【正文】 即在現(xiàn)有城市建成區(qū)30平方公為進一步加快城市建設(shè)步伐，促進經(jīng)濟發(fā)展，市委全委擴大會議又進一步明確提出，實施通遼中心城市全面提質(zhì)擴容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū)30平方公里基礎(chǔ)上，按照西移北擴、一河兩區(qū)的思路，大約用六年時間，構(gòu)建沿河兩岸雙城競相發(fā)展的增長極。本項目總投入15800萬元，實現(xiàn)土地出讓收入每畝20萬元，利潤總額16347萬元，%。通過對國有資產(chǎn)的經(jīng)營運作和優(yōu)化組合，為城市建設(shè)籌集資金，管理投資；采取參股、控股、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣、融資合資等方式經(jīng)營國有資產(chǎn)；為有關(guān)企業(yè)提供信用擔(dān)保和短期融資；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動，顯化城市土地資產(chǎn)，管理土地一級市場，開發(fā)城市經(jīng)營用地，拓展城市規(guī)模，提高城市品位。綜上所述，項目可行。通遼市城投公司國有儲備土地使用權(quán)抵押評估書國家現(xiàn)行的財會、稅收制度。第一章 總論一、項目基本情況項目名稱：項目建設(shè)性質(zhì)：土地整理項目承辦單位：通遼市城市投資經(jīng)營有限責(zé)任公司項目法人代表：齊建忠項目所有制形式：國有獨資企業(yè)項目所在地區(qū)、地點：通遼市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新城區(qū)項目建設(shè)內(nèi)容：，具體范圍是：遼河大堤以北、建國路北段道路（綠化、亮化及硬化）、雨水管網(wǎng)及供水、供熱、供電工程。1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。建議上級有關(guān)部門給予政策及資金扶持，保障此項目的順利實施，以期帶動通遼經(jīng)濟的發(fā)展，加速項目實施地通遼新城區(qū)的經(jīng)濟增長進程，提高全市的城市化水平，加快當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。結(jié)合建設(shè)城市功能項目，全面經(jīng)營城市的給排水、燃?xì)狻⒐?、垃圾處理、房地產(chǎn)開發(fā)、道路交通和戶外廣告等公用設(shè)施，不斷加大投資力度，在較短的時期內(nèi)，將公司發(fā)展為多元化企業(yè)集團。財務(wù)評價結(jié)果表明，本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為15%，財務(wù)凈現(xiàn)值85萬元(ic=15%)。公司抓住這一契機，通過基礎(chǔ)設(shè)施投入，使土地增值，按照統(tǒng)一規(guī)劃，實現(xiàn)土地收益最大化.二、項目區(qū)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀本地區(qū)土質(zhì)肥沃，水草豐美。本項目依靠通遼城市建設(shè)的總體發(fā)展規(guī)劃，有利于本地區(qū)的建設(shè)。是充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，優(yōu)化城市土地資源配置的需要。通過運用“收購、儲備、出讓”的城市土地儲備運行機制，有助于優(yōu)化城市土地的資產(chǎn)化經(jīng)營，顯化土地資產(chǎn)價值，從而保證了國家對國有土地資產(chǎn)的合法收益。銷售策略和營銷模式 ⑴遠(yuǎn)景法則 任何一家企業(yè)，不論目前規(guī)模如何，在行業(yè)中處于什么樣的地位，都應(yīng)該有一個切實可行的長遠(yuǎn)的目標(biāo)規(guī)劃，并根據(jù)這個長遠(yuǎn)規(guī)劃展開市場活動，而不能完全陷入盲目追求眼前利益的泥潭之中。幾年來，通遼市充分發(fā)揮城市的集聚和輻射作用，通過建設(shè)城市完善城市功能，為產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化提供有效載體，促進了兩個文明建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。為加快工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城市化進程，通遼市在確立今后一個時期經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略和總體思路時，把提高城鎮(zhèn)化率、實現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變作為一項主要任務(wù)提出來。三、項目總投資極其構(gòu)成。 通遼市地處東北交通要塞，東與吉林省相連，南與遼寧省接壤。境內(nèi)已探明煤炭、石油、硅砂、重稀土、銅、鐵、鉛鋅等礦產(chǎn)41種，礦床和礦點190多處。第五章 項目規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容一、工程設(shè)計（一）道路工程方案選定目前我國城市道路路面結(jié)構(gòu)大致分為白色路面和黑色路面。設(shè)計年限為15年。阿古拉大街長1000米，紅線寬度30米，占地3萬平方米，路面寬度18米，面積18，000平方米；綠化樹木750株；路燈40盞；雨水管道2000米，DN600DN800；污水管道1000米，DN300DN500。（三）供熱工程本項目編制范圍包括供熱首站、供熱主干線、。在項目運作中，嚴(yán)格實施《中華人民共和國土地管理法》，合理確定土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)，切實保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益。三、項目整理勘察設(shè)計在款項部分到位后，即可委托勘察設(shè)計單位進行工程的勘察和設(shè)計，并向設(shè)計單位提供必要的相關(guān)原始資料。二、估算依據(jù)編制依據(jù)⑴依據(jù)《投資項目可行性研究指南》進行編制⑵依據(jù)各專業(yè)人員所提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行編制⑶內(nèi)蒙古自治區(qū)市政工程消耗量定額及價格表有關(guān)問題說明⑴本投資估算材料價格綜合考慮到現(xiàn)行價格水平；⑵土地出讓金按居住房105元/平方米。 貸款資金用途 由信托公司發(fā)行信托計劃募集資金，并以貸款形式發(fā)放給公司。2009年出讓535，788平方米。 綜上所述，本項目具有較好的盈利能力及貸款清償能力，抗風(fēng)險能力強，項目可行。項目土地整理面積較大，所需財力、物力、人力隨之增大，資金回收期也隨之變長。%。 詳見表91。三、投資估算估算總投資：15800萬元其中：直接費：建設(shè)費 12，200萬元 其他直接費： 工程建設(shè)其他費5% 土地出讓金 間接費：詳見表81三、資金籌措土地整理投資15，800萬元，其中申請銀行貸款8000萬元，其余7800萬元資金由通遼市城投公司自籌。四、項目整理施工期施工期可在施工圖進行中開始，實施期為100120天。市政府及開發(fā)區(qū)做好失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、最低生活保障等方面的社會保障工作，農(nóng)民建房可通過建設(shè)農(nóng)民新村、建回遷樓等辦法解決。第六章 項目的組織與管理土地整理是一項綜合的系統(tǒng)工程，必須得到規(guī)劃、計劃、建設(shè)、財政、土地管理等城市政府各職能部門的支持和配合。6號路（霍林郭勒勝利路北）長1250米，紅線寬度30米，路面寬度18米，面積22，500平方米；綠化樹木940株；路燈50盞；雨水