【正文】 問(wèn)題并非房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，對(duì)房屋使用不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，被告應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的修復(fù)責(zé)任，故原告不得以此拒絕收房。開(kāi)發(fā)商開(kāi)庭時(shí)辯稱，該房屋已于2012年12月1日取得證件資料具備交房條件，已通知張某收房，張某于2012年12月7日已驗(yàn)收房屋并簽署《交房驗(yàn)收表》，但張某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務(wù)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的商品房買賣合同都是格式的，基本上不會(huì)讓購(gòu)買人進(jìn)行修改，這樣情況下，你就可以以無(wú)法修改商品房買賣合同為由，要求退回定金。注意到這個(gè)問(wèn)題后，我們這時(shí)不能就沒(méi)看見(jiàn)過(guò)這個(gè)條款和銷售人員進(jìn)行爭(zhēng)執(zhí)（這個(gè)條款對(duì)開(kāi)發(fā)商有利情況下，銷售人員肯定堅(jiān)持李先生看過(guò)，同時(shí)會(huì)警覺(jué)，對(duì)我們錄音取證不利，爭(zhēng)執(zhí)情況下也無(wú)法說(shuō)明李先生是否知道這個(gè)條款）。如果你們遇到類似糾紛，如何處理呢？下面我就處理這個(gè)案子的過(guò)程給大家講一下，也和大家分享一下處理類似糾紛的一些問(wèn)題。 李先生為了改善居住條件，準(zhǔn)備將現(xiàn)有的北京市區(qū)的一套房子賣掉，在郊區(qū)購(gòu)買一套別墅。（4） 及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記 買受方在簽訂二手房買賣合同后，應(yīng)及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，使賣方無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行再處分，并應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，避免賣方反悔。第四，戶口遷移條款 如果買房人需要在購(gòu)買房屋中轉(zhuǎn)移戶口，就需要注意該條款的約定，一旦賣房人由于各種原因遲遲不能將戶口遷出，就會(huì)導(dǎo)致買方不能完全實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。房屋權(quán)屬要明確注明。（3）二手房買賣合同要具體、全面、明確很多人誤以為合同一簽就萬(wàn)事大吉，沒(méi)料到其中的復(fù)雜性，合同內(nèi)容要么不規(guī)范，要么是條款不夠具體、全面、明確，缺乏操作性。比如在合同中加入不公平的條款或是向客戶隱瞞房屋的重要信息。如存在共有人，買受人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明，最好公證委托書(shū)或同意出售的公證書(shū)。另外一方面要了解房屋的隱形信息，二手房產(chǎn)權(quán)有多種形式，有商品房、解困房、福利房、限價(jià)房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情況，有些則沒(méi)辦房產(chǎn)證，有些可能按現(xiàn)有法律規(guī)定不能進(jìn)行交易，房屋內(nèi)原居住人是否有非正常死亡情況或發(fā)生火災(zāi)等情況。同時(shí)，一定要注意開(kāi)發(fā)商會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)主合同中對(duì)自己有利的條款進(jìn)行變更，造成對(duì)自己不利。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任?！≡诤炗喩唐贩款A(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對(duì)等的，對(duì)購(gòu)房者極為不利。如果不加以注意，依據(jù)合同約定優(yōu)先的原則，在產(chǎn)權(quán)證辦理爭(zhēng)議問(wèn)題上購(gòu)房消費(fèi)者往往處于不利的境地。 最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第18條的規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；（一），商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二），商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三），商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。 對(duì)于面積的計(jì)算方法要注意以下方面：設(shè)計(jì)為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽(yáng)臺(tái)相似的均按陽(yáng)臺(tái)投影面積的一半計(jì)算面積；與陽(yáng)臺(tái)相連，設(shè)計(jì)或?qū)嶋H建成為放置空調(diào)機(jī)等設(shè)備的構(gòu)筑物，不計(jì)算面積；落地窗、凸窗、飄窗等，其規(guī)劃設(shè)計(jì)及現(xiàn)狀均與樓地面處于同一水平標(biāo)高的，計(jì)算面積；公攤面積的計(jì)算，～：～。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”、“兩書(shū)”。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。 