【正文】 對于這種情況，司法實踐中有不同的處理意見。第二種情況，結(jié)合司法實踐，我個人的意見，應為子女個人財產(chǎn)，離婚時歸子女個人所有。但該房屋是向銀行貸款所買，購買后一直向銀行還貸，婚后發(fā)生的支付給銀行的貸款屬夫妻共同財產(chǎn)。（8）夫妻離婚時將在離婚協(xié)議中將房產(chǎn)給子女以及一方將個人房產(chǎn)給其配偶引起的問題 我們經(jīng)常會接到類似的咨詢，就是夫妻雙方離婚時將房產(chǎn)給予子女，在沒有過戶給子女情況下，一方反悔，認為屬于夫妻共同財產(chǎn)進行分割。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。人民法院對房屋的居住、使用糾紛處理完畢后，在當事人取得房屋所有權(quán)或者房屋的完全所有權(quán)的情況下，如果當事人雙方就房屋所有權(quán)歸屬和分割無法協(xié)商一致又發(fā)生爭議時，依據(jù)上述司法解釋第二十一條第二款的規(guī)定，當事人可單獨就房屋所有權(quán)問題另行向人民法院起訴。對于此類糾紛，如果房產(chǎn)證是夫妻一方的名字，另外一方要注意出資證據(jù)收集：一是要注意保留出資的憑證（匯款憑證），如果是現(xiàn)金出資，最好是簽訂夫妻財產(chǎn)協(xié)議，注明出資情況及房屋權(quán)屬歸雙方所有。在合同約定不清楚情況下，要采取一定辦法固定對方違約責任，錄音、錄像是一個很好的辦法，但一定要對關(guān)鍵事實進行錄音錄像。法院最終判決，確認孫某與何某之間的合同有效且解除，和何某返還孫某定金10萬元，何某支付孫某違約金20萬元。因為中介公司獨家代理合同中一般會約定“委托期限內(nèi)，賣方不得以任何理由提高房價，或通過其他途徑銷售，不得以任何理由與公司的客戶私下交易。就是因為張某于2012年12月7日已驗收房屋并簽署《交房驗收表》?！渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》第十二條規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。隨后，我們發(fā)送律師函，將我們與開發(fā)商協(xié)商過程的進行了說明，提出了我們要求退回定金的事實依據(jù)和法律依據(jù)，提出了開發(fā)商不利條款對我們無效，并提出我們進行了長達幾個小時的相關(guān)錄音，最終開發(fā)商退還了李先生50萬元定金。李先生當時覺得，反正要購買房子，認購協(xié)議只是一個定金協(xié)議而已，給不給自己無所謂。第六，解決爭議的方式　　這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。第二，價款價款中應約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等，應明確房屋中的設備和裝修費用是否包括在總房價之內(nèi)，并且明確賠償辦法。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。 如購買的房屋是公房、已購公房或經(jīng)濟適用房，應了解這些房屋是否獲準上市交易、預購公房是否需補足有關(guān)費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先購買權(quán)、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。　合同附件及合同補充協(xié)議是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。實際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對購房人資信進行調(diào)查后，可能不會批準提供按揭。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。消費者如購買現(xiàn)房，還應當了解該房屋是否已經(jīng)驗收合格，向開發(fā)商了解相關(guān)的驗收合格的證明，即“兩書”《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。認購協(xié)議主要內(nèi)容包括：雙方當事人的基本情況；房屋位置面積等基本情況；價款計算方法；簽署正式契約的時間。一些被允許上市交易的上述類型房屋，也往往因為賣房人未能與單位妥善解決住房面積超標等問題，而致使買賣中無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。 二手房買賣合同糾紛的成因分析（1） 房屋權(quán)屬不清，存在暇疵未經(jīng)其他共有人書面同意或尚未依法登記取得房屋所有權(quán)證書的交易房屋、買方購買尚未進行繼承分割的遺產(chǎn)房屋、開發(fā)商更改底單的房屋、受政策調(diào)整的小產(chǎn)房或經(jīng)濟適用房等，因這些房屋權(quán)屬不清，導致買賣交易受阻，從而引發(fā)糾紛。 （5）買賣雙方對利益的無序追逐。而當房屋交付使用時，購房者才發(fā)現(xiàn)車庫無影無蹤，孩子入托、入學也困難重重上述情況下，就會導致買受人訴訟要求開發(fā)商履行合同、承擔違約責任或賠償責任。目前，購房者在購買房屋時首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。這種情況通常出現(xiàn)在購房人已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但是尚未及時辦理商品房合同備案手續(xù)時，如果有其他的購房人對已經(jīng)售出的房屋愿意以更高的房價購買，開發(fā)商就可能選擇主動違約，與后者簽訂《商品房買賣合同》并辦理合同備案，從而獲取超額利潤。