【正文】 000 6,000,000 基礎(chǔ)設(shè)施投資合計:53,151,440 464,689,062 474,815,366 2,553,518 2,553,518 2,553,518 153,518 153,518 153,518 153,518 1,000,930,494 城市綠地20,420,800 20,420,800 20,420,800 20,420,800 20,420,800 6,381,500 6,381,500 6,381,500 6,381,500 127,630,000 行政辦公樓40,000,000 20,000,000 20,000,000 40,000,000 120,000,000 圖書館24,000,000 24,000,000 博物館及科技文化展覽中心60,000,000 60,000,000 60,000,000 180,000,000 醫(yī)院130,000,000 30,000,000 30,000,000 90,000,000 綠地及公用建筑投資合計:20,420,800 60,420,800 40,420,800 20,420,800 64,420,800 46,381,500 96,381,500 96,381,500 96,381,500 541,630,000 總計:637,151,440 485,109,862 850,756,166 42,974,318 22,974,318 66,974,318 46,535,018 96,535,018 96,535,018 96,535,018 2,442,080,493 第五章 企業(yè)進(jìn)入的估算內(nèi)容提要：本章根據(jù)企業(yè)調(diào)研的情況，對企業(yè)進(jìn)入開發(fā)區(qū)的意愿進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并根據(jù)調(diào)查資料和起步區(qū)實際情況對企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和進(jìn)入時間序列進(jìn)行了預(yù)測。其次，溫州服務(wù)業(yè)的服務(wù)對象基本上是本地制造業(yè)企業(yè)。五、調(diào)研步驟：(1) 對隨機(jī)抽出的企業(yè)進(jìn)行問卷調(diào)查，包括向企業(yè)介紹、講解問卷、調(diào)查表的內(nèi)容、注意事項等。改革開放以后，溫州經(jīng)濟(jì)超常規(guī)發(fā)展，土地問題變得日益突出。換言之，起始地價對企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)的意愿的制約比較小。從開發(fā)區(qū)管委會提供的“溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)項目登記表”（下稱“預(yù)登記表”）企業(yè)名單看，絕大部分制造類企業(yè)會在起步區(qū)初期開發(fā)時選擇進(jìn)入。溫州的民營經(jīng)濟(jì)是從家庭作坊開始起步的，在市場經(jīng)濟(jì)的浪潮中，一部分企業(yè)成長起來了，并在進(jìn)一步發(fā)展壯大。 調(diào)查問卷所反映出的其它問題調(diào)查問卷除涉及企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的意愿外，還對其它方面進(jìn)行了調(diào)查。如果經(jīng)營狀況良好，企業(yè)不會輕易退出。從2000年9月1日至2010年12月31日止。假定五：不存在炒買和炒賣地皮企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)沒有土地的投機(jī)行為發(fā)生，也即企業(yè)——尤其是生產(chǎn)性企業(yè)購地主要用于自身的發(fā)展，不存在炒買和炒賣地皮的現(xiàn)象。它們總占地面積為400500畝左右。在此我們假定其全為工業(yè)用地。表51 企業(yè)進(jìn)入預(yù)測行業(yè)代碼行業(yè)進(jìn)入企業(yè)占地面積預(yù)測預(yù)登記企業(yè)占地面積比重預(yù)登記企業(yè)土地需求0327電器 140 7% 140 0309家具 200 10% 200 0325汽摩配 170 9% 170 0324專業(yè)設(shè)備 385 19% 385 0316眼鏡 140 7% 140 0329儀器儀表 50 3% 50 0307制鞋 130 7% 130 0330其他制造業(yè) 785 39% 785 小計 2,000 100%2,000 0306服裝 2,000 0315制藥 300 合計 4,300 2,000 關(guān)于各行業(yè)占地面積，已知起步區(qū)工業(yè)用地的上限4300畝減去服裝和制藥企業(yè)，其它行業(yè)共占地2000畝。