【正文】 等，企業(yè)所在地政府的傾斜政策有限，而起步區(qū)會(huì)有一系列的優(yōu)惠政策，這是一個(gè)很強(qiáng)的吸收力。大部分企業(yè)對(duì)新區(qū)規(guī)劃一般了解，還有超過(guò)三分之一的企業(yè)略知一二或一無(wú)所知。(4) 調(diào)查問卷涉及了企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)后，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的好處。根據(jù)對(duì)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門的采訪得知：開發(fā)區(qū)現(xiàn)已征地1300畝，第二次征地規(guī)模6000畝，預(yù)計(jì)在2000年底完成，剩余土地3944畝2002年。預(yù)登記企業(yè)中，大部分為制造業(yè)企業(yè)，而且行業(yè)組成比較齊全，包括服裝、制革、制鞋、家具、造紙、化工、五金、建材、專用機(jī)械及設(shè)備、電器、電子、儀器儀表、閥門、不銹鋼、汽車及摩托車配件、眼鏡及其他類等。但是，由于受到經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及其它諸多因素的限制，估計(jì)起步區(qū)內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)仍然與溫州市總體情況相仿，是從屬于區(qū)內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)的。其中制革及化工業(yè)企業(yè)起步區(qū)禁止進(jìn)入，包括制革、印刷、染料和農(nóng)藥行業(yè)，我們預(yù)測(cè)時(shí)排除這些行業(yè)。由此，我們得到在起步區(qū)除服裝和制藥企業(yè)外的2000畝土地可以按比例劃分給這八個(gè)行業(yè)。二、房地產(chǎn)及其它服務(wù)業(yè)根據(jù)控制性詳規(guī)，起步區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)共占地1008畝；其它服務(wù)業(yè)共占地944畝。主要內(nèi)容如下： 收入測(cè)算綜述 土地轉(zhuǎn)讓收入 土地出讓價(jià)格 土地出讓進(jìn)度 土地出讓收入 配套費(fèi)收入 配套費(fèi)政策 配套費(fèi)收入 稅收收入 稅收收入計(jì)算思路 行業(yè)產(chǎn)出率 門檻產(chǎn)出率 制造業(yè)企業(yè)稅收收入 房地產(chǎn)及第三產(chǎn)業(yè)稅收收入 收入測(cè)算綜述起步區(qū)的收入主要由四部分構(gòu)成：土地出讓金、配套費(fèi)、企業(yè)進(jìn)入后起步區(qū)的稅金收入和老開發(fā)區(qū)補(bǔ)貼。表52 年份土地出讓面積（畝）年度出讓占可出讓比例歷年累計(jì)出讓面積（畝）累計(jì)出讓比例土地總面積（畝） 7,665 可出讓土地面積比例57%可出讓土地面積合計(jì) 4,369 100%其中：歷年出讓情況第一年 631 14% 631 14%第二年 677 15% 1,309 30%第三年 775 18% 2,084 48%第四年 691 16% 2,775 64%第五年 143 3% 2,917 67%第六年 472 11% 3,389 78%第七年 592 14% 3,981 91%第八年 283 6% 4,263 98% 已出讓合計(jì) 4,263 98% 4,263 98%關(guān)于剩余的20%的土地出讓問題，由于預(yù)測(cè)的局限性——時(shí)間越長(zhǎng)準(zhǔn)確性越差，我們簡(jiǎn)單地假定最后五年剩余土地以平均速度出讓，每年總面積的4%（10個(gè)行業(yè)占地總面積的8%）。在預(yù)登記企業(yè)的土地需求中，這些行業(yè)要地總額為2000畝。這是因?yàn)槠鸩絽^(qū)的工業(yè)用地比例較低，為了滿足企業(yè)進(jìn)入的意愿及起步區(qū)的產(chǎn)值考慮，我們認(rèn)為應(yīng)該作為工業(yè)區(qū)?？紤]到不確定性因素，我們?cè)O(shè)定制藥行業(yè)在起步區(qū)占地300畝。這個(gè)假定的含義在于排除了土地多次轉(zhuǎn)手，不能按正常進(jìn)度產(chǎn)生稅收收入的可能性。為計(jì)算簡(jiǎn)便起見，我們將2001年定義為“第一年”，即忽略2000年進(jìn)入的企業(yè)。(3) 調(diào)查問卷涉及了產(chǎn)業(yè)協(xié)作效應(yīng)。分析結(jié)果如下：(1) 調(diào)查問卷涉及了企業(yè)對(duì)濱海新區(qū)的了解程度。這些企業(yè)都已完成了資本的原始積累階段，正在向現(xiàn)代企業(yè)過(guò)渡。按照目前12萬(wàn)元/畝的土地價(jià)格，企業(yè)入駐新區(qū)的愿望很強(qiáng)，估計(jì)企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)將十分踴躍。二、稅收政策企業(yè)對(duì)稅收政策的優(yōu)惠程度相當(dāng)敏感，絕大多數(shù)企業(yè)把它列為影響其進(jìn)入開發(fā)區(qū)的第一要素。