【正文】 開發(fā)商與購房人權利義務對應而不對等，極易導致商品房買賣中出現(xiàn)大量的“霸王條款”。開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度、美譽度，加快銷售進度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“花園社區(qū)”、“空中花園”、“歐洲小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美好夢想”中一下回到現(xiàn)實，從而引起糾紛。中國消協(xié)曾公布過商品房買賣中存在的九大典型的“霸王條款”，分別是單方擴大解約權、任意使用免責權、違約責任不對等、認購定金難歸還、模糊標的好圈錢、面積誤差設陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負責、購房簽約先交錢等。 （4）開發(fā)商在利潤最大化的驅使下，不嚴格按照法律規(guī)定經(jīng)營，違背社會誠信欺瞞消費者。同時，有個別熟悉房產(chǎn)交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問題。在國外及我國的香港地區(qū)，為平衡雙方當事人的利益，保護購房者權益，在法律上采用強制代理制度，即要求購房者必須由律師代理訂立預售合同，借助于律師的經(jīng)驗和能力控制風險，保護廣大購房者的利益。另外，買方因為房屋價格降價情況下，買方為了追求利益最大化，也存在違約不履行合同，寧愿放棄定金，這樣情況下，造成賣方的損失不僅僅是定金損失，引發(fā)訴訟。 （6）陰陽合同導致履行爭議 在二手房買賣中，買賣雙方在房地產(chǎn)中介公司的操作下通過簽訂陰陽合同的方式偷逃稅款已成為業(yè)界不爭的事實。目前買受人與出賣人通常以《存量房屋買賣合同》范本為其合同文本，而該范本對首付款、余款比例及支付方式?jīng)]有專門的條款進行約定，雙方通常只進行口頭約定或進行簡單的書面補充協(xié)議，導致糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一詞，違約責任難以確定?！? 在審判實踐中，在適用《商品房買賣合同糾紛解釋》第4條、第5條審理因認購協(xié)議而引發(fā)的糾紛時，就如何認定“因不可歸責于當事人雙方的事由”，各個法院的理解各不相同，有的法院認為，雙方對于主合同的某些條款無法協(xié)商達成一致，造成主合同無法簽訂的，就應該認定為不可歸責于雙方當事人的原因，定金應予返還；有的法院認為，買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔保，其本身就有義務先詳細了解主合同的內容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無法達成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認購協(xié)議的義務，定金不應返還?！边@樣約定就是為了達到強制購買人簽訂不平等的商品房買賣合同，如果你不同意，就存在喪失定金的可能，因此大家在簽訂認購書時，看見類似條款，一定要慎重。對于開發(fā)手續(xù)，應特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應嚴格遵守。 購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。買受人在簽訂合同時一定要將具體要求、交房標準白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據(jù)。房產(chǎn)證、國有土地使用證是購房者證明自己對房屋具有所有權的憑證。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準時如何處理作一明確規(guī)定。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。購房者不但要謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。