【正文】 開發(fā)商與購(gòu)房人權(quán)利義務(wù)對(duì)應(yīng)而不對(duì)等，極易導(dǎo)致商品房買賣中出現(xiàn)大量的“霸王條款”。開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度、美譽(yù)度，加快銷售進(jìn)度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對(duì)所售房屋描繪得天花亂墜，言過(guò)其實(shí)，使購(gòu)房者對(duì)所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯(cuò)覺(jué)。而一旦房屋交付使用，廣告中的“花園社區(qū)”、“空中花園”、“歐洲小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無(wú)影無(wú)蹤，使購(gòu)房者無(wú)法從“美好夢(mèng)想”中一下回到現(xiàn)實(shí)，從而引起糾紛。中國(guó)消協(xié)曾公布過(guò)商品房買賣中存在的九大典型的“霸王條款”，分別是單方擴(kuò)大解約權(quán)、任意使用免責(zé)權(quán)、違約責(zé)任不對(duì)等、認(rèn)購(gòu)定金難歸還、模糊標(biāo)的好圈錢、面積誤差設(shè)陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負(fù)責(zé)、購(gòu)房簽約先交錢等。 （4）開發(fā)商在利潤(rùn)最大化的驅(qū)使下，不嚴(yán)格按照法律規(guī)定經(jīng)營(yíng)，違背社會(huì)誠(chéng)信欺瞞消費(fèi)者。同時(shí)，有個(gè)別熟悉房產(chǎn)交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問(wèn)題。在國(guó)外及我國(guó)的香港地區(qū)，為平衡雙方當(dāng)事人的利益，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，在法律上采用強(qiáng)制代理制度，即要求購(gòu)房者必須由律師代理訂立預(yù)售合同，借助于律師的經(jīng)驗(yàn)和能力控制風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益。另外，買方因?yàn)榉课輧r(jià)格降價(jià)情況下，買方為了追求利益最大化，也存在違約不履行合同，寧愿放棄定金，這樣情況下，造成賣方的損失不僅僅是定金損失，引發(fā)訴訟。 （6）陰陽(yáng)合同導(dǎo)致履行爭(zhēng)議 在二手房買賣中，買賣雙方在房地產(chǎn)中介公司的操作下通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同的方式偷逃稅款已成為業(yè)界不爭(zhēng)的事實(shí)。目前買受人與出賣人通常以《存量房屋買賣合同》范本為其合同文本，而該范本對(duì)首付款、余款比例及支付方式?jīng)]有專門的條款進(jìn)行約定，雙方通常只進(jìn)行口頭約定或進(jìn)行簡(jiǎn)單的書面補(bǔ)充協(xié)議，導(dǎo)致糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一詞，違約責(zé)任難以確定?！? 在審判實(shí)踐中，在適用《商品房買賣合同糾紛解釋》第4條、第5條審理因認(rèn)購(gòu)協(xié)議而引發(fā)的糾紛時(shí)，就如何認(rèn)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，各個(gè)法院的理解各不相同，有的法院認(rèn)為，雙方對(duì)于主合同的某些條款無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致，造成主合同無(wú)法簽訂的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，定金應(yīng)予返還；有的法院認(rèn)為，買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔(dān)保，其本身就有義務(wù)先詳細(xì)了解主合同的內(nèi)容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無(wú)法達(dá)成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議的義務(wù)，定金不應(yīng)返還?！边@樣約定就是為了達(dá)到強(qiáng)制購(gòu)買人簽訂不平等的商品房買賣合同，如果你不同意，就存在喪失定金的可能，因此大家在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，看見類似條款，一定要慎重。對(duì)于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。 購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。買受人在簽訂合同時(shí)一定要將具體要求、交房標(biāo)準(zhǔn)白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來(lái)做依據(jù)。房產(chǎn)證、國(guó)有土地使用證是購(gòu)房者證明自己對(duì)房屋具有所有權(quán)的憑證。比較好的方法是購(gòu)房人在商品房買賣合同中對(duì)按揭申請(qǐng)得不到批準(zhǔn)時(shí)如何處理作一明確規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。