【正文】 我們假定前5年轉(zhuǎn)讓給其它三產(chǎn)的土地面積占總轉(zhuǎn)讓面積的50%；前5年轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)業(yè)的土地面積為其總占地面積的30%。這種估計的依據(jù)在于：其一，根據(jù)老開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，前五年(1992年至1996年)進(jìn)駐企業(yè)占地面積占可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例為67%(詳見下表“表52 開發(fā)區(qū)老區(qū)土地出讓歷年比例”)；其二，根據(jù)企業(yè)組調(diào)研的基本結(jié)論——溫州地區(qū)企業(yè)急需用地（預(yù)登記企業(yè)中，87%的企業(yè)要求在2001年7月之前進(jìn)場）；其三，已經(jīng)明確列入規(guī)劃、近期入場的服裝城企業(yè)至少占地2000畝，占起步區(qū)可用土地面積的32%。上述8個行業(yè)加上服裝和制藥行業(yè)，共10個行業(yè)。其中工業(yè)用地上限為4316畝，包括“一類工業(yè)用地”、“控制性用地1”及“控制性用地2”；三產(chǎn)（不包括房地產(chǎn)/住宅用地）用地面積共944畝；房地產(chǎn)業(yè)用地共1008畝。據(jù)溫州市服裝商會1999年底至2000年初對會員企業(yè)兩次問卷統(tǒng)計，74家企業(yè)總共申報要地2724畝，超出了規(guī)劃面積3000畝中可轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)的土地面積（約2000畝，其它為道路和公共設(shè)施面積）。假定四：工業(yè)企業(yè)進(jìn)入集中于前5年，前10年全部進(jìn)入根據(jù)開發(fā)區(qū)以往的經(jīng)驗，前5年（19921996）進(jìn)入開發(fā)區(qū)的企業(yè)占地面積超過了可轉(zhuǎn)讓面積的65%，前8年企業(yè)基本全部進(jìn)入（詳見“表52開發(fā)區(qū)老區(qū)土地出讓歷年比例”）。所有假定均基于調(diào)研資料及對資料的分析，具有相對可靠性。幾乎所有企業(yè)都是“自己購地建設(shè)廠房和其它設(shè)施”，只有一家“租用廠房或其他設(shè)施”。瑞安市目前有安陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地價約25萬元/畝左右。由于溫州企業(yè)普遍偏小，此處所指的中等規(guī)模是指在溫州經(jīng)濟中規(guī)模處于中等，即年產(chǎn)值在1000萬元——10000萬元的企業(yè)。三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對企業(yè)進(jìn)入的影響根據(jù)我們對調(diào)查問卷及調(diào)查表的分析，大部分企業(yè)會在起步區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建成一半時進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。 影響企業(yè)進(jìn)入的因素分析一、土地價格根據(jù)溫州市政府的有關(guān)指示精神，濱海新區(qū)的土地價格上限為12萬元/畝。 影響企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的因素分析 影響企業(yè)進(jìn)入的因素概述企業(yè)調(diào)研顯示，目前制約溫州企業(yè)發(fā)展的最主要“瓶頸”因素是土地問題。圖51 調(diào)研樣本的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 （共61家）圖52 調(diào)研樣本的產(chǎn)值構(gòu)成 （共61家）圖53 調(diào)研樣本的地區(qū)構(gòu)成 （共61家）四、調(diào)研方式采用問卷調(diào)查與現(xiàn)場走訪相結(jié)合。我們通過對溫州經(jīng)濟的歷史發(fā)展沿革和現(xiàn)狀進(jìn)行分析后認(rèn)為，濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)選擇可以定位于以本地制造業(yè)企業(yè)和與之配套服務(wù)業(yè)為主。所以它和同樣不緊迫的博物館和科技文化展覽中心都從2007年開始建設(shè)，到2009年年底建完。