由于大多數(shù)購房者缺乏商品房交易方面必須具備的法律知識，很多當事人寧愿花幾萬塊錢中介費，而不找律師進行陪購或者是陪售。 （7）央產(chǎn)房或國產(chǎn)房過戶受政策限制 央產(chǎn)房即中央直屬機關(guān)將自管房屋售予職工后，職工取得產(chǎn)權(quán)的房屋。 一般情況下，在雙方無法簽訂正式合同的情況下，法院然后決定定金是否應予返還，主要考慮以下情況：綜合考慮認購書的性質(zhì)，全面審查雙方之間認購書的內(nèi)容、無法簽訂正式商品房買賣合同的原因，以及出賣人與買受人是否完成認購書約定的義務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品房時應當持有“一照”、“五證”、“兩書”。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期等。如果不加以注意，依據(jù)合同約定優(yōu)先的原則，在產(chǎn)權(quán)證辦理爭議問題上購房消費者往往處于不利的境地。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。另外一方面要了解房屋的隱形信息，二手房產(chǎn)權(quán)有多種形式，有商品房、解困房、福利房、限價房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情況，有些則沒辦房產(chǎn)證，有些可能按現(xiàn)有法律規(guī)定不能進行交易，房屋內(nèi)原居住人是否有非正常死亡情況或發(fā)生火災等情況。比如在合同中加入不公平的條款或是向客戶隱瞞房屋的重要信息。房屋權(quán)屬要明確注明。第四，戶口遷移條款 如果買房人需要在購買房屋中轉(zhuǎn)移戶口，就需要注意該條款的約定，一旦賣房人由于各種原因遲遲不能將戶口遷出，就會導致買方不能完全實現(xiàn)購房目的。 李先生為了改善居住條件，準備將現(xiàn)有的北京市區(qū)的一套房子賣掉，在郊區(qū)購買一套別墅。注意到這個問題后，我們這時不能就沒看見過這個條款和銷售人員進行爭執(zhí)（這個條款對開發(fā)商有利情況下，銷售人員肯定堅持李先生看過，同時會警覺，對我們錄音取證不利，爭執(zhí)情況下也無法說明李先生是否知道這個條款）。開發(fā)商開庭時辯稱，該房屋已于2012年12月1日取得證件資料具備交房條件，已通知張某收房，張某于2012年12月7日已驗收房屋并簽署《交房驗收表》，但張某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務。比如開發(fā)商約定“買受人行使逾期交房違約責任解除權(quán)時，應在約定期滿之日起15日內(nèi)向出賣人發(fā)出書面解除合同書，如逾期未通知出賣人的，視為放棄解除合同的權(quán)利。其次，在簽訂中介服務合同時，一定要明確服務的內(nèi)容及相對應的費用，比如看房費用是多少，辦理貸款費用是多少，上述案例中就是沒有明確相關(guān)費用，造成一定的損失。 隨后，孫某將何某起訴到法院，認為何某賣房過程中多次要求將涉案房屋漲價，何某的行為構(gòu)成違約，要求解除合同、返還定金10萬元并承擔違約金160萬元。二是嚴格按照原履行方式和合同約定進行履行，案例中賣方如果堅持按照原合同約定時間及賬號要求買方支付款項，就不會出現(xiàn)自己違約程度過于買方的情況。對于這種糾紛，婚姻法司法解釋進行了明確的規(guī)定，就是房屋歸房屋產(chǎn)權(quán)方所有，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務，婚后共同還貸款部分的一半及房屋升值部分的一半房屋產(chǎn)權(quán)方需要給予配偶一定的補償，基于對司法解釋理解的不同，司法實踐中出現(xiàn)了各式各樣的公式，進一步加重了糾紛。離婚時尚未取得房屋完全所有權(quán)，主要是指夫妻雙方根據(jù)福利性政策以標準價購買的房屋，即部分產(chǎn)權(quán)房屋。 “一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的”，該房承租權(quán)仍應歸該一方享有。對于房產(chǎn)加名，需要注意以下問題： 對于婚前個人房產(chǎn)婚后加名，一定要及時辦理加名手續(xù)，如果是僅僅用協(xié)議約定歸夫妻雙方所有，沒有及時辦理手續(xù)的情況下，房產(chǎn)存在還是屬于婚前個人財產(chǎn)的風險。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。三是父母出首付，房屋登記在子女名下，子女自行還貸款，房屋如何確定歸屬及分割。 對于購房職工在與單位解除勞動關(guān)系時，已取得住房的產(chǎn)權(quán)證明的，應當充分保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，即維護購房職工對其所購公房的全部占有權(quán)和使用權(quán)。一種意見認為，該職工與單位之間的雙方買賣公房的行為是否合法有效是問題關(guān)鍵。同時考慮父母所贈出資對房屋取得所作出的貢獻，在分割共同財產(chǎn)時予以適當多分。如果子女離婚，房屋歸屬問題沒有疑問，按照上述司法解釋的原則，應該歸子女所有，但是就父母的出資是贈與性質(zhì)？是債權(quán)性質(zhì)？還是父母出資增加子女在房屋貸款及相應升值部分上的份額？法律沒有進行明確，司法實踐中各個法官判決情況也不一，不過，從婚姻法的原則來看，應傾向于增加子女在房屋貸款及相應升值部分上的份額，比如說父母全額出資幫助子女婚后還貸款，該房產(chǎn)歸子女的同時，子女不支付其配偶任何補償。因此，在協(xié)議離婚時，為避免糾紛，最好是在協(xié)議離婚前，就將房產(chǎn)過戶到孩子名下。