鑒別房屋產(chǎn)權證真?zhèn)蔚淖畋ｋU方式是到相關部門進行核實。如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費用，在合同不明確該費用由誰負擔，就很容易釀成糾紛。而在這些違約責任中，中介沒有任何責任。 購買二手房求助中介，確實可以減少一些麻煩，但是詳細了解房屋信息和仔細閱讀合同這兩點，購房人絕對不能偷懶。這個面積是國家經(jīng)過專業(yè)機構測量的面積，也就是法律上承認該房屋的權利面積。建議條款：乙方逾期未付款，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內乙方未提出異議，合同即行解除。乙方單方面解除合同的，應當書面通知甲方，甲方承擔賠償責任，賠償金額為房屋總價的20%，甲方應在接到書面通知之日起五日內以現(xiàn)金形式退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務；解除權的行使期限；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。 實務中房屋買賣的典型糾紛 商品房和二手房買賣過程中，我們在處理案件過程中，碰到各種各樣的案件，我下面就商品房買賣及二手房買賣案件中，分別講兩個比較典型的案例。李先生就急忙給別墅開發(fā)商銷售人員打電話，稱自己無法購買別墅了，要求退回50萬元定金，開發(fā)商銷售人員當時說要按照定金合同來履行，如果李先生不能在10日內簽訂正式的房屋買賣合同，將不退還定金。我們去開發(fā)商那里之后，就開始全程錄音，首先要開發(fā)商提供蓋章的認購協(xié)議書，銷售人員稱認購協(xié)議沒有蓋章，現(xiàn)在來簽正式商品房買賣合同了，要不要認購協(xié)議無所謂了，我們說還是把李先生簽過的認購協(xié)議讓我們看一下，在看了認購書之后，發(fā)現(xiàn)一個重大問題，就是我之前提到的開發(fā)商規(guī)避責任的條款，即“本認購書簽訂前，出賣方已經(jīng)就商品房買賣合同及相關補充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進行了公示，認購人確認，在簽訂認購書前，已經(jīng)了解了商品房買賣合同及相關內容，在認購書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認購書，返還定金。 三是，如果你出現(xiàn)意外情況，無法購買商品房情況下，一定不能和開發(fā)商稱自己無法購買商品房了，如果這樣說，你喪失定金的可能性很大。直到2013年5月1日，開發(fā)商修復完才將房屋交付張某，并辦理交接手續(xù)。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。不僅質量條款的補充協(xié)議約定，有的開發(fā)商關于逾期交房的違約責任等都會挖下陷阱。隨后，中介公司帶謝某看了出售房屋，并在《買受方看房確認書》上簽字。所謂正規(guī)，也就是能在相關部門查詢其注冊信息、執(zhí)業(yè)信息的公司，不是說是大公司，大公司違規(guī)的也很多。（2）二手房買賣糾紛中如何確保自己不違約、如何取證對方違約責任及如何合理提出違約金數(shù)額 2012年12月20日，孫某與田某（以其妻子何某的名義）通過房屋中介A公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定由孫某購買田某妻子何某名下的某小區(qū)的房屋，由于何某在國外，由田某代表何某在合同上簽字（簽訂合同時田某未有何某授權其賣房的授權委托書，簽訂合同后何某從國外將授權委托書發(fā)給中介公司）。2013年1月20日，孫某向田某、何某發(fā)出催告函，要求二人履行合同，提供銀行賬戶以便收取剩余20萬定金及房款。 在認定違約責任上，法院以孫某提出的賣方提出漲價構成違約導致合同解除沒有證據(jù)，即買方無有效證據(jù)證明賣方提出漲價是在2013年1月1日前。 從以上案例，作為房屋的出售房及購買方，我們得到什么啟示呢？ 