在起步區(qū)土地轉(zhuǎn)讓的前五年我們對除服裝、制藥之外的行業(yè)直接套用開發(fā)區(qū)老區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積進(jìn)度比例。表54 分年度進(jìn)入的服務(wù)業(yè)企業(yè)占地面積預(yù)測（2001年2005年） 單位：畝行業(yè)行業(yè)總面積2001及以前2002200320042005合計剩余其它三產(chǎn)94450100100100100470474房地產(chǎn)10081060708090310698合計1952601601701801907801172第六章 收入測算內(nèi)容提要：本章根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)與起步區(qū)的實際情況，對起步區(qū)未來的各種收入進(jìn)行了闡述，并對各種收入大小以及時間進(jìn)度作了詳細(xì)預(yù)測。其它服務(wù)業(yè)主要是指商業(yè)、金融、賓館、餐飲、娛樂、貿(mào)易咨詢等等，不包括郵電、通訊等城市配套設(shè)施類企業(yè)。（此處要地需求與可出讓土地均等于2000畝，這僅僅是巧合。除此之外，我們根據(jù)統(tǒng)計資料計算了各個行業(yè)的總稅收收入，根據(jù)稅收收入的排名，選定前十五個行業(yè)。所以，三產(chǎn)用地的出讓應(yīng)當(dāng)晚于第二產(chǎn)業(yè)，而且在十年之內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓的面積不超過全部三產(chǎn)用地的50%。我們認(rèn)為這是目前關(guān)于進(jìn)入起步區(qū)的企業(yè)意向最可靠的資料。在2002年底前征地全部完成，因此征地進(jìn)度基本不構(gòu)成企業(yè)進(jìn)入的約束條件。結(jié)果顯示絕大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為發(fā)展空間得到了改善；部分企業(yè)認(rèn)為企業(yè)形象會有所提高；沒有企業(yè)認(rèn)為企業(yè)的盈利能力會有所提高。所以，建議加強(qiáng)新區(qū)的宣傳推廣工作，增進(jìn)企業(yè)了解。被調(diào)查的許多企業(yè)對本地投資的軟環(huán)境越來越不滿意，比如土地匱乏、征地手續(xù)十分繁瑣以及當(dāng)?shù)卣愂照魇諒木o等等。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好時，在其它條件不變的情況下，企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)會有84%的積極性（55家企業(yè)平均）；當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢一般時，企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)的積極性有53%（57家企業(yè)平均）；而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較差時，企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)的積極性有37%（51家企業(yè)平均）；繪出圖線如下：圖54 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)意愿的影響五、企業(yè)的規(guī)模中等規(guī)模的企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的意愿最強(qiáng)。調(diào)查問卷還顯示，開發(fā)區(qū)老區(qū)的企業(yè)不認(rèn)為目前的納稅負(fù)擔(dān)過重。調(diào)研進(jìn)一步顯示，影響溫州企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的幾大因素包括：(1) 土地政策，包括地價優(yōu)惠程度，預(yù)留土地問題；(2) 稅收優(yōu)惠程度；(3) 政府的投入程度，主要是指政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃及施工進(jìn)度。 六 調(diào)研結(jié)果本次企業(yè)調(diào)查，共收回調(diào)查問卷57份，調(diào)查表50份；現(xiàn)場訪談企業(yè)16家。選取的樣本為按產(chǎn)業(yè)、企業(yè)規(guī)模隨機(jī)抽取的61家企業(yè)。溫州由于本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速與土地十分緊缺的矛盾突出，以及其它軟硬件方面的條件，開發(fā)濱海新區(qū)——尤其是起步區(qū)——的主要目的是解本地企業(yè)發(fā)展的燃眉之急。