同時，綠地建設(shè)所受限制少，與其它專業(yè)工程建設(shè)的關(guān)系不大，并且工期可隨意調(diào)節(jié)。所以把它們的投資平均分?jǐn)偱c兩年。這部分實際操作中比較靈活，既是對起步區(qū)的最終完善，又可成為與濱海新區(qū)遠(yuǎn)期建設(shè)的銜接。開發(fā)區(qū)建設(shè)的特點是：規(guī)模大，進(jìn)展快，系統(tǒng)性和整體性強，所以，征地進(jìn)度過慢，易成為建設(shè)進(jìn)展的瓶頸。主觀原因：降低投資風(fēng)險：起步區(qū)開發(fā)投資巨大，而征地要占總投資的三分之一左右，且每次征地都是一次性投入。征地分為一次性征地和分步征地。(4) 各地塊施工順序不確定。(5) 配合企業(yè)組、收入組研究工作，根據(jù)他們的需要進(jìn)行調(diào)整。 投資時間序列測算本節(jié)主要進(jìn)行投資時間序列測算，與投資估算相對應(yīng)，按照投資性質(zhì)、重要性和投資時間的不同，分成征地投資時間序列、基礎(chǔ)設(shè)施投資時間和公用建筑投資序列三部分分別測算。共計：18,000,000元(6) 供電貼費測算供電貼費指建設(shè)項目申請用電或增加用電容量時，應(yīng)向供電部門繳納，由供電部門統(tǒng)一規(guī)劃并負(fù)責(zé)建設(shè)的110千伏及以下各級電壓外部供電工程建設(shè)和改造費用總稱.計算方法是：工程設(shè)計用電容量貼費標(biāo)準(zhǔn)具體計算如下表：表44 供電貼費測算表序號用地性質(zhì)地塊面積（公頃）綜合用電指標(biāo)(VA/公頃)設(shè)計用電容量(VA)1行政辦公用地2600005文化娛樂用地3500006醫(yī)院用地2500007水域10022888公園20032449街頭綠地200450210防護(hù)用地2001211811生態(tài) 產(chǎn)業(yè)綠地200404019廣場用地20011620停車場用地20054022供燃?xì)庥玫?5001351523公共交通用地 85006919024貨運交通用地85004488025郵電設(shè)施用地85001895526普通倉儲用地85005720527道路用地20028766合計：供電貼費（設(shè)計用電容量貼費標(biāo)準(zhǔn)）8528759VA180元/1000VA 單位：元注：綜合用電指標(biāo)取自《城市基礎(chǔ)設(shè)施工程規(guī)劃手冊》戴慎志主編，中國建筑工業(yè)出版社 綠地及公用建筑投資一、城市綠地及公用建筑綜述城市綠地包括公園、街頭綠地、防護(hù)綠地、生態(tài)產(chǎn)業(yè)綠地；公用建筑包括行政辦公樓、圖書館、醫(yī)院、博物館及科技文化展覽中心。其中：估算定額人工價格為 ，實際人工價格為 。(2) 及時詢問甲方預(yù)算及相關(guān)工程人員，包括現(xiàn)場調(diào)查和電話咨詢，有些得到了答復(fù)，但有些沒有解決；(3) 查閱大量相關(guān)資料，并對兄弟開發(fā)區(qū)進(jìn)行了咨詢。給水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、道路等，大多為帶狀。這是因為在征地范圍內(nèi)地塊的性質(zhì)不同，有的是灘涂，有的是基本農(nóng)田，有的是荒地，同時，不同地塊又分別屬于不同的使用權(quán)所有者，而在談判時，每個所有者的談判能力又有所區(qū)別。第四章 投資測算內(nèi)容提要：本章分兩大部分，起步區(qū)建設(shè)項目的投資估算和投資時間序列測算，通過本章測算可以得出平衡模型所要求的投入方面的參數(shù)。因此，我們采用了模擬的辦法求解。其年度資金平衡方程如下：二、年度收支平衡——收入大于支出，即 資金流出（包括還款金額）= 收入 (2)其中：t ：年份，t = N+1，N+2，N+3…，M，第N+1年為開始還款的第一年，第M年為還貸金額為0的年份；Dt ：第t年資金流出，即各項支出之和；Int ：第t年各項收入之和；Ct ：第t年還款金額，Ct ＜ ０或Ct = ０；Ct ＜ ０說明此時收支相抵可以逐步償還貸款，Ct = ０則說明全部借款已經(jīng)清償，正是前已述及的資金平衡的第二重含義。企業(yè)進(jìn)入的影響因素有很多——企業(yè)自身發(fā)展的需要、起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資狀況、宏觀經(jīng)濟形勢以及起步區(qū)的優(yōu)惠政策等等，其中最重要、最直接的因素是起步區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投資狀況，而企業(yè)進(jìn)入后對起步區(qū)貢獻(xiàn)的土地轉(zhuǎn)讓金、配套費和稅收則是影響模型平衡的主要因素。