首先，作為賣方，在委托他人出售房屋時，最好是有授權委托書，作為買方，更需要重視對方委托代理人是否有合法的委托代理手續(xù)，最好是有公證的授權委托書，以避免將來出現(xiàn)的糾紛。 最后，在違約賠償?shù)臄?shù)額上。六、常見房屋問題婚姻中的房屋糾紛 婚姻中的房屋糾紛主要有以下糾紛：一方婚前按揭貸款購買的房屋離婚時引起的糾紛，夫妻雙方婚前共同出資購買房屋離婚時房屋分割糾紛，一方婚前購買的房屋婚后出售后再購買的房屋離婚時引起的糾紛，夫妻婚后購買的房屋離婚時引起的糾紛，父母給子女婚后購買的房屋時分割糾紛（這個糾紛我們在稍后重點提及），還有類似于夫妻房產(chǎn)加名問題，夫妻一方承租的房屋分割問題，夫妻離婚時將在離婚協(xié)議中將房產(chǎn)給子女引起的問題等。（3） 一方婚前房屋婚后出售后再購買的房屋離婚時引起的糾紛 這種糾紛在司法實踐中也出現(xiàn)不少，很多夫妻在結婚時，由于經(jīng)濟能力限制，由一方出資購買比較小的房屋。 對離婚時尚未取得所有權或尚未完全取得所有權商品房房屋的處理。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房?！币虼?，無論婚姻關系存續(xù)幾年，公房的承租權均應歸該一方享有，另一方無權分割。對于雙方均有權承租公房，權利人雖然只有使用權而無所有權，但是在處置公房使用權是時，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對于產(chǎn)權房的處理方式?；榍胺慨a(chǎn)婚后加名的法律性質屬于贈與，除了夫妻雙方提交身份證、房產(chǎn)證、結婚證，填寫《土地房屋權屬變更登記申請書》外，還應該提交夫妻關于房屋產(chǎn)權歸屬的協(xié)議；婚后房產(chǎn)婚后加名的法律性質屬于法律事實，只需要夫妻雙方憑身份證、房產(chǎn)證、結婚證，填寫《土地房屋權屬變更登記申請書》即可辦理，不需要繳納契稅及營業(yè)稅。因此，在協(xié)議離婚時，為避免糾紛，最好是在協(xié)議離婚前，就將房產(chǎn)過戶到孩子名下。 房屋產(chǎn)權在子女名下，父母出首付、子女婚后自己換貸款這種方式下，如果子女離婚，該房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)？該房屋是否子女有權利進行分割。如果子女離婚，房屋歸屬問題沒有疑問，按照上述司法解釋的原則，應該歸子女所有，但是就父母的出資是贈與性質？是債權性質？還是父母出資增加子女在房屋貸款及相應升值部分上的份額？法律沒有進行明確，司法實踐中各個法官判決情況也不一，不過，從婚姻法的原則來看，應傾向于增加子女在房屋貸款及相應升值部分上的份額，比如說父母全額出資幫助子女婚后還貸款，該房產(chǎn)歸子女的同時，子女不支付其配偶任何補償。 但現(xiàn)實生活中的情況并不是法律規(guī)定所能全部涵蓋的，主要存在三種情況，一是父母出資，但房屋產(chǎn)權登記在子女配偶名下，該房產(chǎn)的如何確定歸屬及分割。同時考慮父母所贈出資對房屋取得所作出的貢獻，在分割共同財產(chǎn)時予以適當多分。（1） 關于職工簽訂公有住房買賣合同或取得房屋產(chǎn)權證后調離、辭職、被辭退或除名情況下引起的糾紛 對于此類糾紛，主要集中在單位是否有權要求收回房屋。一種意見認為，該職工與單位之間的雙方買賣公房的行為是否合法有效是問題關鍵。雙方就應該全面履行該合同，即使職工和單位解除了勞動關系，售房單位也應為職工辦理房屋產(chǎn)權證。 對于購房職工在與單位解除勞動關系時，已取得住房的產(chǎn)權證明的，應當充分保護產(chǎn)權人的合法權益，即維護購房職工對其所購公房的全部占有權和使用權。 其次，父母為子女出資買房，不能將房屋產(chǎn)權寫為子女的配偶，如果寫子女配偶名字，就會被認定為子女與其配偶的夫妻共同財產(chǎn)。三是父母出首付，房屋登記在子女名下，子女自行還貸款，房屋如何確定歸屬及分割。（2）父母出資為結婚后的子女買房引起的糾紛 父母出資，如果房屋產(chǎn)權登記在子女及配偶名下，按照婚姻法的規(guī)定，上述房屋屬于子女及配偶的夫妻共同財產(chǎn)。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。