與風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)，同時(shí)也是我們就以上進(jìn)度安排，針對(duì)今后起步區(qū)建設(shè)與招商等方面可能出現(xiàn)的實(shí)際情況，提供的靈活機(jī)動(dòng)的決策參考。三、征地的不確定因素對(duì)于起步區(qū)，實(shí)際征地和建設(shè)范圍與規(guī)劃范圍往往是不完全吻合的?；A(chǔ)設(shè)施多以帶狀分布。(2) 定額指標(biāo)的選用① 定額選用《上海市市政工程估算指標(biāo)》② 費(fèi)用定額選用《浙江省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（1994）《浙江省建筑安裝工程費(fèi)用定額編制與使用》（1994）《浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》（1994）(3) 定額調(diào)整的依據(jù)《溫州市建設(shè)工程造價(jià)管理文件匯編》（4）（5）《浙江省建設(shè)工程造價(jià)管理文件匯編》四、測(cè)算難點(diǎn)(1) 圖紙資料不詳不全，如雨水管網(wǎng)規(guī)劃，污水管網(wǎng)規(guī)劃，污水提升泵站，消防站等；(2)老開發(fā)區(qū)無相關(guān)建設(shè)歷史資料；(3)定額代用；(4)相應(yīng)材料價(jià)格信息缺乏；(5)溫州地區(qū)建設(shè)條件的特殊性；(6)基礎(chǔ)設(shè)施投資許多方面的不確定性；五、問題處理(1) 集思廣益，多方理解體會(huì)甲方關(guān)于工程建設(shè)的獨(dú)特想法。因選用了該估算指標(biāo)，并做了相應(yīng)的工、料、機(jī)代換。具體測(cè)算表如下：表41 各專業(yè)直接費(fèi)比重測(cè)算表專業(yè)名稱公路給水管排水管合計(jì)直接費(fèi)(萬元)27260410855036220所占比重75%1%24%100%表42 公路建設(shè)中五種材料所占材料費(fèi)比重測(cè)算表 單位：元100米寬快速路70米寬快速路材料名稱估算單價(jià)千米消耗量費(fèi)用費(fèi)用比重千米消耗量費(fèi)用費(fèi)用比重水泥210662744%580344%成材55592082%49527492%黃砂636233196911%582030368811%碎石1232465760921%1075857404721%鋼材40668768322%37563517523%合計(jì)100%100%續(xù)表42 公路建設(shè)中五種材料所占材料費(fèi)比重測(cè)算表 單位：元50米寬主干路40米寬主干路材料名稱估算單價(jià)千米消耗量費(fèi)用費(fèi)用比重千米消耗量費(fèi)用費(fèi)用比重水泥210384280682048%360675726047%成材19204541%383%黃砂401520950312%359512%碎石712638024322%666922%鋼材16427778316%15817%合計(jì)15166100%14066100%續(xù)表42 公路建設(shè)中五種材料所占材料費(fèi)比重測(cè)算表 單位：元40米寬次干路32米寬次干路材料名稱估算單價(jià)千米消耗量費(fèi)用費(fèi)用比重千米消耗量費(fèi)用費(fèi)用比重水泥210252252962045%241550715047%成材37398313%15161481%黃砂298815591413%260813608513%碎石471925180622%449623990722%鋼材11218970616%11118801217%合計(jì)100%100%續(xù)表42 公路建設(shè)中五種材料所占材料費(fèi)比重測(cè)算表 單位：元材料名稱平均比重公路占項(xiàng)目比重材料實(shí)際比重水泥46%75%%成材2%75%%黃砂12%75%%碎石22%75%%鋼材19%75%%合計(jì)100%%表43 材料價(jià)格指數(shù)測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位預(yù)算價(jià)格信息價(jià)格價(jià)格比所占比重加權(quán)價(jià)格比1鋼材t%2水泥t%3鋸材m3%4砂m3%5碎石m3%6鑄鐵管%d50鑄鐵管td75鑄鐵管td100鑄鐵管td150鑄鐵管td200鑄鐵管t7鑄鐵管件t%8鋼筋混凝土管%φ800鋼筋混凝土管mφ1200鋼筋混凝土管mφ1400鋼筋混凝土管m綜合價(jià)格指數(shù) 100%③取費(fèi)取費(fèi)遵照 《浙江省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（1994）《浙江省建筑安裝工程費(fèi)用定額編制與使用》（1994）《浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》（1994）(5) 消防站、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公廁投資測(cè)算，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站共5座，造價(jià)為1,500,000元/座；公廁共15座，造價(jià)為300,000元/座；消防站1座，造價(jià)根據(jù)調(diào)查咨詢?yōu)?6,000,000元/座。