起步區(qū)建設(shè)后期，企業(yè)進(jìn)駐已初具規(guī)模，同時基本建設(shè)已接近尾聲，企業(yè)帶來的土地出讓金、配套費、上繳稅金以及開發(fā)區(qū)財政對起步區(qū)的補貼，已經(jīng)足以支付建設(shè)所需資金，并可以逐步償還貸款。這一階段的企業(yè)特征之一是規(guī)模偏小、自身實力偏弱、過于依賴貸款；而許多發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)卻紛紛外遷。這就為起步區(qū)自身的建設(shè)和進(jìn)駐企業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。改革開放以來，溫州經(jīng)濟超常規(guī)發(fā)展，土地問題變得日益突出。第二章 起步區(qū)建設(shè)的有利和不利條件內(nèi)容提要：本章介紹了溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)的建設(shè)所具有的有利條件，以及起步區(qū)面臨的不利條件，主要包括以下內(nèi)容： 起步區(qū)建設(shè)的有利條件 溫州經(jīng)濟的總體優(yōu)勢 起步區(qū)自身的優(yōu)勢 起步區(qū)建設(shè)的不利條件 起步區(qū)建設(shè)的有利條件 溫州經(jīng)濟的總體優(yōu)勢一、地區(qū)經(jīng)濟實力強、增長迅速溫州市總體經(jīng)濟實力強，而且增長迅速。按照任務(wù)性質(zhì)和人員的專業(yè)，項目組成員分為投資測算、企業(yè)調(diào)研和收入測算三個小組開展工作。(2) 濱海新區(qū)發(fā)展的一面旗幟起步區(qū)是濱海新區(qū)發(fā)展的一面旗幟，是濱海新區(qū)對外宣傳的一個窗口。目前現(xiàn)有的溫州市區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)這個要求。 溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)建設(shè)背景 溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)簡介改革開放以來，經(jīng)濟的飛速發(fā)展推動了溫州城市建設(shè)的進(jìn)步。二、建設(shè)目標(biāo)起步區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是：(1) 成為濱海新區(qū)的政治、文化、商業(yè)、醫(yī)療中心(2) 為溫州企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供空間(3) 為濱海新區(qū)的建設(shè)塑造模板三、建設(shè)規(guī)模，建設(shè)道路50多公里，安裝地下管線約120公里，種植綠地120公頃，總投資約24億元，建設(shè)總工期為10年。二、研究的內(nèi)容包括：(1) 起步區(qū)投資項目及其投資規(guī)模；(2) 項目投資進(jìn)度安排；(3) 財政收入的測算；(4) 財務(wù)可行性研究；(5) 貸款和還款進(jìn)度安排；(6) 不確定因素及其影響的測算。收入組對開發(fā)區(qū)財政局各部門、地稅市本級、市統(tǒng)計局、經(jīng)委、計委等部門和溫州市各地區(qū)土地管理部門進(jìn)行了訪談和調(diào)研，取得了稅收收入結(jié)構(gòu)、土地價格以及溫州市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等數(shù)據(jù)和資料。民營企業(yè)天然地具有不斷拓展的沖動和冒險精神，在市場經(jīng)濟的競爭性環(huán)境中也逐漸磨練出了敏銳的市場洞察力和出色的生產(chǎn)、銷售組織能力。起步區(qū)位于濱海新區(qū)的政治、文化和商業(yè)中心，位置十分優(yōu)越。一、引進(jìn)外資的規(guī)模不大，檔次不高溫州地區(qū)的經(jīng)濟以本地經(jīng)濟為主，引進(jìn)外資的規(guī)模不大，檔次不高。四、建設(shè)項目的特殊性起步區(qū)不同于一般的建設(shè)項目，它投資大，風(fēng)險大，不確定因素多；許多做法都需要在建設(shè)中不斷探索。其中，投資支出包括征地費用、基礎(chǔ)設(shè)施投資、公用建筑投資等。在起步區(qū)前期，投資支出相對集中，而各項收入的產(chǎn)生則相對滯后，這時要通過貸款來來補足投資與收入的差額，做到年度資金平衡。