對于雙方均有權(quán)承租公房，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無所有權(quán)，但是在處置公房使用權(quán)是時，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。（3） 一方婚前房屋婚后出售后再購買的房屋離婚時引起的糾紛 這種糾紛在司法實踐中也出現(xiàn)不少，很多夫妻在結(jié)婚時，由于經(jīng)濟能力限制，由一方出資購買比較小的房屋。 最后，在違約賠償?shù)臄?shù)額上。 在認定違約責任上，法院以孫某提出的賣方提出漲價構(gòu)成違約導致合同解除沒有證據(jù)，即買方無有效證據(jù)證明賣方提出漲價是在2013年1月1日前。（2）二手房買賣糾紛中如何確保自己不違約、如何取證對方違約責任及如何合理提出違約金數(shù)額 2012年12月20日，孫某與田某（以其妻子何某的名義）通過房屋中介A公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定由孫某購買田某妻子何某名下的某小區(qū)的房屋，由于何某在國外，由田某代表何某在合同上簽字（簽訂合同時田某未有何某授權(quán)其賣房的授權(quán)委托書，簽訂合同后何某從國外將授權(quán)委托書發(fā)給中介公司）。隨后，中介公司帶謝某看了出售房屋，并在《買受方看房確認書》上簽字。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 三是，如果你出現(xiàn)意外情況，無法購買商品房情況下，一定不能和開發(fā)商稱自己無法購買商品房了，如果這樣說，你喪失定金的可能性很大。李先生就急忙給別墅開發(fā)商銷售人員打電話，稱自己無法購買別墅了，要求退回50萬元定金，開發(fā)商銷售人員當時說要按照定金合同來履行，如果李先生不能在10日內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，將不退還定金。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。建議條款：乙方逾期未付款，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。 購買二手房求助中介，確實可以減少一些麻煩，但是詳細了解房屋信息和仔細閱讀合同這兩點，購房人絕對不能偷懶。如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費用，在合同不明確該費用由誰負擔，就很容易釀成糾紛。購房者不但要謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準時如何處理作一明確規(guī)定。買受人在簽訂合同時一定要將具體要求、交房標準白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據(jù)。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應嚴格遵守。”這樣約定就是為了達到強制購買人簽訂不平等的商品房買賣合同，如果你不同意，就存在喪失定金的可能，因此大家在簽訂認購書時，看見類似條款，一定要慎重。目前買受人與出賣人通常以《存量房屋買賣合同》范本為其合同文本，而該范本對首付款、余款比例及支付方式?jīng)]有專門的條款進行約定，雙方通常只進行口頭約定或進行簡單的書面補充協(xié)議，導致糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一詞，違約責任難以確定。另外，買方因為房屋價格降價情況下，買方為了追求利益最大化，也存在違約不履行合同，寧愿放棄定金，這樣情況下，造成賣方的損失不僅僅是定金損失，引發(fā)訴訟。同時，有個別熟悉房產(chǎn)交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問題。中國消協(xié)曾公布過商品房買賣中存在的九大典型的“霸王條款”，分別是單方擴大解約權(quán)、任意使用免責權(quán)、違約責任不對等、認購定金難歸還、模糊標的好圈錢、面積誤差設陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負責、購房簽約先交錢等。開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度、美譽度，加快銷售進度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯覺。事實上，合同中約定內(nèi)容并非如同銷售人員口頭承諾的內(nèi)容，不少購房者忽視了這一點，未經(jīng)仔細分析而輕易相信承諾，為自身的合法權(quán)益埋下隱患。（8）購房人法律保護意識不強，法律服務機制不全，購房者權(quán)益難以保障。案件糾紛發(fā)生的時間節(jié)點多緊臨調(diào)控政策出臺的前后，具體存在以下幾種情況：買房人以貸款首付比率提高導致其無力承擔首付，從而無法辦理按揭貸款為由要求解除合同；買房人以因房屋新政的實施銀行不予辦理貸款，從而無法履行合同為由要求解除合同；買房人因不符合辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)條件，以無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)從而實現(xiàn)合同目的為由要求解除合同；不具備購房資格的購房者借用他人名義購入房產(chǎn)與登記人之間引發(fā)糾紛；賣房人以買房人不具備購買資格，要求解除合同?！钡谖鍡l規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否