在此情況下，按照法律規(guī)定，反悔一方要求撤銷贈與的請求是無法得到法院支持的，因此在簽訂離婚協(xié)議過程中，一定要慎重，不能為了盡快離婚，輕易就將屬于自己的房產(chǎn)約定為對方所有。對于房產(chǎn)加名，需要注意以下問題： 對于婚前個人房產(chǎn)婚后加名，一定要及時辦理加名手續(xù)，如果是僅僅用協(xié)議約定歸夫妻雙方所有，沒有及時辦理手續(xù)的情況下，房產(chǎn)存在還是屬于婚前個人財產(chǎn)的風險。一方主張公房承租權的，由評估機構對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償。 “一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的”，該房承租權仍應歸該一方享有。 夫妻一方在婚后以個人財產(chǎn)購買的房改房，并將房屋權屬證書登記在一方名下的：其一：對婚前由一方承租婚后以個人財產(chǎn)購買的房改房，法院具體可酌情處理（婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對此問題作出規(guī)定，但如果是婚前個人財產(chǎn)來購買婚前承租的房屋或有夫妻財產(chǎn)約定屬于個人情況下，屬于該方所有）。離婚時尚未取得房屋完全所有權，主要是指夫妻雙方根據(jù)福利性政策以標準價購買的房屋，即部分產(chǎn)權房屋。我們知道，按照法律規(guī)定，一方婚前的房屋在離婚時該房屋屬于房屋產(chǎn)權人個人財產(chǎn)，但是，對于婚前的房屋出售后，新購買的房屋是否是婚前購買房屋的產(chǎn)權人一方個人財產(chǎn)呢？這要進行區(qū)別對待，如果購買的新的房屋的產(chǎn)權證如果是夫妻雙方或者是婚前產(chǎn)權人配偶的名字情況下，房產(chǎn)屬于夫妻共有；如果房產(chǎn)人仍然是婚前購買房屋一方情況下，且新購買的房屋出資完全是原房屋的出售款，該新房屋屬于婚前房屋產(chǎn)權人的個人財產(chǎn)，但如果新購買的房屋出資款中包含有婚后出資，那么該房產(chǎn)就存在屬于夫妻共同財產(chǎn)的風險。對于這種糾紛，婚姻法司法解釋進行了明確的規(guī)定，就是房屋歸房屋產(chǎn)權方所有，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務，婚后共同還貸款部分的一半及房屋升值部分的一半房屋產(chǎn)權方需要給予配偶一定的補償，基于對司法解釋理解的不同，司法實踐中出現(xiàn)了各式各樣的公式，進一步加重了糾紛。提出的違約金過高，在法院沒有支持的情況下，損失了不必要的訴訟費用，而且給法院以漫天要價的感覺。二是嚴格按照原履行方式和合同約定進行履行，案例中賣方如果堅持按照原合同約定時間及賬號要求買方支付款項，就不會出現(xiàn)自己違約程度過于買方的情況。法院認為，一是田某在未有何某的授權委托書情況代表何某簽訂合同，而孫某在明知田某沒有授權委托書且房屋登記在何某名下的情況下與田某簽訂合同，雙方都沒有盡到審慎義務，對合同未能履行存在過錯。 隨后，孫某將何某起訴到法院，認為何某賣房過程中多次要求將涉案房屋漲價，何某的行為構成違約，要求解除合同、返還定金10萬元并承擔違約金160萬元?！保ǖ谄邨l）：“除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將房屋交付給買受人，逾期超過十日的，買受人有權退房，買受人退房的，出賣人應當自退房通知書送達之日十日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的20%向買受人支付違約金。其次，在簽訂中介服務合同時，一定要明確服務的內容及相對應的費用，比如看房費用是多少，辦理貸款費用是多少，上述案例中就是沒有明確相關費用，造成一定的損失。A公司認為謝某某和房主私下跳單交易，拒付中介費，要求謝某支付房屋買賣中介費及違約金。比如開發(fā)商約定“買受人行使逾期交房違約責任解除權時，應在約定期滿之日起15日內向出賣人發(fā)出書面解除合同書，如逾期未通知出賣人的，視為放棄解除合同的權利。本案中約定的交房條件已成就，且該房屋的質量