溫州經(jīng)濟(jì)的主要力量——民營(yíng)企業(yè)在建設(shè)初期，往往由于資金制約、沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等原因，征地較少。問卷的被調(diào)查者基本上都是企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人(2) 對(duì)調(diào)查問卷、調(diào)查表的內(nèi)容和反饋信息進(jìn)行初步的分析，修正問卷的內(nèi)容，為重點(diǎn)訪談做準(zhǔn)備。由此，我們將企業(yè)調(diào)研的范圍選定在溫州地區(qū)的制造業(yè)企業(yè)，兼顧少量服務(wù)業(yè)企業(yè)。主要內(nèi)容如下： 企業(yè)調(diào)研概述 濱海新區(qū)的特征與目標(biāo)企業(yè) 企業(yè)調(diào)研方法與步驟 影響企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的因素分析 影響企業(yè)進(jìn)入的因素概述 影響企業(yè)進(jìn)入的因素分析 調(diào)查問卷所反映出的其它問題 企業(yè)進(jìn)入開發(fā)區(qū)的數(shù)量、時(shí)間預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)所需的假定 預(yù)測(cè) 企業(yè)調(diào)研概述 濱海新區(qū)的特征與目標(biāo)企業(yè)企業(yè)組在比較分析全國(guó)各地開發(fā)區(qū)的有關(guān)資料后認(rèn)為，從吸引企業(yè)的角度，濱海新區(qū)具有以下特征：一、建區(qū)的出發(fā)點(diǎn)：以吸引本地企業(yè)為主二十世紀(jì)八十年代，全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遍地開花，僅國(guó)家級(jí)的開發(fā)區(qū)就有十幾個(gè)（不包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）。為了分散投資，我們?cè)诒ＷC開發(fā)區(qū)基本需要的前提下，盡量把投資安排在基礎(chǔ)設(shè)施和征地投資少的后5年。因5年內(nèi)起步區(qū)基本成型，公廁，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站伴隨企業(yè)進(jìn)入同時(shí)又超前于企業(yè)。因此，我們?cè)诔浞挚紤]了建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、規(guī)律性以及考慮各專業(yè)的重要程度后，認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集中在2005年底以前的5年。二、起步區(qū)征地狀況對(duì)于起步區(qū)征地問題，我們對(duì)幾個(gè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行了訪談，每個(gè)人的說(shuō)法不一。邊征地，邊建設(shè)，邊調(diào)整?？陀^原因有：法規(guī)限制：土地一次征收數(shù)量有額度限制，必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審批。(5) 甲方最大年投資量不確定。我們和甲方幾個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了訪談，根據(jù)訪談紀(jì)要與錄音，我們得到了一些信息，但是，每個(gè)被訪談人的說(shuō)法又不盡相同，我們只能從中得到一些規(guī)律性的東西。考慮投資盡量分散是考慮到政府的最大年貸款能力與盡量減少貸款利息。城市綠地呈平面分布，建設(shè)時(shí)間更加靈活。① 估算指標(biāo)的使用對(duì)于估算指標(biāo)中有的條目，我們直接套用，對(duì)于估算指標(biāo)中沒有的條目，我們利用插值法調(diào)整后使用。得到詳細(xì)確切資料時(shí)，及時(shí)調(diào)整、補(bǔ)充。由于設(shè)施呈網(wǎng)絡(luò)形態(tài)，且又多埋于地下，致使基礎(chǔ)設(shè)施的一次性投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)。對(duì)于這些調(diào)整，我們?cè)谧髂Ｐ蜁r(shí)只是對(duì)征地時(shí)間和進(jìn)度加以考慮。實(shí)際測(cè)算見附錄一——《投資估算書》。隨后，針對(duì)在10年左右取得資金平衡的目標(biāo)，通過(guò)不斷調(diào)整這些參數(shù)——主要是投資進(jìn)度安排，得出最具可能性的結(jié)果，我們稱之為“基準(zhǔn)模型”。， (4)即 資金流出 = 征地面積 征地價(jià)格 + 建設(shè)投資 + 利率 貸款余額其中：t ：年份，t = 1，2,1，2，3…N，第N年為需要貸款的最后一年；Dt ：第t年資金流出，即各項(xiàng)支出之和；At ：第t年征地面積；Pt ：第t年征地價(jià)格；St ：第t年開發(fā)建設(shè)投資金額；Rt ：第t年貸款利率；Ct ：第t年貸款金額，為截止第t年累計(jì)貸款余額。