購(gòu)房者不但要謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文，對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU(xiǎn)方式是到相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費(fèi)用，在合同不明確該費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，就很容易釀成糾紛。而在這些違約責(zé)任中，中介沒(méi)有任何責(zé)任。 購(gòu)買二手房求助中介，確實(shí)可以減少一些麻煩，但是詳細(xì)了解房屋信息和仔細(xì)閱讀合同這兩點(diǎn)，購(gòu)房人絕對(duì)不能偷懶。這個(gè)面積是國(guó)家經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量的面積，也就是法律上承認(rèn)該房屋的權(quán)利面積。建議條款：乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。乙方單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)的20%，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起五日內(nèi)以現(xiàn)金形式退還乙方已支付的房?jī)r(jià)款，并支付違約金和賠償金。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。 實(shí)務(wù)中房屋買賣的典型糾紛 商品房和二手房買賣過(guò)程中，我們?cè)谔幚戆讣^(guò)程中，碰到各種各樣的案件，我下面就商品房買賣及二手房買賣案件中，分別講兩個(gè)比較典型的案例。李先生就急忙給別墅開發(fā)商銷售人員打電話，稱自己無(wú)法購(gòu)買別墅了，要求退回50萬(wàn)元定金，開發(fā)商銷售人員當(dāng)時(shí)說(shuō)要按照定金合同來(lái)履行，如果李先生不能在10日內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，將不退還定金。我們?nèi)ラ_發(fā)商那里之后，就開始全程錄音，首先要開發(fā)商提供蓋章的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，銷售人員稱認(rèn)購(gòu)協(xié)議沒(méi)有蓋章，現(xiàn)在來(lái)簽正式商品房買賣合同了，要不要認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)所謂了，我們說(shuō)還是把李先生簽過(guò)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議讓我們看一下，在看了認(rèn)購(gòu)書之后，發(fā)現(xiàn)一個(gè)重大問(wèn)題，就是我之前提到的開發(fā)商規(guī)避責(zé)任的條款，即“本認(rèn)購(gòu)書簽訂前，出賣方已經(jīng)就商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進(jìn)行了公示，認(rèn)購(gòu)人確認(rèn)，在簽訂認(rèn)購(gòu)書前，已經(jīng)了解了商品房買賣合同及相關(guān)內(nèi)容，在認(rèn)購(gòu)書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達(dá)成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認(rèn)購(gòu)書，返還定金。 三是，如果你出現(xiàn)意外情況，無(wú)法購(gòu)買商品房情況下，一定不能和開發(fā)商稱自己無(wú)法購(gòu)買商品房了，如果這樣說(shuō)，你喪失定金的可能性很大。直到2013年5月1日，開發(fā)商修復(fù)完才將房屋交付張某，并辦理交接手續(xù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。不僅質(zhì)量條款的補(bǔ)充協(xié)議約定，有的開發(fā)商關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任等都會(huì)挖下陷阱。隨后，中介公司帶謝某看了出售房屋，并在《買受方看房確認(rèn)書》上簽字。所謂正規(guī)，也就是能在相關(guān)部門查詢其注冊(cè)信息、執(zhí)業(yè)信息的公司，不是說(shuō)是大公司，大公司違規(guī)的也很多。（2）二手房買賣糾紛中如何確保自己不違約、如何取證對(duì)方違約責(zé)任及如何合理提出違約金數(shù)額 2012年12月20日，孫某與田某（以其妻子何某的名義）通過(guò)房屋中介A公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定由孫某購(gòu)買田某妻子何某名下的某小區(qū)的房屋，由于何某在國(guó)外，由田某代表何某在合同上簽字（簽訂合同時(shí)田某未有何某授權(quán)其賣房的授權(quán)委托書，簽訂合同后何某從國(guó)外將授權(quán)委托書發(fā)給中介公司）。2013年1月20日，孫某向田某、何某發(fā)出催告函，要求二人履行合同，提供銀行賬戶以便收取剩余20萬(wàn)定金及房款。 在認(rèn)定違約責(zé)任上，法院以孫某提出的賣方提出漲價(jià)構(gòu)成違約導(dǎo)致合同解除沒(méi)有證據(jù)，即買方無(wú)有效證據(jù)證明賣方提出漲價(jià)是在2013年1月1日前。 從以上案例，作為房屋的出售房及購(gòu)買方，我們得到什么啟示呢？ 首先，作為賣方，在委托他人出售房屋時(shí)，最好是有授權(quán)委托書，作為買方，更需要重視對(duì)方委托代理人是否有合法的委托代理手續(xù)，最好是有公證的授權(quán)委托書，以避免將來(lái)出現(xiàn)的糾紛。 最后，在違約賠償?shù)臄?shù)額上。