一般情況下，在雙方無(wú)法簽訂正式合同的情況下，法院然后決定定金是否應(yīng)予返還，主要考慮以下情況：綜合考慮認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)，全面審查雙方之間認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容、無(wú)法簽訂正式商品房買賣合同的原因，以及出賣人與買受人是否完成認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。三、房屋買賣注意事項(xiàng)商品房買賣注意事項(xiàng)（1）買受方應(yīng)正確理解銷售廣告與合同之間的區(qū)別，避免銷售欺詐。 （7）央產(chǎn)房或國(guó)產(chǎn)房過(guò)戶受政策限制 央產(chǎn)房即中央直屬機(jī)關(guān)將自管房屋售予職工后，職工取得產(chǎn)權(quán)的房屋。二手房交易大多是經(jīng)中介機(jī)構(gòu)居間促成，為確保中介費(fèi)的順利實(shí)現(xiàn)，中介機(jī)構(gòu)在介紹房源信息、房屋質(zhì)量、居住環(huán)境、協(xié)助辦理網(wǎng)簽、貸款、解押、登記等環(huán)節(jié)時(shí)為迎合買方意愿提供虛假信息，隱瞞足以影響買方購(gòu)房決定的房情，導(dǎo)致合同簽訂后買方以此為由主張解除房屋買賣合同，引發(fā)訴訟糾紛。由于大多數(shù)購(gòu)房者缺乏商品房交易方面必須具備的法律知識(shí)，很多當(dāng)事人寧愿花幾萬(wàn)塊錢中介費(fèi)，而不找律師進(jìn)行陪購(gòu)或者是陪售。（6）開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題，工期拖長(zhǎng)或斷續(xù)施工，甚至停工，導(dǎo)致預(yù)售房屋無(wú)法交付或交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，雙方對(duì)簿公堂。這種情況通常出現(xiàn)在購(gòu)房人已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但是尚未及時(shí)辦理商品房合同備案手續(xù)時(shí)，如果有其他的購(gòu)房人對(duì)已經(jīng)售出的房屋愿意以更高的房?jī)r(jià)購(gòu)買，開(kāi)發(fā)商就可能選擇主動(dòng)違約，與后者簽訂《商品房買賣合同》并辦理合同備案，從而獲取超額利潤(rùn)。 （3）購(gòu)房人相關(guān)法律知識(shí)的缺乏，不能對(duì)合同條款進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷和審查。目前，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。如何避免商品房買賣、二手房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)？又有什么樣防范對(duì)策？本文通過(guò)分析房屋買賣法律糾紛的成因、注意事項(xiàng)、典型案例，從而為廣大購(gòu)房者進(jìn)行房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)提示。而當(dāng)房屋交付使用時(shí)，購(gòu)房者才發(fā)現(xiàn)車庫(kù)無(wú)影無(wú)蹤，孩子入托、入學(xué)也困難重重上述情況下，就會(huì)導(dǎo)致買受人訴訟要求開(kāi)發(fā)商履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。另一方面，由于房?jī)r(jià)上漲，賣房困難，面對(duì)大量的繁瑣手續(xù)，僅經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的、一知半解的咨詢即不假思索的按照出售方的指示填寫(xiě)、蓋章。 （5）買賣雙方對(duì)利益的無(wú)序追逐。為追求地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展而實(shí)施的地方保護(hù)主義。 二手房買賣合同糾紛的成因分析（1） 房屋權(quán)屬不清，存在暇疵未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意或尚未依法登記取得房屋所有權(quán)證書(shū)的交易房屋、買方購(gòu)買尚未進(jìn)行繼承分割的遺產(chǎn)房屋、開(kāi)發(fā)商更改底單的房屋、受政策調(diào)整的小產(chǎn)房或經(jīng)濟(jì)適用房等，因這些房屋權(quán)屬不清，導(dǎo)致買賣交易受阻，從而引發(fā)糾紛。（5） 政策變化引起的合同情勢(shì)變更及其他糾紛。一些被允許上市交易的上述類型房屋，也往往因?yàn)橘u房人未能與單位妥善解決住房面積超標(biāo)等問(wèn)題，而致使買賣中無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。因此，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)不應(yīng)把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)，應(yīng)該在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告中的承諾寫(xiě)入合同，或作為合同的附件。認(rèn)購(gòu)協(xié)議主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋位置面積等基本情況；價(jià)款計(jì)算方法；簽署正式契約的時(shí)間。（4） 買受方應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的資格審查和法定手續(xù)審查。消費(fèi)者如購(gòu)買現(xiàn)房，還應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，向開(kāi)發(fā)商了解相關(guān)的驗(yàn)收合格的證明，即“兩書(shū)”《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。