銀行貸款的規(guī)模主要受到建設(shè)投資的進(jìn)度影響，收入的盡快產(chǎn)生則有助于減小貸款的規(guī)模。在此，平衡有兩重含義：首先，起步區(qū)財(cái)政歷年的資金流入和流出應(yīng)當(dāng)相等；其次，在一定的時(shí)期內(nèi)，起步區(qū)財(cái)政必須能夠清償銀行的貸款。一個(gè)顯著的現(xiàn)象是企業(yè)非常重視內(nèi)部培養(yǎng)的人才，而對(duì)外部引進(jìn)人才接受能力比較低，不易吸引高級(jí)人才。這將使起步區(qū)乃至濱海新區(qū)的建設(shè)水平具有高起點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)。由于現(xiàn)溫州市區(qū)土地資源十分緊缺，已沒有空地供企業(yè)發(fā)展，濱海新區(qū)的開發(fā)無(wú)疑將受到企業(yè)的積極響應(yīng)。這一獨(dú)特優(yōu)勢(shì)構(gòu)成了起步區(qū)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。企業(yè)組對(duì)溫州市和鄰近的樂清、瑞安市61家典型企業(yè)進(jìn)行了訪談或問卷調(diào)查。起步區(qū)是整個(gè)濱海新區(qū)建設(shè)的試驗(yàn)田，它的建設(shè)和規(guī)劃難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于濱海新區(qū)后期的建設(shè)，它的成功可以為遠(yuǎn)期建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，提供一塊好的模板。它緊鄰溫州機(jī)場(chǎng)和溫甬臺(tái)高速公路，交通便利；背靠大羅山，風(fēng)景優(yōu)美；地勢(shì)平坦，多為灘涂，便于建設(shè)發(fā)展。溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究 課題組2000年8月27日目 錄前言研究結(jié)論摘要1第一章 項(xiàng)目的背景5第二章 起步區(qū)建設(shè)的有利和不利條件10第三章 測(cè)算模型14第四章 投資測(cè)算21第五章 企業(yè)進(jìn)入的估算38第六章 收入測(cè)算54第七章 模型計(jì)算與敏感性分析64附錄一： 投資估算書附錄二： 道路工程投資估算書附錄三： 模型計(jì)算注：附錄一、二另行裝訂成冊(cè)前言 溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究是由溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)委托項(xiàng)目課題組歷經(jīng)三個(gè)多月的詳細(xì)調(diào)研和系統(tǒng)分析完成的。濱海新區(qū)東臨東海、西接溫州城區(qū)、南連瑞安、北靠樂清，位于規(guī)劃中現(xiàn)代化新溫州的中心部位。(3) 濱海新區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵點(diǎn)濱海新區(qū)建設(shè)是一個(gè)宏偉的長(zhǎng)期規(guī)劃，其可行性研究、設(shè)計(jì)、征地、招標(biāo)、建設(shè)都需要一個(gè)從零開始、不斷探索的過(guò)程。 研究資料的搜集在為期兩周的溫州現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研中，投資組先后對(duì)開發(fā)區(qū)國(guó)土規(guī)劃建設(shè)局、建設(shè)辦公室、溫州市建委定額站、溫州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃院、溫州市建筑設(shè)計(jì)院、溫州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院等單位進(jìn)行了訪談，并組織了開發(fā)區(qū)管委會(huì)跨部門的投資估算會(huì)議，基本上掌握了濱海新區(qū)的建設(shè)規(guī)劃和現(xiàn)狀，搜集了大量投資估算必需的定額、工程量方面的數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展總水平居浙江省首位。隨著企業(yè)的發(fā)展，土地資源的限制與企業(yè)發(fā)展的矛盾逐漸加劇。三、建設(shè)老開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)起步區(qū)建設(shè)的主管部門為溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，在9年的開發(fā)區(qū)建設(shè)中已經(jīng)積累了大量的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。