六、常見房屋問(wèn)題婚姻中的房屋糾紛 婚姻中的房屋糾紛主要有以下糾紛：一方婚前按揭貸款購(gòu)買的房屋離婚時(shí)引起的糾紛，夫妻雙方婚前共同出資購(gòu)買房屋離婚時(shí)房屋分割糾紛，一方婚前購(gòu)買的房屋婚后出售后再購(gòu)買的房屋離婚時(shí)引起的糾紛，夫妻婚后購(gòu)買的房屋離婚時(shí)引起的糾紛，父母給子女婚后購(gòu)買的房屋時(shí)分割糾紛（這個(gè)糾紛我們?cè)谏院笾攸c(diǎn)提及），還有類似于夫妻房產(chǎn)加名問(wèn)題，夫妻一方承租的房屋分割問(wèn)題，夫妻離婚時(shí)將在離婚協(xié)議中將房產(chǎn)給子女引起的問(wèn)題等。（3） 一方婚前房屋婚后出售后再購(gòu)買的房屋離婚時(shí)引起的糾紛 這種糾紛在司法實(shí)踐中也出現(xiàn)不少，很多夫妻在結(jié)婚時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)能力限制，由一方出資購(gòu)買比較小的房屋。 對(duì)離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)或尚未完全取得所有權(quán)商品房房屋的處理。已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房?！币虼耍瑹o(wú)論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年，公房的承租權(quán)均應(yīng)歸該一方享有，另一方無(wú)權(quán)分割。對(duì)于雙方均有權(quán)承租公房，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)，但是在處置公房使用權(quán)是時(shí)，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對(duì)于產(chǎn)權(quán)房的處理方式?；榍胺慨a(chǎn)婚后加名的法律性質(zhì)屬于贈(zèng)與，除了夫妻雙方提交身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證，填寫《土地房屋權(quán)屬變更登記申請(qǐng)書》外，還應(yīng)該提交夫妻關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的協(xié)議；婚后房產(chǎn)婚后加名的法律性質(zhì)屬于法律事實(shí)，只需要夫妻雙方憑身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證，填寫《土地房屋權(quán)屬變更登記申請(qǐng)書》即可辦理，不需要繳納契稅及營(yíng)業(yè)稅。因此，在協(xié)議離婚時(shí)，為避免糾紛，最好是在協(xié)議離婚前，就將房產(chǎn)過(guò)戶到孩子名下。 房屋產(chǎn)權(quán)在子女名下，父母出首付、子女婚后自己換貸款這種方式下，如果子女離婚，該房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？該房屋是否子女有權(quán)利進(jìn)行分割。如果子女離婚，房屋歸屬問(wèn)題沒(méi)有疑問(wèn)，按照上述司法解釋的原則，應(yīng)該歸子女所有，但是就父母的出資是贈(zèng)與性質(zhì)？是債權(quán)性質(zhì)？還是父母出資增加子女在房屋貸款及相應(yīng)升值部分上的份額？法律沒(méi)有進(jìn)行明確，司法實(shí)踐中各個(gè)法官判決情況也不一，不過(guò)，從婚姻法的原則來(lái)看，應(yīng)傾向于增加子女在房屋貸款及相應(yīng)升值部分上的份額，比如說(shuō)父母全額出資幫助子女婚后還貸款，該房產(chǎn)歸子女的同時(shí)，子女不支付其配偶任何補(bǔ)償。 但現(xiàn)實(shí)生活中的情況并不是法律規(guī)定所能全部涵蓋的，主要存在三種情況，一是父母出資，但房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女配偶名下，該房產(chǎn)的如何確定歸屬及分割。同時(shí)考慮父母所贈(zèng)出資對(duì)房屋取得所作出的貢獻(xiàn)，在分割共同財(cái)產(chǎn)時(shí)予以適當(dāng)多分。（1） 關(guān)于職工簽訂公有住房買賣合同或取得房屋產(chǎn)權(quán)證后調(diào)離、辭職、被辭退或除名情況下引起的糾紛 對(duì)于此類糾紛，主要集中在單位是否有權(quán)要求收回房屋。一種意見認(rèn)為，該職工與單位之間的雙方買賣公房的行為是否合法有效是問(wèn)題關(guān)鍵。雙方就應(yīng)該全面履行該合同，即使職工和單位解除了勞動(dòng)關(guān)系，售房單位也應(yīng)為職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。 對(duì)于購(gòu)房職工在與單位解除勞動(dòng)關(guān)系時(shí)，已取得住房的產(chǎn)權(quán)證明的，應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，即維護(hù)購(gòu)房職工對(duì)其所購(gòu)公房的全部占有權(quán)和使用權(quán)。 其次，父母為子女出資買房，不能將房屋產(chǎn)權(quán)寫為子女的配偶，如果寫子女配偶名字，就會(huì)被認(rèn)定為子女與其配偶的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。三是父母出首付，房屋登記在子女名下，子女自行還貸款，房屋如何確定歸屬及分割。（2）父母出資為結(jié)婚后的子女買房引起的糾紛 父母出資，如果房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女及配偶名下，按照婚姻法的規(guī)定，上述房屋屬于子女及配偶的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。