收入方程如下：， (5)即 收入 = 土地出讓面積 土地出讓價格+ 土地出讓面積 容積率 配套費費率+ 企業(yè)占地面積 企業(yè)單位面積的稅收產(chǎn)出率+ 補貼收入 其中：t ：年份，t = 1，2,1，2，3…N，第N年為需要貸款的最后一年；Int ：第t年的總收入；Lt ：第t年出售的土地總面積；lt ：第t年的土地價格；Tt ：第t年的稅收收入；Ft ：第t年的配套費收入；Bt ：第t年的老開發(fā)區(qū)補貼。在參數(shù)取其它數(shù)值的情形下，通過模型計算獲得相應(yīng)的資金平衡結(jié)果。按照留地政策，其中12%留給農(nóng)民，再考慮與農(nóng)民的談判問題，實際價格按每畝８萬元計算。四、征地費測算土地征地價格為 80,000元/畝；起步區(qū)共計征地 11,244畝。只有這樣才能既保證質(zhì)量，又節(jié)約投資。共計夯填土石方及平整費用：28元/立方米 5,622,075立方米 ＝157,418,100元通水費用為安裝供水管線費用的的5% 計 390,其它兩通計入不可預(yù)見費總計： 157,418,100元＋390,＝157,809,(2) 地下水水廠投資 ：地下水水廠已簽署施工合同，造價 1,770,000元(3) 污水提升泵站費用測算根據(jù)甲方提供數(shù)據(jù)污水提升泵站造價為200,000元/座，數(shù)量為12座，造價共計：200,000元/座12座=2,400,000元.(4) 給水網(wǎng)、排水網(wǎng)、道路費用測算給水網(wǎng)、排水網(wǎng)、道路費用測算是本投資估算的主要部分，其測算都用的是估算定額，因其測算方式相同，所以這里放在一起表述。此方法為：根據(jù)每個單項工程在整個基礎(chǔ)建設(shè)投資中的比重以及九種主要建筑材料在每個單項工程中的比重，經(jīng)過加權(quán)平均，利用調(diào)整指數(shù)公式得出調(diào)整指數(shù)為。二、城市綠地及公用建筑投資估算 中提供的建筑面積與各種綠地面積，計算出：公用建筑總造價為414,000,000元；城市綠地及公園總造價為127,630,000元。在投資劃分上，每個專業(yè)單項工程盡量獨立，這樣便于把它們在一些時間段上做各種排列組合，以利于項目組測算和政府相關(guān)部門做投資安排。整個項目建設(shè)工期與施工隊伍的多少和施工力量的投入多少有直接的關(guān)系。四、問題處理(1) 積極與甲方溝通，及時調(diào)整；靈活處理報表，使調(diào)整方便；(2) 分散投資，便于政府籌資；(3) 工期—尊重工期定額，照顧特殊情況；找市政工程施工組織設(shè)計專家進(jìn)行咨詢；工序—抓住重點，先主后次，重點工程從前排，次要工程倒排。政府貸款能力限制：一次性征地，征收費用極高，有可能超過政府的貸款能力。符合建設(shè)規(guī)律：起步區(qū)建設(shè)是“推進(jìn)式”建設(shè)，而不是“全面開花式”建設(shè)。在此范圍內(nèi)，包括了市政投資的大部分內(nèi)容，重要的基建項目如公用建筑，絕大部分綠地都處于這個范圍內(nèi)。下面是專家提供的考慮綜合施工時各路段建設(shè)工期：表47 道路建設(shè)工期測算表路編號２路３路百米大道５路６路支路長度 (米)2649239121501253105830896寬度 (米)6030100306015建設(shè)工期(月)54313路編號A1路A2路A3路A4路濱海大道合計長度 (米)41544049287017545200 寬度 (米)3050303070 建設(shè)工期(月)68310如果6個隊伍同時施工，如果一切順利，需要12個月，減去節(jié)假日，則需要16個月。消防站對于起步區(qū)非常重要，應(yīng)盡可能提前，但又考慮到道路與供水管線的建設(shè)情況，我們認(rèn)為可在2001年建設(shè)。在2002年投資一半，建設(shè)第一期，以滿足開發(fā)區(qū)基本辦公需要。這些開發(fā)區(qū)建區(qū)的出發(fā)點是吸引外資為主，內(nèi)聯(lián)企業(yè)也可以進(jìn)區(qū)，但不是招商引資的重點。三、調(diào)研對象調(diào)研的總體范圍為溫州市企業(yè)和鄰近的樂清、瑞安市的企業(yè)。(4) 對訪談情況進(jìn)行匯總和總結(jié)。由于現(xiàn)溫州市區(qū)土地資源十分緊缺，已沒有空地供企業(yè)發(fā)展，濱海新區(qū)的開發(fā)無疑將受到企業(yè)的積極響應(yīng)。這支持了我們的結(jié)論。四、宏觀經(jīng)濟形勢對企業(yè)進(jìn)入的影響宏觀經(jīng)濟形勢的狀況直接影響企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)的積極性，而且這種影響作用比較大。其三，由于規(guī)模中