下面為投資估算匯總表：表45 開發(fā)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資匯總表 單位：元序號(hào)工程項(xiàng)目名稱單位數(shù)量投資費(fèi)用1征地畝11244899,520,000 2三通一平畝11244157,810,070 3水廠座11,770,000 4給水管網(wǎng)千米7,839,397 5污水提升泵站座1224,000,000 6污水管網(wǎng)千米102,569,404 7雨水管網(wǎng)千米39,587,186 8城市綠地及公園公頃120127,630,000 9公用建筑工程平方米168000414,000,000 10消防站、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站座18,000,000 11供電貼費(fèi)1,535,177 12道路工程包括路燈工程 千米647,819,259合計(jì)：2,442,080,493其中：征地投資為899,520,000元；基礎(chǔ)設(shè)施投資為1,000,930,494元；城市綠地與公用建筑投資為541,630,000元。(4) 大量參考兄弟開發(fā)區(qū)做法，學(xué)習(xí)他們建設(shè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橹挥写_定了開工時(shí)間，工期，才能算出每年工程完成量，進(jìn)而測(cè)算出投資的時(shí)間序列。同時(shí)征地進(jìn)度通過對(duì)建設(shè)進(jìn)度的直接影響，這也會(huì)對(duì)資金平衡造成很大間接影響。這時(shí)，需要政府一個(gè)個(gè)去談判，這樣就會(huì)造成突破一塊，征收一塊。當(dāng)然，分步征地也有其固有的弊端。2002年征收余下的3944畝。同時(shí)由于道路管線呈線形分布，投資是均勻的。 城市綠地與公用建筑投資時(shí)間序列測(cè)算一、城市綠地投資時(shí)間綜述城市綠地并不是生活生產(chǎn)所必需的，且又投資數(shù)額巨大，本應(yīng)投資時(shí)間靠后，但是又考慮到它代表著起步區(qū)的形象和檔次，特別是在起步區(qū)建設(shè)初期，投資環(huán)境和引進(jìn)資金有很大的關(guān)系。考慮到有一個(gè)由醫(yī)院方投全資的保健醫(yī)院先建，所以由政府投資一半的大醫(yī)院的建設(shè)并不緊迫。二、企業(yè)的產(chǎn)業(yè)選擇全國(guó)各地的開發(fā)區(qū)建成后的模式多為專業(yè)區(qū)，其中大部分為工業(yè)加工區(qū)；也有專門建成三產(chǎn)的專業(yè)區(qū)，比如上海浦東的虹橋區(qū)為金融服務(wù)業(yè)專業(yè)區(qū)。樣本企業(yè)涉及溫州市各主要產(chǎn)業(yè)，包括制鞋、制革、服裝、閥門、汽摩配、制藥、打火機(jī)、眼鏡、高低壓電器等；企業(yè)規(guī)?？刂圃谀戤a(chǎn)值1000萬元至10000萬元之間。調(diào)研結(jié)論見下節(jié)。(4) 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，宏觀經(jīng)濟(jì)處于好、一般和差三個(gè)不同水平時(shí)，企業(yè)進(jìn)入開發(fā)區(qū)的積極性有很大的不同；(5) 企業(yè)的規(guī)模；(6) 企業(yè)現(xiàn)所在地政府的傾向。如果濱海起步區(qū)的稅收政策按照老區(qū)的辦法，則稅負(fù)將對(duì)企業(yè)入駐新區(qū)不構(gòu)成制約因素。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)分類，年產(chǎn)值在5000萬元以下的為小規(guī)模企業(yè)；年產(chǎn)值在5000萬元至5億元之間的為中等規(guī)模企業(yè)；年產(chǎn)值在5億至50億之間的為大型企業(yè)；年產(chǎn)值超過50億的為特大型企業(yè)。六、企業(yè)所在地政府的傾向由于市區(qū)土地非常稀缺，溫州市政府積極鼓勵(lì)企業(yè)搬出，所以甌海區(qū)、鹿城區(qū)和龍灣區(qū)的企業(yè)對(duì)原所在地的留戀程度低，政府也不會(huì)出臺(tái)有關(guān)措施留住企業(yè)。(2) 企業(yè)在起步區(qū)的建設(shè)模式。 企業(yè)進(jìn)入開發(fā)區(qū)的占地面積、時(shí)間預(yù)測(cè)：為了對(duì)企業(yè)進(jìn)入開發(fā)區(qū)的時(shí)間和數(shù)量做出預(yù)測(cè)，需要做出一系列的假定。假定三：各類用地的比例遵照控制性詳規(guī)起步區(qū)的控制性詳規(guī)對(duì)各類土地——工業(yè)用地、三產(chǎn)用地（包括住宅用地）的面積，有詳細(xì)規(guī)定，我們的預(yù)測(cè)中各類產(chǎn)業(yè)占用土地的比率依照詳規(guī)執(zhí)行（詳見“圖55 可轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成”）。因此，可以假定進(jìn)入起步區(qū)的企業(yè)（除服裝、制藥行業(yè)外）的占地面積比例等于預(yù)登記企業(yè)的要地面積比例假定七：服裝行業(yè)占地2000畝根據(jù)市政府的規(guī)劃，起步區(qū)內(nèi)將設(shè)立面積達(dá)3000畝的服裝城，集中溫州地區(qū)服裝企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)。 預(yù)測(cè)，約合6268畝。然后根據(jù)企業(yè)調(diào)研企業(yè)登記需要土地?cái)?shù)量的大小，選定7個(gè)土地面積需求較大而稅收較高的行業(yè)，其它行業(yè)統(tǒng)一設(shè)為“其它制造業(yè)”。）關(guān)于各行業(yè)占地面積逐漸增加的進(jìn)度，我們認(rèn)為：開發(fā)區(qū)前五年(2000年至2005年)建成一定的規(guī)模，工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐達(dá)80%左右；第一年(2001年及以前)工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐比例為30%左右。