另一半和不太緊迫的圖書館在年度投資較少的2005年開始建設(shè)。具體投資時間分布見本章最后溫州項目投資時間分布表。在綜合考慮施工的性質(zhì)、地質(zhì)條件、天氣情況以及其他困難后，認(rèn)為兩年建設(shè)完是比較合理的。建成后起步區(qū)基本成型。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行征地比較符合建設(shè)規(guī)律，同時有可以避免以征收土地的閑置。政府談判能力限制：因為不同地塊分別屬于不同的使用權(quán)所有者，在談判時，每個所有者的談判能力又有所區(qū)別。 征地投資時間序列測算一、征地時間綜述征地費用要占總投資的三分之一左右，因此征地進(jìn)度通過影響征地投資時間分布而對收支平衡時間的長短產(chǎn)生很大影響。(3) 各專業(yè)項目開工時間不確定。(3) 工期科學(xué)，按定額測算與專家咨詢相結(jié)合；工序符合基本建設(shè)規(guī)律。合計：414,000,000元＋127,630,000元＝541,630,000元。其結(jié)果為：99年平均價格信息/估算指標(biāo)材料價格1=27%；次材調(diào)整根據(jù)工程造價管理部門頒布的調(diào)整指數(shù)，%，%，%。之所以選用《上海市市政工程估算指標(biāo)》，是因為溫州市乃至浙江省沒有相應(yīng)的概算或估算指標(biāo)，而預(yù)算定額太細(xì)，根本不適用。二、編制原則 (1) 規(guī)劃圖紙為主要框架(2) 會議紀(jì)要、訪談記錄為重要補(bǔ)充(3) 相關(guān)開發(fā)區(qū)項目為參考(4) 全面理解甲方意圖(5) 根據(jù)最新信息，及時調(diào)整補(bǔ)充三、編制依據(jù)(1) 工程量計算依據(jù)① 規(guī)劃圖紙：《溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃—說明書》 《溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)供水初步規(guī)劃圖—》 《溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)污水排放規(guī)劃圖—》 《溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)雨水排放規(guī)劃圖—》《溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)供水總體規(guī)劃圖—》《溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)污水排放總體規(guī)劃圖—》② 會議紀(jì)要：主要指《二○○○年五月廿九日會議紀(jì)要》③ 來往資料：主要指和甲方的訪談記錄、電話咨詢、來往傳真。征地費共計：80,000元/畝 11,244畝 = 899,520,000 元 基礎(chǔ)設(shè)施投資一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)論述 起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括：三通一平，道路系統(tǒng)，給水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)，及其附屬建筑物、構(gòu)筑物消防站、污水提升泵站、垃圾轉(zhuǎn)運站、廁所等。二、征地量，折合為11,244畝。所謂“基準(zhǔn)模型”，是最具可能性的一組參數(shù)及該組參數(shù)條件下計算出的平衡結(jié)果，反映了我們對起步區(qū)實現(xiàn)收入的估計、建設(shè)投資進(jìn)度安排和貸款進(jìn)度安排的建議。需要指出的是，為了簡化起見，我們沒有在方程中反映各項目——尤其是收入項目——存在的時間滯后，而在實際計算中，我們對各種時間滯后均根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)作出了合理的假設(shè)。其方程如下：一、年度收支平衡——支出大于收入，即 資金流出 = 收入 + 貸款金額 (1)其中：t ：年份，t = 1，2，3…N，第N年為需要貸款的最后一年；Dt ：第t年資金流出，即各項支出之和；Int ：第t年各項收入之和；Ct ：第t年貸款金額，Ct ＞ ０；Ct ＞ ０說明此時需要貸款來彌補(bǔ)建設(shè)投資和利息支出的不足。投資的進(jìn)度和力度受企業(yè)進(jìn)入以及預(yù)期企業(yè)進(jìn)入的影響，同時受開發(fā)區(qū)財政承受能力的制約。而且，起步區(qū)的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也不同于一般的開發(fā)區(qū)，是以吸引本地企業(yè)——特別是中等規(guī)模的企業(yè)——為主，在建設(shè)進(jìn)度的把握、政策的傾向、鼓勵措施的制定等方面都需要細(xì)致研究，進(jìn)行創(chuàng)造性的思考。