在此情況下，按照法律規(guī)定，反悔一方要求撤銷贈(zèng)與的請(qǐng)求是無(wú)法得到法院支持的，因此在簽訂離婚協(xié)議過(guò)程中，一定要慎重，不能為了盡快離婚，輕易就將屬于自己的房產(chǎn)約定為對(duì)方所有。對(duì)于房產(chǎn)加名，需要注意以下問(wèn)題： 對(duì)于婚前個(gè)人房產(chǎn)婚后加名，一定要及時(shí)辦理加名手續(xù)，如果是僅僅用協(xié)議約定歸夫妻雙方所有，沒(méi)有及時(shí)辦理手續(xù)的情況下，房產(chǎn)存在還是屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。一方主張公房承租權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補(bǔ)償款作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。 “一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的”，該房承租權(quán)仍應(yīng)歸該一方享有。 夫妻一方在婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的：其一：對(duì)婚前由一方承租婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房，法院具體可酌情處理（婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對(duì)此問(wèn)題作出規(guī)定，但如果是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)來(lái)購(gòu)買婚前承租的房屋或有夫妻財(cái)產(chǎn)約定屬于個(gè)人情況下，屬于該方所有）。離婚時(shí)尚未取得房屋完全所有權(quán)，主要是指夫妻雙方根據(jù)福利性政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，即部分產(chǎn)權(quán)房屋。我們知道，按照法律規(guī)定，一方婚前的房屋在離婚時(shí)該房屋屬于房屋產(chǎn)權(quán)人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是，對(duì)于婚前的房屋出售后，新購(gòu)買的房屋是否是婚前購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)人一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)呢？這要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，如果購(gòu)買的新的房屋的產(chǎn)權(quán)證如果是夫妻雙方或者是婚前產(chǎn)權(quán)人配偶的名字情況下，房產(chǎn)屬于夫妻共有；如果房產(chǎn)人仍然是婚前購(gòu)買房屋一方情況下，且新購(gòu)買的房屋出資完全是原房屋的出售款，該新房屋屬于婚前房屋產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但如果新購(gòu)買的房屋出資款中包含有婚后出資，那么該房產(chǎn)就存在屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這種糾紛，婚姻法司法解釋進(jìn)行了明確的規(guī)定，就是房屋歸房屋產(chǎn)權(quán)方所有，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)，婚后共同還貸款部分的一半及房屋升值部分的一半房屋產(chǎn)權(quán)方需要給予配偶一定的補(bǔ)償，基于對(duì)司法解釋理解的不同，司法實(shí)踐中出現(xiàn)了各式各樣的公式，進(jìn)一步加重了糾紛。提出的違約金過(guò)高，在法院沒(méi)有支持的情況下，損失了不必要的訴訟費(fèi)用，而且給法院以漫天要價(jià)的感覺(jué)。二是嚴(yán)格按照原履行方式和合同約定進(jìn)行履行，案例中賣方如果堅(jiān)持按照原合同約定時(shí)間及賬號(hào)要求買方支付款項(xiàng)，就不會(huì)出現(xiàn)自己違約程度過(guò)于買方的情況。法院認(rèn)為，一是田某在未有何某的授權(quán)委托書情況代表何某簽訂合同，而孫某在明知田某沒(méi)有授權(quán)委托書且房屋登記在何某名下的情況下與田某簽訂合同，雙方都沒(méi)有盡到審慎義務(wù)，對(duì)合同未能履行存在過(guò)錯(cuò)。 隨后，孫某將何某起訴到法院，認(rèn)為何某賣房過(guò)程中多次要求將涉案房屋漲價(jià)，何某的行為構(gòu)成違約，要求解除合同、返還定金10萬(wàn)元并承擔(dān)違約金160萬(wàn)元?！保ǖ谄邨l）：“除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將房屋交付給買受人，逾期超過(guò)十日的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知書送達(dá)之日十日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的20%向買受人支付違約金。其次，在簽訂中介服務(wù)合同時(shí)，一定要明確服務(wù)的內(nèi)容及相對(duì)應(yīng)的費(fèi)用，比如看房費(fèi)用是多少，辦理貸款費(fèi)用是多少，上述案例中就是沒(méi)有明確相關(guān)費(fèi)用，造成一定的損失。A公司認(rèn)為謝某某和房主私下跳單交易，拒付中介費(fèi)，要求謝某支付房屋買賣中介費(fèi)及違約金。比如開發(fā)商約定“買受人行使逾期交房違約責(zé)任解除權(quán)時(shí)，應(yīng)在約定期滿之日起15日內(nèi)向出賣人發(fā)出書面解除合同書，如逾期未通知出賣人的，視為放棄解除合同的權(quán)利。本案中約定的交房條件已成就，且該房屋的質(zhì)量