由于三產(chǎn)涉及的行業(yè)較多，而且并非企業(yè)調(diào)研的重點(diǎn)，我們根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)對(duì)三產(chǎn)入駐時(shí)間表進(jìn)行預(yù)測(cè)。剩余未轉(zhuǎn)讓土地保持未轉(zhuǎn)讓狀態(tài)。其四，由于濱海新區(qū)的開發(fā)前景十分誘人，對(duì)企業(yè)吸引力相當(dāng)大。我們假定這些行業(yè)恰好瓜分了起步區(qū)工業(yè)用地。起步區(qū)中“控制性用地1”及“控制性用地2”共540畝，在詳規(guī)中，它們除了作為工業(yè)用地外，還有其它用途。假定八：制藥行業(yè)占地300畝從對(duì)溫州瑞邦制藥廠的企業(yè)調(diào)研中了解到，出于溫州市整體規(guī)劃的需要，市政府有統(tǒng)一規(guī)劃，瑞邦制藥廠、溫州第一藥廠和第三藥廠都要進(jìn)入濱海新區(qū)。因此，我們假定工業(yè)企業(yè)進(jìn)入將集中于前5年；前10年內(nèi)進(jìn)入的企業(yè)將會(huì)達(dá)到起步區(qū)所能夠容納企業(yè)的數(shù)量，可出讓工業(yè)用地面積全部出讓。假定一：建設(shè)期十年起步區(qū)的建設(shè)期為十年。這個(gè)結(jié)果應(yīng)當(dāng)有一定的代表性，表明企業(yè)進(jìn)入意愿較強(qiáng)，并且有在濱海新區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的愿望。由于起步區(qū)地價(jià)有較強(qiáng)吸引力，瑞安市政府正在考慮出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策留住優(yōu)秀企業(yè)。這類企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的意愿最強(qiáng)烈，其原因有如下幾點(diǎn)：其一，中等規(guī)模的企業(yè)有一定的資金積累，有實(shí)力進(jìn)入起步區(qū)。少數(shù)企業(yè)明確表示政府應(yīng)當(dāng)花大力氣搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此價(jià)格對(duì)溫州的企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，絕大部分企業(yè)不把土地價(jià)格做為制約因素考慮。溫州市土地資源缺乏，可利用土地較少。其中問卷調(diào)查包括問卷和調(diào)查表，問卷所列問題著重于定性、了解企業(yè)意愿、外部環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響、企業(yè)對(duì)外部環(huán)境的敏感性等問題；調(diào)查表所列項(xiàng)目著重于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、盈利能力、融資能力的調(diào)查。這是因?yàn)椋菏紫?，溫州目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，主要行業(yè)都是制造加工業(yè)，許多行業(yè)在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際范圍內(nèi)已經(jīng)具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。在建設(shè)期間，公用建筑在每年的投資均勻分布。所以我們建議2001－2005年投資80%，每年16％；后4年投資20％，每年5％。(2) 三通一平考慮到實(shí)際情況，我們認(rèn)為2000年的征地較多，且大多集中在下半年，所以三通一平的費(fèi)用應(yīng)平均分?jǐn)傇?000和2001兩年；2002年征地較少，三通一平應(yīng)當(dāng)年完成。 三 征地的支出進(jìn)度征地的支出進(jìn)度可用下列圖表說明表46 征地投資時(shí)間分布表征地時(shí)間2000年2002年合計(jì)征地?cái)?shù)量(畝)7,300 3,944 11,244 征地價(jià)格(元/畝)80,000 80,000 征地費(fèi)(元)584,000,000 315,520,000 899,520,000 基礎(chǔ)設(shè)施投資時(shí)間序列測(cè)算一、基礎(chǔ)設(shè)施投資時(shí)間綜述基礎(chǔ)設(shè)施點(diǎn)多線長(zhǎng)，系統(tǒng)性強(qiáng)，往往有序的組織在一起，如在道路的下面埋設(shè)各種管線，就需要道路、供水、排水、通訊、電力等等專業(yè)的配合。同時(shí)農(nóng)民談判能力不斷增強(qiáng)，征地價(jià)格不斷增長(zhǎng)也是分步征地的不利因素。如果出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)或危機(jī)，損失極大。在實(shí)際操作中，人們更傾向于分步征地。在征地范圍內(nèi)，有不同的地塊，而不同的地塊其投資量也有所不同，所以確定各地塊的建設(shè)順序是確定投資量的前提。二、編制依據(jù)(1)《全國(guó)市政工程施工工期定額》(2)《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》(3)中國(guó)石化總公司第四建設(shè)公司專家咨詢資料(4) 溫州來往資料(5) 兄弟開發(fā)區(qū)建設(shè)統(tǒng)計(jì)資料，主要包括天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)統(tǒng)計(jì)資料