這一點與同是沿海城市的大連、青島等相比，處于明顯的劣勢。從遠(yuǎn)期規(guī)劃看，這里將是一個黃金地帶，必然受到投資者的青睞。一大批優(yōu)秀的民營企業(yè)是起步區(qū)發(fā)展不可缺少的參與者。課題組還就研究涉及的起步區(qū)征地、服裝企業(yè)進(jìn)入、地區(qū)稅收收入等方面的進(jìn)行了重點調(diào)研，獲得了有關(guān)征地計劃、征地支出及支付時間、開發(fā)進(jìn)度、土地返還政策等方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)；獲得了分行業(yè)畝產(chǎn)稅收收入、稅收收入產(chǎn)生時間滯后等關(guān)鍵數(shù)據(jù)；取得了有關(guān)服裝企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的規(guī)模及進(jìn)入時間的資料；同時項目組又向項目施工組織方面的專家進(jìn)行了詳細(xì)的咨詢，得到了關(guān)于項目建設(shè)工序和工期方面的富貴經(jīng)驗。 研究的方法一、項目組的組成“溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項目可行性研究”課題組于2000年5月中旬成立。四、起步區(qū)在濱海新區(qū)的戰(zhàn)略地位(1) 濱海新區(qū)的政治、文化、商業(yè)和醫(yī)療中心起步區(qū)位于濱海新區(qū)內(nèi)側(cè)，緊靠濱海大道，與永強(qiáng)區(qū)相鄰，是聯(lián)接濱海新區(qū)與其他開發(fā)區(qū)的紐帶。市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市人口不斷增多，溫州正在由原先的沿江（甌江）城市，向沿江、沿海的“T”形帶狀城市發(fā)展。最近，根據(jù)中央和浙江省推進(jìn)城市化的戰(zhàn)略布署，溫州被確定為二十一世紀(jì)浙江三個特大城市之一，總?cè)丝趯l(fā)展到150180萬。起步區(qū)橫跨百米大道，濱海新區(qū)行政辦公樓、博物館、青少年活動中心、圖書館、濱海新區(qū)醫(yī)院以及主要商業(yè)區(qū)都位于起步區(qū)內(nèi)，是整個濱海新區(qū)的政治、文化、商業(yè)和醫(yī)療中心。課題組由清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院、溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、溫州市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃院和北京諾亞舟管理咨詢有限責(zé)任公司聯(lián)合組成，成員包括財務(wù)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的專家和專業(yè)人員。為了克服現(xiàn)有資料不完整或者不能直接使用的問題，課題組還廣泛地了解了有關(guān)國內(nèi)其它開發(fā)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和企業(yè)進(jìn)入方面的簡要情況，并特地走訪了威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，為第一步分析工作取得了豐富的參考資料。三、土地供需矛盾突出目前制約溫州企業(yè)發(fā)展的最主要“瓶頸”因素是土地問題。二、政府的支持和企業(yè)的積極響應(yīng)濱海新區(qū)建設(shè)是建設(shè)現(xiàn)代化新溫州戰(zhàn)略目標(biāo)的重要組成部分，將得到政府多方面的支持。二、企業(yè)實力不強(qiáng)溫州企業(yè)普遍從家族式創(chuàng)業(yè)為起點，目前許多企業(yè)已經(jīng)基本完成了原始積累，進(jìn)入了起飛階段。第三章 測算模型內(nèi)容提要：本章詳細(xì)介紹了資金平衡測算模型的建立以及求解的基本思路，主要包括以下內(nèi)容： 問題經(jīng)濟(jì)含義的描述 概述 資金流出、企業(yè)進(jìn)入和資金流入 建立模型的基本思路 資金平衡方程 資金流出方程 收入方程 求解的基本思路 問題經(jīng)濟(jì)含義的描述 概述濱海新區(qū)起步區(qū)的建設(shè)和發(fā)展受多方面因素的影響，從資金平衡的角度看，起步區(qū)的資金流入和流出關(guān)系如下圖所示：圖31 起步區(qū)財政資金流入和流出關(guān)系示意圖起步區(qū)財政開發(fā)區(qū)財政進(jìn)入的企業(yè)銀行土地出讓金配套費上繳稅金補(bǔ)貼貸款土地所有者建設(shè)項目建設(shè)支出征地支出付息、還本在起步區(qū)建設(shè)的前期各年，征地和基礎(chǔ)設(shè)施建