比如開(kāi)發(fā)商約定“買受人如若按照面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)要求退房時(shí)，應(yīng)在出賣人出示測(cè)繪單位出具的房屋實(shí)測(cè)面積后15日內(nèi)書(shū)面向出賣人提出，未在上述期限內(nèi)提出的，將視為買受人放棄要求退房的權(quán)利，并案買受人不退房進(jìn)行結(jié)算。在案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商使用人造大理石沒(méi)有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。買房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長(zhǎng)。實(shí)際上，提供按揭的是銀行而不是開(kāi)發(fā)商，銀行對(duì)購(gòu)房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會(huì)批準(zhǔn)提供按揭。因此，購(gòu)房者一定要注意這些細(xì)節(jié)?！『贤郊昂贤a(bǔ)充協(xié)議是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。 二手房購(gòu)房注意事項(xiàng)（1） 全面掌握房屋信息 充分了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多，交易流程也更復(fù)雜，購(gòu)房者除了要了解“看得見(jiàn)、摸得著”的房屋情況，更要了解包括國(guó)家政策、房屋產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的其他信息。 如購(gòu)買的房屋是公房、已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準(zhǔn)上市交易、預(yù)購(gòu)公房是否需補(bǔ)足有關(guān)費(fèi)用、公房原單位對(duì)房屋是否保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、已購(gòu)公房參加房改房時(shí)同住成年人的意見(jiàn)等。 中介提供的多是格式合同，普通人與專業(yè)中介之間難免存在一些信息和法律知識(shí)的不對(duì)稱，中介可能在格式合同中添加一些不公平條款，加重了買賣雙方的責(zé)任，又不將這些條款對(duì)買賣方加以提醒或說(shuō)明，從而釀成了糾紛。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。房屋地址要按照房產(chǎn)證件中的房屋地址嚴(yán)格填寫(xiě)，不得隨意增改文字。第二，價(jià)款價(jià)款中應(yīng)約定總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、訂金、尾款等，應(yīng)明確房屋中的設(shè)備和裝修費(fèi)用是否包括在總房?jī)r(jià)之內(nèi)，并且明確賠償辦法。應(yīng)具體約定不能履行上述條款的違約責(zé)任條款。第六，解決爭(zhēng)議的方式　　這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。尤其是在合同的起草上，應(yīng)該約定好相關(guān)的違約條款及責(zé)任條款，為后來(lái)可能出現(xiàn)的糾紛做好準(zhǔn)備。李先生當(dāng)時(shí)覺(jué)得，反正要購(gòu)買房子，認(rèn)購(gòu)協(xié)議只是一個(gè)定金協(xié)議而已，給不給自己無(wú)所謂。因此，我給李先生第一個(gè)意見(jiàn)是積極的和開(kāi)發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同，取得相關(guān)證據(jù)，最后就合同條款無(wú)法達(dá)成一致為由，要求開(kāi)發(fā)商退還定金。隨后，我們發(fā)送律師函，將我們與開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)程的進(jìn)行了說(shuō)明，提出了我們要求退回定金的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，提出了開(kāi)發(fā)商不利條款對(duì)我們無(wú)效，并提出我們進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)小時(shí)的相關(guān)錄音，最終開(kāi)發(fā)商退還了李先生50萬(wàn)元定金。（2）商品房質(zhì)量糾紛案例 2010年9月，張某與某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房銷售合同》，約定交房條件為提供相關(guān)的證件資料，并明確購(gòu)房者在收到房屋交接通知書(shū)之日起30日內(nèi)驗(yàn)收交接；驗(yàn)收后簽署房屋交接書(shū)，即為房屋正式交付?！渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》第十二條規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。張某起訴要求賠償設(shè)備設(shè)施差價(jià)是依據(jù)商品房買賣合同主條款中的約定，法院為什么最終沒(méi)有支持張某的要求賠償設(shè)備設(shè)施差價(jià)的訴訟請(qǐng)求，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在“關(guān)于商品房質(zhì)量、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充約定”中明確：“出賣人有權(quán)將裝飾材料、設(shè)備品牌更換為同檔次、質(zhì)量規(guī)格的設(shè)施設(shè)備，買受人無(wú)權(quán)以此為由要求出賣人賠償設(shè)施、設(shè)備差價(jià)，并不得以此為由要求賠償。