三、高級(jí)人才和信息的匱乏溫州高等院校和科研機(jī)構(gòu)較少，缺乏傳統(tǒng)的文化氛圍，兼之城市化程度偏低，難以吸引和留住人才。使建設(shè)部門能夠根據(jù)實(shí)際情況安排投資、籌資和還款計(jì)劃。其中，收入主要由老開發(fā)區(qū)補(bǔ)貼\土地出讓金、配套費(fèi)和稅收收入組成，由企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的進(jìn)度和產(chǎn)出能力決定。 資金流出方程濱海新區(qū)的資金流出主要分為三部分：征地支出，基建投資（土地開發(fā)投資、公共設(shè)施投資），貸款利息支付。最初賦予方程的參數(shù)絕大部分來(lái)源于我們的調(diào)研和分析，少量參數(shù)來(lái)自于合理的經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。對(duì)于建設(shè)貸款利息，由于它主要和資金平衡時(shí)的投資收入差額有關(guān)，所以，將放在資金平衡表中測(cè)算；本節(jié)主要進(jìn)行基本建設(shè)投資的測(cè)算，按照投資性質(zhì)、重要性和投資時(shí)間的不同，基本建設(shè)投資分成征地投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和公用建筑投資三部分。上面這些因素都會(huì)造成實(shí)際征地和建設(shè)范圍與規(guī)劃范圍的不完全吻合，許多開發(fā)區(qū)起步區(qū)的建設(shè)都是如此。每一時(shí)期的建設(shè)，都不能分別形成一個(gè)個(gè)獨(dú)立存在的工程，而必須與已有的設(shè)施銜接起來(lái)，縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，覆蓋于整個(gè)城市區(qū)域。(5) 對(duì)于缺乏的數(shù)據(jù)我們進(jìn)行了估量。由于機(jī)械費(fèi)變化不大，所以未作調(diào)整對(duì)于材料價(jià)格的調(diào)整。公用建筑呈點(diǎn)狀分布，它們的建設(shè)一般和基礎(chǔ)設(shè)施的關(guān)系不是很密切，所以建設(shè)特點(diǎn)是工期穩(wěn)定，時(shí)間靈活。保證基本需要是指前期工程既要保證后面工程建設(shè)的需要，又要優(yōu)先考慮保證進(jìn)駐企業(yè)的基本建設(shè)和基本生活需要。(6) 企業(yè)組、收入組情況三、測(cè)算難點(diǎn)(1) 征地時(shí)間及力度不確定。而此順序是不確定的。這其中有客觀原因，也有主觀原因。特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不太好的形勢(shì)下，政府更應(yīng)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。關(guān)于分步征地的優(yōu)點(diǎn)和弊端，需要政府部門根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮具體操作。如果不能統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一施工，則有會(huì)造成人力物力的極大浪費(fèi)。(3) 污水提升泵站，公廁，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，消防站污水提升泵站是伴隨著污水管線建設(shè)的，所以投資也平均分?jǐn)傇趦赡陜?nèi)。二、公用建筑投資時(shí)間綜述公用建筑建設(shè)的特點(diǎn)是：投資數(shù)額巨大，工期固定，建設(shè)時(shí)間受客觀條件限制少。下頁(yè)為溫州項(xiàng)目投資時(shí)間分布表：表48 溫州項(xiàng)目投資時(shí)間分布圖單位:元投資項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年合計(jì)征地投資584,000,000 315,520,000 899,520,000 三通一平51,227,922 51,227,922 55,354,226 157,810,070 道路323,909,630 323,909,630 647,819,259 水廠及φ300以上管線1,770,000 1,770,000 供水管道3,919,698 3,919,698 7,839,397 雨水管道19,793,593 19,793,593 39,587,185 污水管道51,284,702 51,284,702 102,569,404 污水提升泵站12,000,000 12,000,000 24,000,000 供電貼153,518 153,518 153,518 153,518 153,518 153,518 153,518 153,518 153,518 153,518 1,535,177 公共廁所900,000 900,000 900,000 900,000 900,000 4,500,000 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站1,500,000 1,500,000 1,500,000 1,500,000 1,500,000 7,500,000 消防站6,000,