就是因?yàn)閺埬秤?012年12月7日已驗(yàn)收房屋并簽署《交房驗(yàn)收表》。 在二手房買賣中，很多購(gòu)房人選擇中介進(jìn)行服務(wù)，因?yàn)橹薪榉?wù)的不規(guī)范，收費(fèi)不透明，欺騙購(gòu)房人等情況屢見(jiàn)不鮮。因?yàn)橹薪楣惊?dú)家代理合同中一般會(huì)約定“委托期限內(nèi)，賣方不得以任何理由提高房?jī)r(jià)，或通過(guò)其他途徑銷售，不得以任何理由與公司的客戶私下交易。甲方應(yīng)于2013年3月1日前辦理房屋抵押登記注銷手續(xù)，自改房屋辦理注銷抵押登記之日起60日內(nèi)，甲乙雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”（第三條）甲方（何某）出現(xiàn)拒絕將房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價(jià)格情形的，構(gòu)成根本違約，乙方有權(quán)以書(shū)面形式通知解除房屋買賣合同，甲方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十日內(nèi)，以相當(dāng)于房屋總價(jià)款的20%向乙方支付違約金。法院最終判決，確認(rèn)孫某與何某之間的合同有效且解除，和何某返還孫某定金10萬(wàn)元，何某支付孫某違約金20萬(wàn)元?，F(xiàn)孫某無(wú)證據(jù)證明在2013年1月1日前已經(jīng)就接受第二筆定金向賣方進(jìn)行了催告而賣方予以拒絕，因此，孫某在自己義務(wù)履行上也存在瑕疵。在合同約定不清楚情況下，要采取一定辦法固定對(duì)方違約責(zé)任，錄音、錄像是一個(gè)很好的辦法，但一定要對(duì)關(guān)鍵事實(shí)進(jìn)行錄音錄像。三是是否存在擴(kuò)大損失的可能。對(duì)于此類糾紛，如果房產(chǎn)證是夫妻一方的名字，另外一方要注意出資證據(jù)收集：一是要注意保留出資的憑證（匯款憑證），如果是現(xiàn)金出資，最好是簽訂夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議，注明出資情況及房屋權(quán)屬歸雙方所有。對(duì)于夫妻婚后購(gòu)買的房屋，分為已經(jīng)取得房屋所有權(quán)即產(chǎn)權(quán)證的商品房房屋、尚未取得所有權(quán)或尚未完全取得所有權(quán)的商品房房屋、夫妻一方或雙方以市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房改房。人民法院對(duì)房屋的居住、使用糾紛處理完畢后，在當(dāng)事人取得房屋所有權(quán)或者房屋的完全所有權(quán)的情況下，如果當(dāng)事人雙方就房屋所有權(quán)歸屬和分割無(wú)法協(xié)商一致又發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，依據(jù)上述司法解釋第二十一條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人可單獨(dú)就房屋所有權(quán)問(wèn)題另行向人民法院起訴。公民以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房改房屬擁有部分產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)相關(guān)司法解釋，人民法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，可判決由當(dāng)事人使用，當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，可以另行起訴。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。（7）夫妻房產(chǎn)加名及婚后財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定問(wèn)題 對(duì)于夫妻房產(chǎn)加名問(wèn)題，在婚姻法司法解釋三出臺(tái)以后，我們收到了很多關(guān)于房產(chǎn)加名問(wèn)題的法律咨詢。（8）夫妻離婚時(shí)將在離婚協(xié)議中將房產(chǎn)給子女以及一方將個(gè)人房產(chǎn)給其配偶引起的問(wèn)題 我們經(jīng)常會(huì)接到類似的咨詢，就是夫妻雙方離婚時(shí)將房產(chǎn)給予子女，在沒(méi)有過(guò)戶給子女情況下，一方反悔，認(rèn)為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。（1） 父母婚前為子女買房，子女離婚時(shí)引起的糾紛 父母婚前為孩子準(zhǔn)備的婚房，按照購(gòu)買的方式，分為兩種情況，第一種是父母全額出資為子女購(gòu)買的房屋，第二種是父母出首付為子女購(gòu)買的房屋，由子女婚后共同還貸。但該房屋是向銀行貸款所買，購(gòu)買后一直向銀行還貸，婚后發(fā)生的支付給銀行的貸款屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！睆囊陨弦?guī)定可以看出，父母為子女出資買房，如果是全額出資且產(chǎn)權(quán)在子女名下，屬于子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。第二種情況，結(jié)合司法實(shí)踐，我個(gè)人的意見(jiàn)，應(yīng)為子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)歸子女個(gè)人所有。 房改房引起的糾紛 房改房又可以叫做已購(gòu)公房，是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。對(duì)于這種情況，司法實(shí)踐中有不同的處理意